不動產證券化商品主要分為兩類，第一類為不動產資產信託(Real Estate Asset Trust，簡稱REAT )，第二類為不動產投資信託 (Real Estate Investment Trust簡稱，REIT )。

REAT是不動產所有權人（委託人）移轉其不動產或不動產相關權利予受託機構，由受託機構或承銷商公開募集或向特定人私募資金，並交給這些投資人（受益人）受益證券，以表彰受益人對該不動產或不動產相關權利或其所生利益、孳息及其他收益的權利。承銷商向投資人所募集的錢，再轉交給不動產所有人。簡言之，就是「先有不動產，才有錢」。

REAT的受益憑證，主要以債權的方式，由證券化的發行機構支付本金與利息，屬於固定收益的投資工具。

REIT是受託機構以公開募集或私募方式，交付受益證券，募集一筆資金，再投資不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券等，也就是「先有錢，再投資不動產」的型式。

REIT主要以股權的方式發行，一般而言成立門檻較REAT高，類似封閉型基金，募集完成後將於在公開市場上購買，沒有最低額度限制，投資人可以透過投資REIT來參與不動產市場。

***********************************************************
REAT屬債券性質，對發行者與投資者都是鎖定長期固定利率，照理說，在利率走揚時發行，對於不動產業者最有利，但是如果房地產景氣如果為跌勢，不動產業者較為不利。REIT是以發行受益證券方式，募集一筆資金，再投資不動產，性質像股票型基金，淨值會波動，投資人也可參與配息，面額較低。

對於投資人來說，因為投資門檻低，只要1萬元即可參與，可說 是參與不動產行情的「平民化」金融工具。對於發行業者來說，到期時不需償還本金，也就是業主以10元發行，未來不用保證用10元買回，在房地產可能反轉向下時，風險較小。雖然發行門檻較高，但籌資效果更高、風險更低，大受不動產業者歡迎。