《法律陷阱》預售屋交易問題-開工/交屋延遲

若建商不依照合約開工或交屋? 或是交屋屢次驗收不過，該怎麼辦呢?

依內政部編印的「預售屋買賣契約書範本」第11條規定：「一、本預售屋之建築工程應在民國__年__月__日之前開工，民國__年__月__日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照…。

二、賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」

第15條第1項規定：「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務：…（四）賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」

因此，如建商在簽訂預售屋買賣契約後，不依照契約約定期限開工、完工或交屋時，消費者可依簽訂的預售屋買賣契約向建商請求遲延利息及違約金。

又如建商有依約完工，但卻驗收不過時，則消費者可要求建商限期完成修繕，如建商未完成修繕，消費者除可依約拒絕給付交屋保留款外，尚可請求建商負起遲延交屋的責任。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮說，仁愛路是傳統豪宅區段，屬於「純金門牌」，2009年底推出「吾疆」個案，預售時開價每坪160萬元，不僅創下區域高價，且銷售速度快，顯見仁愛路上豪宅市況相當看好，因此讓投資人願意承擔整合風險，一拍就買下「致和園」地上物。Yahoo!奇摩 (2011-01-25)陳繼民律師

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預售屋交屋注意事項 逐項點交按圖查對 :

建商有沒有偷工減料，一般購屋者不容易判斷，但交屋時要逐項點交。除要看施工成果與建材設施是否與契約相符，還要申請「建物測量成果圖」，以保障自己權益。

1、查使用執照：須先確認有無使用執照，並檢查該執照是否就是自己購買房屋的使用執照。按照法令規範，凡拿到使用執照的建案才算成屋，因此消費者就算看到建物都已經完工的成屋個案，仍須請銷售人員出示使用執照才算數。

按照法令規範，凡拿到使用執照的建案才算成屋，因此消費者就算看到建物都已經完工的成屋個案，仍須請銷售人員出示使用執照才算數。

2、看施工成果：再確認是否按原設計施工，可向地政機關申請調閱「建物測量成果圖」，就是該戶房屋的測量平面圖，購屋人可按圖索驥，查對房屋的方位、大小尺寸、房間配置等。

3、核對產權登記及房屋面積：調閱土地謄本及建物謄本，核對產權登記及房屋面積，避免日後糾紛及困擾。

4、看建材設施：檢查建材施工是否與契約相符，除功能性的設施（如門窗、門鎖、排水系統、衛浴設備、插座等）及戶外設施（如樓梯、消防設備、停車設備等）須親自使用檢查之外，使用的品牌、規格、品質、數量、等級等，也都必須一一比對好。

5、購屋人在檢查的過程中，如果發現任何瑕疵，一定要記錄下來並告知建設公司人員，派人再檢查一次或要求限期修復，等一切都滿意了，再進行交屋結算的相關事宜。

6、預售屋成屋與原先ＤＭ內容、合約所載不同或有瑕疵，消費者都有權要求業者「依約履行」或「進行修復」，若無法改善，雙方也可協商以「減少價金」方式替代。

在瑕疵尚未修復前，應盡量避免填具建商所提供的任何書面「遷入證明」，或實質遷入，以免遭業者聲稱為「已交屋」，藉以推卸修復責任。

7、陽台外推當心漏水：很多建商在交屋前會將陽台統一外推，除了讓建物外觀整齊好看外，也能擴大室內實際使用空間，最重要的是交屋時賣相會更好。

購買這類由建商統一陽台外推的產品，在交屋驗收時，要特別注意防水問題。首先，確定原排水口是否裝上塞頭且確實密合，因為將來若是管道阻塞，很容易出現漏水，若是窗底及牆角漆面出現浮泡現象，那麼外牆很可能已有滲水。

8、開水龍頭檢查水壓：樓層愈高、視野愈好，價位也隨著樓層逐漸攀升。樓層高雖然視野好，但是因為家用水多是靠抽水馬達抽取發送到各戶，樓層愈高、愈容易遇到水壓不足的問題。

9、房屋有瑕疵不交屋：購買新成屋或預售屋時，如果在交屋驗收時發現瑕疵，責任歸屬到底是建商還是營造商？一般而言，上述問題都會載明於買賣契約書上，不過之前也發生過，買方在驗收時發現房子有瑕疵，但建商卻以「先遷入再改善」為由敷衍，沒想到買方遷入後，建商卻將責任推給營造商，沒人肯負責任。

10.檢查客變時的變更：是否有依照我們當時簽名確認的變更圖，依圖面正確施工

交屋階段驗收滿意再「買單」：當建商取得使用執照，在完成最後收尾工作之前，即會通知買方「交屋」，這就是繳「尾款」和「銀行貸款」的時候了。

提醒大家：這兩筆錢可是購屋人與建商談判的「最後籌碼」，因此，除非建商的表現讓你非常滿意，否則絕對不要輕易「買單」，如果建商違約情節重大，且不知悔改，建議你可用存證信函，通知銀行「撤銷付款委託」，最佳時機則在「產權過戶」後到「貸款核撥」前短短的2、3天時間。

「預售屋買賣定型化契約英記載及不得記載事項」

確認新版合約修改的5大要項

1. 列明主建物、附屬建物及共有部份面積及售價差異 : 舊版並沒有規定主建物及公設要分開計算，而這一點是新版與舊版最大的不同，也是引起社會討論最廣泛的部份。

條文內容 (請參閱預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，下同) : 第四條「房地出售面積及認定標準」、第五條「共有部份項目、總面積及面積分配比例計算」，以及第七條「契約總價」。

2.主建物面積占房屋登記總面積之比例差異：舊版並無此項規定，此為新增內容。 條文內容 : 第四條「房地出售面積及認定標準」第二款第四項「房屋登記面積規定」。

3.買方延遲付款，遲延利息不得超過萬分之二差異：舊版的規定為「萬分之五單利計算」，新版調降為「萬分之二單利計算」。條文內容：第十四條「房地所有權移轉登記期限」第五款規定。

4.房屋面積有誤差，應互相找補差異：舊版的規定為「房屋面積誤差在百分之一以內互不找補」，新版改為「有誤差就互相找補」。條文內容 : 第六條「房屋面積誤差及其價款找補」第二款規定。

5. 契約審核期不得少於5日差異： 舊版並無此項規定，此為新增內容。條文內容 : 第一條「契約審核期」。

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