下文為筆者於96年度受桃園縣不動產仲介經紀商業同業公會所舉辦『不動產經紀業論壇』所發表之文，節錄部份內容望各位得能不吝賜教、斧正

因國人傳統習俗、禁忌不同，及憲法保障宗教自由的情形下，各類個人宗教信仰亦有所不同，造成購屋者是否不喜歡或是不願購買到發生過命案或是自殺事件的凶宅，亦或是價格便宜也可考慮，甚至於根本不在乎者不一而足，均屬個人主觀面及心理面，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異。

在「子不語：怪、力、亂、神；六合之外存而不論」的傳統觀點下，目前法律對凶宅也沒有界定標準，政府機關也沒有建立資料庫可查(兇宅網為民間建立)，會辦到兇案或自殺案的檢警機關在顧慮上述種種不同的情形下，多因個人隱私權也不提供確定兇宅資訊內容，以免產生不必要糾紛，而媒體、報章雜誌等也有此顧慮而不會公佈完整的資料。

有些觀念中尚包含意外死亡於屋內亦算兇宅，因此在上述種種的情形之下，『兇宅』實難有一明確且為大眾均可接受之定義，惟多數認為在屋內自殺或遭兇殺而死於屋內者為『兇宅』。

相關規範內政部於92年6月26日內授中辦地字第0920082745號公告修正，行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過的『不動產委託銷售契約書範本』第6條「委託人之義務」第3項：「委託人應就不動產之重要事項簽認於不動產標的現況說明書，委託人對受託人負有誠實告知之義務，如有虛偽不實，由委託人負法律責任。」

很多不動經紀人員在看完此條後，都會產生一種「都是屋主沒有告訴我，所以不會是我的責任」的錯覺，但卻忽視了該範本第7條「受託人之義務」中第1項：「受託人受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之。」，按「善良管理人」係指誠實、正直、有經驗，意即要作到「誠實告知、詳實調查」二個部份，不動產經紀人員為從事房屋仲介業務之專業人員，很多情形下產權、屋況其實是可以經由一定程度的調查來明白的，例如電塔的搬遷可以向台電詢問、瓦斯的設置可向瓦斯公司詢問、有否積欠管理費可向管委會詢問便得知悉，身為不動產經紀人員也定要作此調查才是，故屋主的不告知或忘記甚或是隱瞞屋況或產權的情形，均不代表僅屋主自身要負責，尚須考量所需調查的方法、程度來判斷具體的關係。

該範本內的『不動產標的現況說明書』項次11關於兇宅的記載為：「本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事。」，若據此描述，有某一不動產之登記所有權人遭逢兇殺或自殺的不幸事件，但此時該不動產辦理繼承之後，係由其繼承人成為賣方，而在其產權存續期間是否有發生兇殺或自殺致死之情事？

此選項依文義來看自然勾選為『否』，但此項勾選顯然與一般民眾所認知者不同，故重點在於該項附件的最後加註了所謂的『其他重要事項』，這是指任何足以影響買方購買意願或是成交價格的，都應該完整的揭露以保障交易安全，和詳實調查的房仲義務，所以前所舉的例中，應於其他重要事項註明被繼承人遭逢兇殺或自殺的不幸事件才是。

評論『兇宅』有否符合法律對於物之瑕疵之定義，不無疑問，有法院於案判決中對此採如下理由：「……民法第354條所稱對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限，最高法院73年台上字第1173號判例參照。」

不可否認，系爭房地存有兇宅與否乃屬房屋交易之重要資訊，惟此資訊屬交易訊息，筆者認為仍應與上述關於物之瑕疵之概念有別，法院對此亦有不同看法，

如台灣高等法院90年度上易字第401號判決：「……上訴人起訴主張其於86年9月2日向買方買受系爭房地，買賣價金共765萬元。……上訴人主張系爭房地同棟樓有人跳樓自殺，故屬重大瑕疵且無從補正，……。惟所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。須當事人有所約定，或依通常交易觀念，認為應具備之價值、效用或品質而不具備者，始得謂為物有瑕疵，亦即，物是否具有瑕疵，應以一般交易觀念上是否屬於物之瑕疵認定之。建築物是否因為曾有人於此自殺而成為「凶宅」，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵。……無所謂影響居住品質或減少價值可言。系爭房屋既無效用或品質等物之瑕疵，則上訴人以有人自其他樓層跳樓自殺過即屬系爭房地有重大瑕疵，而解除系爭買賣契約，自屬無據。」

顯見法院對此之見解亦大不相同，有認為瑕疵者，有不認為瑕疵者。

但上述僅以民法關於瑕疵擔保責任來判斷，若為屋主或房仲業者蓄意隱瞞所知悉之情形，則另有民法關於詐欺、錯誤、侵權行為、不動產經紀業管理條例等權利可主張，非本文所論述。

另，有關判決中，法院承審過程中曾函詢桃園縣不動產經紀人公會，公會以93年7月11 日桃經紀字第930714號函覆表示：「……該加盟店居間仲介房地買賣，自應本於善良管理人之注意義務，就買賣標的物有無依通常交易觀念上之重要瑕疵，加以進行了解並向買方解說。又現今大眾媒體蓬勃發展，『凶宅』訊息如經媒體披露，一般人即得以輕易知悉，而不動產經紀業者又多屬區域商圈經營，對於區域內之不動產概況均有深入之掌握，故仲介業者應竭盡所知向消費者誠實揭露足以影響購買意願之一切重要訊息，至於買賣之標的物是否屬凶宅，如委賣方未誠實告知，一般而言應以該凶宅事件是否已為大眾傳播媒體揭露為據，作為不動產經紀業者是否善盡查知義務之判斷標準。」

惟查若以媒體報導與否便判斷有無賠償責任，而不論發生時間、發生情形、從業時間、開業情形、責任範圍等等綜合判斷，亦有過於武斷之嫌。 結語筆者淺見以為，姑且不論法律對於兇宅是否有明確之定義，此僅屬交易之標的物是否存有物之瑕疵之判斷，但身為不動產經紀人員者，對於屬於交易上之訊息，既受有報酬，則必當竭盡所能的揭露，由買方自行判斷為是，即便法律定義、警政機關、媒體報導等種種因素造成一定程度上的困難，但亦如上述之公會回函所言不動產經紀業者多屬區域商圈經營，對於區域內之不動產概況要有深入掌握，周邊發生的事項，鄰居亦或會有所聞，多多深入了解亦不失為一可行的方法，以免誤觸『兇宅』這個房仲業的地雷。