交九轉運站啟用，京站的捷運共構式住宅標榜「到站即到家」，便利性高，掀起一波購買熱潮，而近期大台北的老公寓交易比重，也逐漸增高，不過，專家提醒，應注意三大類產品，無土地持份，產權不夠完整，因此銀行不愛承作房貸，購屋人必須備妥銀彈。

  　一、地上權或使用權住宅，銀行不愛：隨著京站的啟用，選擇入住僅有「地上權」或「使用權」的住宅，成為房市高漲趨勢下的另類思考。

  　住商不動產企研室主任徐佳馨指出，這類住宅無土地持份，房價便宜約3成至4成，預算有限的購屋人可減輕荷包負擔，在精華區土地日漸稀少的狀況下，可能將有愈來愈多的地上權產品出現。

  　華南銀行提醒，這類地上權住宅產權不完整、未來接手性差，幾乎都不願承作房貸，購屋人須備妥銀彈，或找與建商配合的銀行申貸，但要以信貸利率水準承作。

  　相較於「地上權」住宅，只有建物所有權，京站甚至只有房屋的「使用權」。台灣房屋不動產研究室研究員邊筱崴指出，僅有使用權的京站，沒有土地及建物所有權，入住者的使用期限至民國143年1月，屆時將無償回收，對自住客恐造成困擾，而投資客則應考量房屋逐年折舊，未來投報率可能往下遞減，將是一大隱憂。

 　二、公寓頂樓加蓋無土地持份，銀行不愛：銀行房貸主管提醒，公寓頂加產品沒有產權，不計入權狀總坪數中，銀行無法估價。

 　可見若想買頂樓公寓及加蓋空間的民眾，購屋資金要備妥，房仲業者也指出，買公寓頂加收租者，多半會將頂樓加蓋空間，隔成多間獨立套房出租，而銀行人員到現場實地估價時，會判斷客戶買下公寓頂樓加蓋的目的，若是以投資成份居多，恐無法貸款給客戶。

 　三、停車位不具擔保價值，產權也複雜，銀行不愛：華南銀行指出，停車位頂多400萬元至500萬元，雖然不屬於高價位，但種類卻很複雜，銀行不一定願意承作。

 　也有銀行房貸主管認為，停車位多數沒有獨立權狀，若有權狀，也可能包含在公設持份中，並不屬於土地持份，且單獨買賣車位的市場需求較低，若貸款人繳不出錢，銀行後續處理困難，此外，房子可得到住宅火險或地震險的保障，但停車位卻沒有任何保險保障，不具擔保價值，因此銀行傾向不承作。

地上權住宅 投資收租較佳

2009-08-20   工商時報   【馬婉珍／台北報導】

 　都會區的地上權住宅，價格較便宜三成至四成且多數位處燙金地段，租金水準高、可拉抬投報率，自住者須考量未來接手流通性，反而較適合有閒錢投資收租者。

 　以京站來看，根據台灣房屋調查，京站的購屋族群有三成是自住客，七成比例是投資客。

 　投資客著眼於京站內部的百貨商場應有盡有，五鐵共構便利性高，設備新穎，當初購買房價約每坪28萬元至34萬元，較周邊便宜三成，而租金行情每月坪價1,500元至2,000元，比周邊住宅租金高出二成至三成，因此投報率可維持在6％左右，投資獲利比定存佳。

 　住商不動產企研室主任徐佳馨進一步指出，這類地上權住宅，是建商將房屋所有權以信託方式過戶給建商指定的銀行，所以買方無法將房子拿去抵押，購屋人較無保障，再加上接手度不佳，市場流通性也較弱，多數屋主以出租方式經營，再藉由高租金出租，以攤平當初的購入成本。

 　除非像是「台北花園」一案的地上權住宅，坪數較大，且位於信義計劃區內、屬於高級住宅區，與周邊個案產生明顯的價差，因此自住客較多。

 　否則購買這類地上權住宅，民眾必須將未來增值空間、銀行承作意願、居住條件等綜合考量，避免因為貪圖房價便宜而衝動買下，日後脫手卻受限於流通性。