房地產大小事

2011-10-17 10:03:38李季鴻

淺論不動產買賣瑕疵擔保責任(一)

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一、前言

隨著這些年房地產交易的熱絡，房地產的交易糾紛竟然在消費糾紛排行中名列前矛，尤其是中古屋買賣，權利瑕疵或物之瑕疵的主張更是常見，而究竟瑕疵擔保責任是什麼？買賣雙方的法律關係應如何主張呢？筆者將在這篇淺論不動產買賣瑕疵擔保責任(一)中初步談到，本文所談到的瑕疵擔保責任為一般買受人與出賣人的權利義務，與消費者保護法上的企業經營者與消費者間因消費關係所產生的權利義務略有不同，望各位不吝賜教、斧正。

民法在第二章的「各種之債」裡羅列了數種有名契約，如買賣、租賃、僱傭、承攬等等，而債篇一開始的「買賣」為人們日常生活中最常使用的法律關係了，從早上買的早餐、上班疲倦喝的咖啡、使用的文具、3C產品，一直到下班買回家的水果、晚餐等等，「買賣」這個行為，充斥在我們生活中，而各式各樣的買賣絕大部份都不會再另行訂定書面的買賣契約，所以多數也都是利用規定在民法的條文中(現今消費關係已有消費者保護法，惟仍屬民法的補充規定)，來界定出賣人與買受人間基本的權利義務！

在民法關於買賣的篇章眾多條文中(第345條至第397條，包含通則、效力、買回、特種買賣等項目)，談到瑕疵擔保的就有19條之多，佔了近三分之一強，是很大的一個比重，類別上分有「權利」瑕疵與「物」之瑕疵兩大種類，以下將就兩種瑕疵的概念先做一個總的說明，日後將在此系列，更進一步的討論到在不動產交易上，對物之瑕疵幾個比較大項與常見的項目，如俗稱的海砂屋、兇宅、漏水與輻射等與不動產相關之重大瑕疵。

二、何謂”瑕疵”？

瑕疵，簡單來說乃指效用或價值的減損或滅失而言，民法第354條：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」；同法第373條：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」

由於民法乃對各式各樣的買賣均以此條文做為規範，所以對於這裡在法律上的定義來說，見解就有不同，依此條文可以看得出來，瑕疵在減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵，這裡的「無關重要程度」要怎麼看待？舉例來說，若以地磚有瑕疵而修繕費用新台幣(下同)10萬元來看，目前以全台房價，台北房價1540萬元，台南的房價卻為246萬元來看，這個10萬元的瑕疵在比例就有著天壤之別(以30坪乘以平均房價，見下圖)，以台北來說，只有1/150，似乎是微不足道，但在台南卻佔1/25左右，同樣的瑕疵在兩者的比重上差距約有6.3倍，那到底要怎樣的比例以下在不動產上交易上得認明是否無關重要？前已說過，由於買賣這個篇章的規定是針對各式各樣的買賣而來，所以法條規定也不會規定到如此細微，造成法院也有著不同的見解，實務上，還是得以瑕疵的情形、影響的程度來做綜合的判斷啊！

基本上，民法在買賣中把瑕疵分為「權利瑕疵」與「物之瑕疵」兩種：

1. 權利的瑕疵：即指標的物受第三人限制或主張權利。 例如第三人主張有標的物的所有權；或出賣的土地部份被限制使用。出賣人未善盡此義務時，買受人可依債務不履行規定，請求解除契約、違約金或損害賠償等。至於違建，是否有權利的瑕疵？筆者淺見以為，我們國家法令上行政、稅務等等的規範不一，以致在權利上易於混淆，臺北市早期的舊違建又有緩拆(依臺北市違章建築處理要點，即存違建指民國53年1月1日以後至民國83年12月31日以前已存在之違建除有該處理要點第24條情形外為緩拆)，稅法上違建仍然會被課徵房屋稅，在民法物權的性質上違建又有所有權的存在，僅因違反建築法規而會面臨拆除的情況，所以在各家房仲或地政士的不動產的買賣契約中，對於建物權狀上所沒有的增建、改建、違建的部，多會記載存在於那裡，並加有「賣方保證有權處分」這樣的字樣，以確保於交付時的權利瑕疵，但在事後的拆除風險部份，違建畢竟不合法或有拆除風險，交屋後則依民法第373條：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」之規定，自交付時起移轉予買受人為風險承擔。

2. 物之瑕疵：即指標的物有效用或價值的減損或滅失之瑕疵。例如，標的物出現有漏水；或標的物有氯離子過高的情形。但由於房仲業所交易的標的物在性質上多為中古屋，又在交易的價值上一般通念都可接受舊不如新的這種自然折舊法則，以致於同一時期中古屋的價格在市場上，如果沒有特殊條件，像都更議題，多會不如同地段的新成屋價格，所以瑕疵即然在定義上係效用或價值的減損或滅失，如何形成的「交易對價」實為瑕疵擔保的重點之一！順帶一提的是，兇宅到底是屬於「效用」或是「價值」那一種瑕疵？由於法無明文，容後於後面的系列中再深入的說明。

三、「瑕疵擔保」責任

所謂瑕疵擔保責任，在法律上是一種無過失的責任，可以想見的是這在設計上並非基於出賣人存有故意或過失而來的責任，如出賣人早知有漏水卻故意隱瞞，除非能證明出賣人有故意不告知或是隱瞞的情況(隱瞞還會多了損害賠償的存在)。一般在不動產買賣上來說，假設一筆交易在交屋二個星期後發現所交易的房子出現有漏水的情形，這並不一定是出賣人知悉或隱瞞不告知這種「故意」的情況所衍生的責任，而都已交了屋的房子，在買受人的使用下，原出賣人也不見得存有什麼「過失」的情形，但除非有如後述特約免除的情況，買受人卻依然可以向出賣人主張依法負瑕疵擔保責任，立法訂定此為無過失的設計上是為了保障交易的對等性(日學說上以維持有償契約之交易安全說為通說)所設計，也就是財產權與對價的價金間的均衡而言，所以買受人僅需證明是什麼樣的「瑕疵」存在。這樣的瑕疵影響了交易當時所形成的效用或價值的減損或滅失，而提出減少價金或是解除契約的主張，並不需要去證明出賣人到底是「故意」或是「過失」，這在舉證的責任上產生了很大的不同。

瑕疵擔保責任並不是一種強行的規定，當事人間是得以合意用特約來免除、限制或加重的，如我們一般常見到的清倉大拍賣裡寫的「貨物售出，概不退換」、烘培坊賣出的NG麵包或蛋糕、電子賣場的展示品出清等等這類都是對於瑕疵擔保責任的免除，而限制類別的如買機車以里程數一萬公里、電子器材說明書中註明的使用方法等等則是做為對瑕疵擔保責任的限制，另外，像有的商家提供小家電終身保固則又是瑕疵擔保責任的加重，各式各樣的情況在各種不同的買賣中調整瑕疵擔保責任，乃生活中所常見。民法第355條：「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」，更可以看出，因為交易的性質或商品的不同，對於瑕疵擔保責任自然也可以用契約來免除、限制或加重的。

在不動產的交易上，如果透過房仲的服務，因為內政部的定型化契約範本中有「不動產現況說明書」，很多買受人會把這個當成是一種「品質」保證的保證書一般看待，如出賣人勾選了標的物無漏水，使買受人認為是房子不會漏水，但這實際上是有很大的出入的，此「不動產現況說明書」僅是以「填表日期」當日對於屋況的一種記載，與積極的去保證「品質」畢竟有別，惟一差別的是在現況如果有變動的時候，出賣人與房仲均應對此為變更記載，更重要的是在簽約與交屋的時刻，對於現況的描述是一件很重要的事，而簽約的地政士一般來說是不需要去看現場的，所以出賣人、買受人、房仲對於不動產買賣契約書上的「不動產說明書」特別注意勾選上的內容，交屋時若與簽約時的屋況產生差異的時候，通常就是區分瑕疵擔保責任、仲介過失還是危險承擔責任的差別了！

另外，有些買受人因為趕著要裝潢或想提早交屋入住的需要，有時會在還沒過戶之前就希望能先行交屋，這時一般地政士或房仲會協調出賣人，如果同意的話通常會約定瑕疵擔保的問題，因為前已提及，民法第373條：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」的規定，即然先行交屋，自然就是危險移轉，瑕疵擔保再由賣方負責就不公平了，所以通常會自交屋日就有排除瑕疵擔保的約定出現，惟若一律將所有的瑕疵都排除也不盡然公平，漏水、裝潢上的問題自然有排除的問題，但像海砂、輻射、兇宅等也排除就有問題了。

還有，常常有誤以為以「現況交屋」註記後，會等同於放棄瑕疵擔保責任，其實這並不見得會產生等號，在前述「不動產說明書」中關於漏水的選項處，說明欄有要註明何處漏水，然後勾選「現況交屋」或「出賣人修繕後交屋」，若勾選前者，因為前面提過的民法第355條規定：「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」，因以明白告知而免除了此一部份的瑕疵擔保責任。若要全面的免除，仍然建議以「賣方不負瑕疵擔保責任」為註記，來做為免除的依據，較為明確。

四、瑕疵的構成要件：

1.買受人善意並無重大過失：

所以第一個，在看屋的過程中細細的檢查，絕對是不可或缺的，瑕疵擔保畢竟是事後的主張，能在事前的預防是強於事後的請求。筆者一直覺得台灣的消費模式很有趣，周邊的朋友在買手機的時候，大家都能清楚的說出選擇的手機優勝劣敗，或買個名牌包也會比較再三，看樣式、看大小、內裡等等，惟獨買不動產，多數人都是簡單的看一次或兩次，就下決定買房了，等到住進去才發現，牆角的水漬其實是壁癌，雖然瑕疵擔保責任是不須要證明出賣人的故意或過失，但若瑕疵明顯，如出賣人並沒有以裝潢或其他掩敝阻擋，買受人恐怕在這第一個要件上就無法具備，導致無法主張，即便能主張，畢竟也是一件麻煩事，曠日費時，所以仍然提醒，看屋當下可別怕花時間，多點的準備工夫是必要的。

2.標的物效用或價值減少或滅失，或標的物無賣方保證之品質：

效用：舉凡漏水、管線等這類不動產使用上的，都屬於效用型態。

價值：兇宅一般認為是屬於交易價值上的減損或滅失。

賣方保證：如不動產買賣契約上註明：賣方保證不是海砂屋。

3. 瑕疵於危險移轉時確已存在：

這點很有趣，這是指「既存」的瑕疵而言，一般來說，海砂、輻射等都是建造房屋的時候便已存在於結構體之上，必然是屬於「即存」的瑕疵，但漏水、壁癌這一類的就不一定了，所以瑕疵產生的時間點是很重要的。明白的以漏水為例，若是水電師父來檢查的時候，說：「這是很久了，只是慢慢滲，現在才顯出來。」，這就是既存瑕疵，為出賣人的瑕疵擔保責任。

4. 買受人須就受領物為檢查通知：

民法第356條：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」，依此規定，瑕疵其實是要依通常程序從速檢查的，發現有瑕疵是要立即通知出賣人，但不動產交易上有些瑕疵不經過一段時間是無法發現的，如白蟻、氯離子等，一旦發現，一樣是要立即通知出賣人的，惟仍應在後述的時效之內。

5. 符合時效之內：

民法第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。 前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」，除了上述的立即通知外，這個發現也必須是在標的物交付時起五年內，超過五年，即便發現後立即通知仍然無法再主張瑕疵擔保責任。

而在這五年之中如果發現有瑕疵的話，買受人依第356規定為通知後六個月間必須提出主張減少價金或解除契約的訴求，否則過了六個月一樣是不能提起。

如果自交屋後超過五年才發現房屋有瑕疵，實務上有律師會以民法關於「不完全給付」之請求權時效為十五年，來替當事人主張權利，惟不完全給付要主張出賣人有故意或過失，例如出賣人早知道標的物存有「氯離子含過高」的情形，但這個主張遠比一個簡單的送驗檢測難太多了，所以以不完全給付的主張僅是先解決了五年時效的問題，並不必然能求到損害賠償，這是要先認清楚的。

五、買受人得主張之權利：

1. 減少價金或解約：

民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，無論減少價金或是解除契約，性質上都是形成權，這條的規定雖然很簡單，但在實務上還是有諸多問題，筆者在此簡單提供幾個點供各位簡單的參考：

(1) 減少價金：減少的價金是等同於瑕疵需填補的金額，但我想很多人都知道，找不同的水電行進行修漏的估價，價格都不一定會一樣，牽涉到其本身的經濟規模、所用的工期、工料、保固期限等等，再再都會影響到報價單上的價格，而一般對此毫無認識的當事人，如何商議？此將在協調上造成了很大的困擾，與其事後的爭執，不如雙方先書面約定好是誰找、找誰，最重要的是保固期多久，約定好了再找，以免不必要的紛爭。

(2) 解除契約：不動產交易要解除契約並不容易，一般的瑕疵如漏水等，修繕的金額都不會太大，在房價的比例上來說，更不容易佔到一個很大的比例，而且也非修不好的瑕疵，其實在建築技術上來說，房屋經歷一定的期限出現有滲水或是漏水等在所難免，要解除契約並不容易。最高法院86年台上1029號判決：「系爭外牆色差影響美觀、混凝土強度不足、建物不均勻沈陷、牆龜裂、地下室漏水、室內面積減少、公共設施多項未開發等瑕疵，…………被上訴人雖主張解除買賣契約，然系爭房屋已經建築完成並交付被上訴人使用，僅因若干瑕疵即解除契約，對出賣人顯失公平，不應准許，其僅得請求減少價金。」，本案已達此地步尚且無法解約，解除契約顯然並不容易。

另外，解除契約依法是要回復原狀的，但在不動產交易上，回復原狀四個字談何容易？畢竟在登記原因上是要做「回復登記」可免除現今奢侈稅(詳見筆者「以法律角度看奢侈稅對房地產的影響」乙文)，但是銀行若知道是重大瑕疵後的回復登記，是否願意貸出足額的款項，成了回復原狀的重點！如果貸不到款，乙紙解除契約的判決形同無意義一般的解決不了問題，另外還有已改動的裝潢、土地增值稅等，再再都增加了不動產交易要解除原狀的困難啊！

2. 損害賠償：

民法第360條：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同。」

這裡的損害賠償就以漏水滴壞了地毯為例，如果單純的是瑕疵擔保責任，僅僅是把漏水修繕完成即已足夠，但若有故意不告知瑕疵的話，就有包含地毯的賠償了，只是即便如此，買受人同時也要注意對於損害是有一定防免的義務，例如明明可以用水桶接水，卻任由水滴在地毯上，此時的損害賠償範圍也不能包括買受人疏於注意而擴大的責任。

3. 簽約後交屋前的瑕疵：

最高法院86年台上第1689號：「物之出賣人，對於買受人所負瑕疵保之責任，係以其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時有瑕疵存在為要件。在危險移轉前，買受人雖已發覺其物有瑕疵，如出賣人未確定的拒絕擔保，買受人尚不得依民法第359條之規定解除契約。」

最高法院86年台上第3407號：「有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有其適用。惟於危險移轉前，買受人已發現標的物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵之物，或擔保除去該瑕疵後為給付，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並得解除契約。」

從上面兩案可以看出，如果簽約後交屋前所發現的瑕疵，買受人如立即通知出賣人，出賣人若無拒絕擔保，而此瑕疵並非無法去除的情況下，買受人是不得主張解除契約的。

六、結語

筆者曾於授課之課堂中提及，房仲業者曾有一廣告以「看見房屋的真價值」為訴求，拍出一系列廣告，此與「瑕疵擔保」產生了密不可分的關係，即然這在法律上是為了維持交易對等的價值而設計的無過失責任，則在形成價值的那一刻，是否可以融入此一概念，而予以去化，並又顧及交易安全，實為交易平衡上的一種藝術，房仲的朋友可朝此努力。

本文即言「淺論」，又為一個系列，自然無法深入探討瑕疵擔保責任的全部問題與種類，僅僅以筆者實務從事十餘年之經驗與所見為一淺薄的分享，盼各位賢達均能不吝賜教。

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i08232000 2021-06-26 00:57:17

版主你好
我今年換房，並將35年舊屋出售
買方因也是換屋，因此協調希望能提前入住整理，我考量對方狀況 也詢問仲介不會影響屋款交付等權益，便同意，與買方完成點交，並有註明現況交屋，同時也簽了提前入住的簽約
但買方提前入住整理後，陸續提出一些之前點交時未發現的問題，要求解決：
1.浴室水龍頭漏水：我請仲介找水電師傅看過，可用塑鋼土的方式補漏 費用2000，但買方希望整個換新 費用35000，由於價差太大，且買方點交時未提出，我也不知有漏水，請問我是否需付瑕疵擔保責任？若需，只要補漏還是要整個換新？
2.廚房排水不良：我有找水電來看，但處理後說應該是大樓原先設計不良問題，但買方不認同，又自己找了水電來處理，從水管中挖出一個布手套，但處理過程，不知是否用破水管，造成樓下住戶漏水，但買方說是因之前水管有破裂所以用手套堵漏，現在手套拿出來所以才會漏水，要求我們要處理。但我房子之前也是買中古屋，從不知水管內有手套，且住了17年，樓下住戶從未反應過有漏水問題，我也親自問鄰居，他們說之前都未有漏水情形，請問這責任該如何釐清？買方通水管造成水管破裂漏水對鄰居的損害也是我要賠償嗎？
3.因房子是頂樓，在賣時跟仲介提醒頂樓之前的防水已做了一段時間，應該要再做了，不然可能會有漏滲水情形，仲介有跟買方說，買方是說屆時他們會做鋼棚，請問如果未來買方沒自己做防水，造成滲漏，我是否要負修繕責任？
問題比較多，還請版主撥冗指導，謝謝！！

小米 2021-06-12 20:59:47

親戚購買一間1～2樓的公寓、交屋一個月馬桶不通、屎會益出來！(已發生多次)這樣可跟前屋主或仲介索賠嗎？

前屋主說交屋完馬桶裝上去是通的，隔一個月才不通，不願處理

當初看屋的時候(有租客)這間廁所租客當倉庫使用、原屋主把馬桶封起來、馬桶放旁邊！仲介沒告知廁所是封起來的、交屋完當天租客才有說有不通的情況。

持久液 2020-02-21 20:58:56

讚~~~~!

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