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北市豪宅真能實價課稅？新板特區

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 【住展房屋網/台北報導】原欲角逐台北市長的沈富雄，在宣布退選之後，又公開向其他兩位候選人喊話，如果想來請益，就要把「豪宅實價課稅」當成必要條件，如果做不到就不用來。唯住展房屋網企研室仍強調，豪宅實價課稅確實具有理想性，但在實務面執行上，卻具備重重阻礙，若要實現恐怕不易。

住展房屋網企研室解釋，所謂的「實價」，指的是交易的實際交易價格；所謂的「豪宅稅」，是屬於房屋稅，為持有稅的一種。如果要施行豪宅實價課稅，市府得先定義豪宅，並掌握台北市所有豪宅的實際交易價格，也才可以做到實價課稅。

但事實上，要掌握所有豪宅的實價交易價格，幾乎是一件不可能的事，因為不是每間豪宅都會轉手交易，並非每戶都會產生所謂的「實價」。因此，較為可行的辦法，就是聘請估價師、或者委外對豪宅估價，才能在短時間內掌握所有豪宅的價格，而估出來的價格通常被稱為「市價」。也就是說，若是照估價制度來照價課稅較為可行；反之，依交易實價課稅是不可行的。

其次，我們必須釐清，北市現行的豪宅稅，是針對較「高級的住宅」，加價（調升路段率）課徵房屋稅。雖然這種做法能加重豪宅持有者所繳的稅負，但與實價課稅差距仍遠，只能說聊勝於無。

沈富雄所謂的豪宅實價課稅，還涉及重覆課稅問題。假設每一戶豪宅都有交易實價，但除了地上權住宅外，一般房屋交易實價的價格，是包含「房屋」與「土地」；若是照沈富雄所言，按交易實際價格課徵1.2%稅率，該稅的稅基卻把土地價格也算進去，這麼一來就會形成重覆課稅，因為土地是每年另行繳納地價稅，與房屋稅是兩個不同稅項。

關於重覆課稅的部份，時常會引起誤解，簡單來說，房屋稅的的課稅依據，當然是房屋本身的現值（以房屋評定現值為稅基，再以稅率公式計算得出），地價稅的課稅依據，則是公告地價。這兩項是分開課稅的，若是房屋稅的課稅依據包含房屋與土地，這是完全說不通，且不具租稅公平性。

如果想解決重覆課稅、又想達到豪宅實價課稅的目的，最有效的方法，就是房屋與土地合併課稅。然而，台北市能夠擅自決定把房屋稅與地價稅合併課稅嗎？顯然是不行。

因為我國目前是採行「房地分離」課稅制，而房地分離課稅的源頭，就是因為憲法中規定，為了實現「土地漲價歸公」，所以才導出「房地分離」課稅的特殊制度。如果不修憲，在持有稅的部份，房地課稅就必須分離，不是北市想合併就能合併。

這是否意謂著，實價課稅真的完全無路了嗎？倒也不盡然。事實上，台北市可以大幅調高「房屋評定現值」，把房屋評定現值拉高到貼近於市價；地價稅亦然，公告地價也可拉高到貼近於市價。如此一來，既無重覆課稅問題，也能達成「近乎於實價課稅」的精神。

不過有一點要說明，若是全面調高房屋評定現值與公告地價貼近市價，所影響的不只是豪宅持有者，而是影響到全台北市民，這也將是所有候選人忌憚的問題，也或許是一個明擺著、卻不能說的祕密。

新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw