信義區 300套房 待去化 2007年05月13日


信義計劃區內套房大量推案興建，目前有近300件轉售，使未來投資客的獲利空間疑慮日深。唐郡威攝
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房價墊高轉手期拉長 是否走跌待觀察
【郭及天╱台北報導】近2年曾熱銷的台北市套房產品，愈來愈多投資客在完工前轉售，信義計劃區目前就有近300戶套房流入房仲店頭待售，是區域中歷年的新高，預售時購買的投資客個個大賺，平均獲利1~2成。不過房價墊高後，偏高的供給量和開出每坪80萬元以上的高價，已使套房去化趨緩，套房價格是否走跌，有待觀察。



熱潮趨緩
根據房仲業者調查，近年在信義計劃區推出的預售套房，陸續進入興建及完工階段，包括興建中及新成屋在內，就有近300戶量體在房仲店頭待售，即將交屋的「信義香榭」就有百餘戶在房仲店頭待售，包括「V1」、「E.A.T」、「新世界」、「新川普」等案，都有20~40戶待售中，新案套房流通量體是歷年新高。







搶在完工前轉售
以永慶房屋在信義區的套房交易量觀察，「E.A.T」過去每周成交1~2戶，現在平均1個月才成交1戶；「信義香榭」2個月來沒有成交，不少業者都認為，「套房投資退燒不少」。
永慶房屋信義世貿店店長邱冠能認為，金管會要求銀行緊縮小坪數房屋貸款成數，以及投資客開價嚴重偏離市場行情，是造成套房交易趨緩的原因。
事實上，早期鎖定信義計劃區的套房投資客，在興建期間或成屋後轉手，幾乎都有1~2成以上的獲利率，每間套房賺200萬元很普遍，不少投資客都是一次8戶、10戶的搶購，建商戲稱：「第1手買的投資客賺得比建商還多！」不過不少受託銷售的房仲業者坦承，最近這些轉1手或2手的套房很不好賣，如興建中的「新世界」已有賣方開價每坪90萬元，買賣雙方價格認知差異太大，買方無法接受。



獲利低於中古屋
邱冠能說，不少在信義計劃區買套房的接手投資客，就是希望能租金能比照「新光傑仕堡」，每坪有4000~6000元行情、擁有4%以上的投資報酬率，不過由於目前完工成屋數量有限，價格還能維持，區域內的套房供給量如果未來再增加，恐會影響租金行情。
預售套房投資門檻低，吸引資金有限的投資客介入，不過，3年來的投資轉手獲利率並不如一般的中古住宅。
曾經銷售「E.A.T」的信義房屋代銷部專案經理詹煥智表示，3年前因為取消軍公教18%的優惠存款，造成「E.A.T」熱銷，當時每坪47萬元，現在多能賣到65萬元，不過，如果相較該案後側的「富台國宅」3年來從每戶700萬元到現在的1400萬元，套房並非獲利率最高的投資型商品。
詹煥智建議，投資預售套房，「一定不能等完工交屋後再轉手」，由於建商銷售套房時多會搭配貸款成數優惠的銀貸，然而隨著銀行緊縮小坪數產品的貸款，成屋的貸款條件絕對不如預售階段，會更加深投資客資金操作的困難度。