天災損害 交屋前買方可要求退款
2009-08-17   工商時報   【馬婉珍、曾萃芝／台北報導】

 　突如其來的莫拉克風災，造成不少房屋被水沖垮或遭土石流掩埋，對於購屋人來說，律師指出，已簽約但未交屋過戶的房子，因不可抗力的天災受創時，依法而言，屋主應自行吸收房屋毀損的損失，買方則可要求退回全部價金。

 　21世紀不動產法務襄理邱創智表示，水患或地震等均屬於不可抗力的天然災害，因不可抗力之事由、造成房屋毀損等損失，在民法上稱之「危險負擔」。

 　只要是在交屋前受到天災損害，由於未將房子交付給買方手上，所以「危險負擔」應由屋主承擔，儘管如此，因天災無法歸責於買賣雙方，所以買方不可強求屋主，進一步負擔任何賠償金或違約責任。

  　若房屋受毀損以致不堪居住，則買方可要求全數退回價金；若房屋僅部份受損，買方可請求減少價金，或要求屋主負擔修繕責任。邱創智說，通常會請鑑價公司或不動產估價師事務所做為公正的第三人，鑑定房屋價值，評估退回買方多少價金。

 　至於法拍屋，邱創智指出，一般房屋交易是在簽約至交屋過戶前，若因天災受損，應由屋主承擔「危險負擔」，而法拍屋則是拍定得標當日，至法院發給權利移轉證書的這段期間，若因天災受損以致不堪居住，就必須由法院承擔「危險負擔」，拍定人可向法院申請「撤銷拍賣」程序，退回當初所標得的全數價金。不過，邱創智提醒，法院拍賣法拍屋，不必負擔「物之瑕疵擔保」責任，若因天災僅造成屋況的些許瑕疵，則必須由拍定人全數承擔。

 　太平洋房屋契約部蕭朝陽經理說，雖然法院拍賣之不動產，有公權力介入的實質意義，但解釋上仍屬於買賣行為，所以如果承購的法拍屋是在取得權利移轉證書之前已發生房屋毀損，致令不堪使用，自應准許拍定人撤銷拍賣程序，取回已繳價金，如是在權利移轉證書之後，則不得再聲請撤銷拍賣。住商不動產法務部協理吳光華也提醒，房屋遇焚燬、坍塌、拆除至不堪居住，在未重建完成期內是停止課房屋稅，建議如果不幸遇到這種情況的屋主要把握減免原因或事實發生日起30日之內儘速申報，以保障自己的權益。