2011-08-28 16:24:07新蘲～劉靖傑.ㄚ傑
「不動產的增值是需要時間來灌溉，而時間的長短，便決定了不動產的價值」
這是我常和朋友分享的一段話，這也清晰的點出觀察房地產市場趨勢的重要性。一、台灣將出現不動產線上登記系統 1.台灣不動產登記的程序中，目前已有土地增值稅及契稅申報可在稅捐處網站線上辦理，以及法官可線上執行電子囑託查封等限制登記。2.台灣未來只要將印鑑證明的功能與電子身分憑證（台灣稱自然人憑證）整合，搭配貸款銀行徵信、鑑價、對保程序的縮短，現有包含房貸承做、申報土增稅及契稅、買賣移轉與抵押設定送件過戶、貸款清償、前順位抵押權塗銷等一般不動產買賣移轉登記流程的時間，可望從現在的三週縮短到三天甚至一天就可完成登記。 這會形成以下趨勢： 1.市場交易規模會擴大：由於買賣移轉登記的時間可望大幅縮短，交易的風險將大幅下降，配合流通平台規模的擴大，台灣不動產交易的流動性將比現在大幅提升，市場規模可望進一步擴大。依照目前景氣高峰時期約有6.2%的周轉率，推算市場規模應該會較目前擴大9%。在2020年的已登記建物存量可能為928萬棟，預料屆時在景氣上升階段時，台灣建物買賣移轉的規模估計將會到達51.2萬棟到63.4萬棟之間。2.房仲業交易案件會成長：由於過去台灣建物買賣移轉登記數最高為1996年的50.8萬棟，因此，不動產買賣移轉登記業務若能於線上申辦並大幅減少過戶時間，市場的交易量將會相當程度的擴大；故預料2020年房仲業的市場在交易案件上，至少每年仍可望有3%的年度成長率；而線上過戶系統出現後，整體房仲交易案件的成長率會增加到4%~5%。3.網路線上高解析看屋系統將會出現：預計2020年因為網路頻寬增加，線上看屋的品質將大幅提升，例如，提供可清楚辨識各項屋況細節的功能，經紀人甚至可持手持電腦裝置至房屋現場傳送高畫質的影像，與買方進行互動，看屋效率及數量將大幅提升，高品質的線上看屋系統將會吸引更多的潛在買方。4.宅經濟的能量將擴展到房地產業：目前宅經濟的消費群多為35歲以下，目前年齡層越輕，對電腦及網路使用的依賴越嚴重，2020年時，目前20歲到35歲的這群人將是32歲到47歲，就是購屋的主要消費群，屆時這群人對網路的依賴只會比現在更嚴重。宅經濟的商機將是如何可以在線上完成房屋交易。包含網路搜尋物件(流通平台的開發與經營)、如何看屋(高品質的線上看屋系統)、如何出價、競價、比價(一物件有多經紀人形成競價；或者多個類似物件在同一平台上的比價)、如何整合貸款資源、及如何儘速完成過戶等。二、電腦輔助不動產估價系統會普及化 電腦輔助估價系統，能針對典型物件提供即時鑑價結果，除了可減少銀行估價的風險，也可以監控承做案件的淨值，避免房價下滑時出現借款人的道德風險，而造成逾放比的增加；這個系統目前在台灣正在幾個銀行開始建置，預料到2020年，中大型規模的銀行都會具備此套系統，估價系統的普及，未來會有以下幾個影響：1.銀行鑑價時間會縮短，配合銀行內部的貸款E化系統，多數銀行房貸承做的決策可望縮短到一天內。2.假合約貸款狀況會大幅減少。3.因估價不實或擔保品價值未及時監控逾期放款導致的不良資產與法拍屋會減少。4.消費者高買或低賣情況會減少。5.不動產估價師在金融業的業務量將減少40%。三、手機成為取代信用卡及個人身分認證，具備網路及影像平台功能亦會普及 1.未來證件跟信用卡將整合為手機認證功能及網路密碼，錢包的尺寸將大幅縮小，變成只放少額現金的功能。此外，手機功能也將進一步成為方便的上網平台，搭配更高品質的影音功能，電子郵件夾帶看屋影音檔的行銷方式將能有效發揮效果。2.由於上網功能的電話會普及，全時間(24hr)連線費用也可能降至極低，網路及影像電話將成為主要聯繫方式，企業的通訊成本也將大幅下降。客戶看屋方式更多元、更即時，房屋搜尋及客戶行銷的效率會比現在更提升。四、自有住宅率將達到90％，台灣將以換屋市場為主流市場 台灣目前平均每年新增房屋數約15萬棟(依登記棟數計算)，平均每年新增家戶數僅約12萬戶，且持續下降中，未來平均每家戶擁屋數將逐漸增加；此外目前的首購、換屋、投資需求之市場占有率比例約5:3:2；但當新增家戶數逐漸減少，市場上的首購需求將隨之減少，且由於都市逐漸發展成熟，2020年住宅自有率勢必超過90%以上(預估最快三年內住宅自有率即有機會到達90%)，屆時中古屋及換屋需求將逐漸增加，成為市場上的主流市場，預估屆時首購、換屋、投資需求之市場占有率比例將會成為4:4:2五、建築產品定位將轉型，特定市場規模將擴大 1.建設公司的產品定位將逐步轉型，大面積、豪宅規格、投資性之推案將更頻繁出現，中小型建商必須思考未來市場產品定位的問題，掌握趨勢。2.物業管理、豪宅規格的經紀服務、都市更新等市場規模將隨著換屋市場成為主流而迅速擴大，反之，換屋市場產品的折舊也將因競爭而加快，在同質產品漸多的競爭環境下，價格創新高的難度將升高。3.投資性物件(如小套房)的市場，將因住宅自有率增加導致的租賃率減少而產生結構性變化，投資性物件可以生存的市場將更偏向市中心、緊鄰捷運的區位或商圈、大學學區等具備高度流動人口及短期租賃需求的區位。六、綠建築標章跟相關節能建築認證將成為影響房價的重要特徵 1.目前台灣內政部建築研究所已經完成綠建築認證標章，針對日常節能、生物多樣性、綠化、基地保水、水資源、二氧化碳減量、室內環境、廢棄物減量、污水處裡改善等九項指標進行評選；依照公共工程委員會的要求，目前所有新建公共建築都須取得綠建築標章；而針對一般民間新建建築，也有許多指標性建商持續以綠建築設計概念開發住宅；國外相關節能建築的認證現已成為估價的重要變數。在技術提升與觀念的強化下，預估在2020年，綠建築標章將可望成為影響房價的重要特徵，並對房價有正面的助益。2.此外，由於電動車在2020年將具有相當的市場佔有率，目前國外機構研究認為至2020年，電動車的市場佔有率將達15%~18%，因此，相關的建築設計，如具備充電環境的停車位可能成為新的設計元素。七、台灣房價呈現長多格局，城鄉房價高低落差將加大 房價的長期發展趨勢主要跟總體經濟、家戶成長、區域相對發展、及外資開放程度有關係，目前台北市、台中市、高雄市的都會區平均房價大致是3:1:1的關係，我認為未來這樣的長期關係大致不會改變，加上景氣復甦時，多數的量能仍將集中於台北都會區。但未來城鄉之間房價差距仍將會加大，缺少利多議題的區域，房價將很難有起色。 而台北都會區、台中都會區、與高雄都會區三者房價關係，大致是台北帶動台中高雄，台北不漲，台中高雄不會先漲，唯一的例外，是台中、高雄有重大建設題材；而台北較容易反應總體經濟題材。在景氣下滑時期，台中高雄容易反應而出現明顯跌幅，台北因需求強度較大，會出現較為抗跌格局。以台灣房屋編製的台灣房價指數做為評估依據，說明2010年至2020年中古屋房價趨勢的工具，綜合來看，台北市的平均房價到2020年有機會從每坪40萬元上漲到56萬元；台中市則是從每坪15萬元上漲到18.8萬元；高雄市則會從每坪12萬元上漲到15萬元，以長期來看還是屬於漲升格局。 雖然短期台灣經濟展望，在2009年台灣全年GDP預估是負的4.04%，2010年則會回升至正的3.92%，預料最快要到2011年，才可能回復到2008年的水準；換句話說，這幾年民眾購屋負擔能力是處於停滯狀態，這一定程度上會影響市場買氣，但預估2011年前，利率水準仍會處於相對低檔，再加上資金投資效應等因素，會降低經濟不佳對房市的衝擊。但有俱有投資性及報酬率的產品將吸引資金停靠駐足，享受未來獲利，這類產品的買盤，短期會成為穩定市場的力量。八、台灣不動產市場將走向國際開放的市場，會進一步刺激兩岸四地不動產市場共同流通平台成型 1.台灣不動產市場將走向國際開放的市場，不管是陸資或外資購買不動產受限更降低時，大台北市(台北市+新北市)、大台中市、大高雄市的房價將進一步提高，購屋者外移到衛星城市的狀況將更普遍，以北部地區來說，受惠於捷運路網的成熟與擴大，通勤時間縮短，北北桃生活圈會更加緊密。2.依目前兩岸關係進展狀況，預料未來兩岸關係將較現在大幅前進，兩岸的互動將進一步開放，進一步結束敵對狀態、免簽證及台胞證、甚至身分認證機制的共通平台都會成立，屆時不動產的交易將更為開放不受限制。3.由於市場交易規模的進一步擴大，周邊產業的商機以及需要提供的服務也會較現在擴充；能整合金融服務、物業管理、及具備兩岸共通品牌跟流通平台的業者將會承接最多的商機。