2010-10-22 21:09:14蔣小姐
包租數鈔票 細節要知道／包租公的十大注意事項
包租數鈔票 細節要知道
由於房價過高，租屋市場轉熱，雖然租金成長幅度不高，但至少是一個穩定的收入，加上央行打房，擁有多間房屋的屋主索性當起包租公，做起長期經營的生意。不過，包租公雖然收入穩定，可卻不是完全沒有風險，網路地產王建議想要當包租公的讀者，做好事前把關，就可以避免包租過程中的不愉快。
房客先面談，怪咖少來往
房東最害怕的莫過於怪怪房客，不論是對房屋不愛惜，或是欠租不繳，甚或是交往複雜，更可怕的是在租屋處自殺，都是房東的頭痛人物。因此，有不少房東多會和房客面談，避免工作不穩定、談吐怪異的租客進駐。永慶房屋新聞中心經理李建興說，租屋挑房客是一門很大的學問，除了觀察租客的談吐之外，也可以注意租客是否神色怪異，如果心有疑慮，寧可放棄租客，避免把自己陷於進退兩難之中。
簽約不偷懶，包租保平安
此外，不少房客租久了，和房東培養了一定的默契，很多房東愉快之餘，多會「阿莎力」的直接續約，但住商不動產法務協理吳光華提醒，簽約的動作一定不能少，因為如果合約只是收了租金，口頭續約，沒有經過一個簽約的動作，就會變成不定期租賃合約，萬一未來房客出了任何問題賴著不走，房東只能依照土地法１００條中的規定才能請房客搬家，處理上會十分麻煩，房東不可不慎。
【網路地產王／黃京梧／綜合】2010/09/07
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當包租公、包租婆的十大注意事項
理財節目常常推荐大家可以當包租公或包租婆，表示租金收入大於利息收入，可是很多小細節卻沒有說明清楚，造成很多人投入後，結果卻是--賠了夫人又折兵。最近也想把家裡多的房間出租，所以特別注意這些訊息，提供給大家一起參考。
1、不要賺了租金 卻賠了本金
好地段的產品，如果以租金報酬率（租金報酬率＝年租金÷房屋總價）的公式來計算，較好地段房子因為地段價格相對較高，若在租金不變的前提下，報酬率反而比較低。相反的，郊區的地段雖然比不上市中心，但相對來說房價也便宜，反而容易出現高報酬率。而這也是許多新手投資人會犯的毛病：只看租金，卻不看房價變動。
2、根據當地條件與設備 選對房客
不同族群的房客，對於租屋設備的需求也不盡相同。舉例來說，學生族群最在意距離學校的遠近，通常10分鐘之內可到達學校、生活機能完備的物件，出租率最高；其次則是寬頻配備，若是房屋配備不包含寬頻，就無法受到學生青睞。
上班族比較重視交通便利性，包括是否鄰近公車站或捷運站、附近生活機能完整與否；而公教人員比較重視社區環境的生活品質。
3、扣掉各項支出成本 才是實際租金報酬率
持有房子每年要支付房屋稅、地價稅、修繕成本、折舊、房貸利息、強制責任險保費等；如果出租，還有租賃所得稅，所以，租金收入要扣掉各項稅費成本後，才是真實的報酬率。
4、想買屋救定存 要注意租金報酬率也會下降
租金的合理報酬率應該是定存利率往上加1～2%，保守估計未來3年房貸利率約2.5～3%，因此，合理報酬率為3.5～5%，可別異想天開認為會有10%的高報酬。
5、租約公證 避免碰到爛房客
俗話說：「請神容易，送神難」，如果認為租金合理，不怕租不掉，千萬別為了求快而來者不拒。了解房客背景及收入過濾後再出租，才能保持居家品質。避免房客賴著不走，就是將租約公證。若不幸碰到不付租金或租期屆滿不搬遷的房客，房東可直接持公證書向法院執行處聲請強制執行，跳過冗長的訴訟程序。
6、離家太遠 管理成本會上升
提高出租率，除了透過裝潢，營造氣氛外，還要提高服務品質。除了每月固定收房租外，得花更多的時間處理垃圾、換燈泡、修水管、抄電錶、算水費及瓦斯費，維持環境的整潔。
7、寧可少收租金 也不要房屋空置
8、成為房客的好朋友 並掌握最新狀況
除了收租外，還要成為房客的好朋友，一方面靠著口耳相傳，讓好房客自動找上門，另一方面則是為了避免房客在租屋處發生不幸事件，進而影響出租率及房價。
9、選擇帶租約的標的 要確認租約
部分房地產廣告打出高報酬的分割套房，或是打出連鎖店進駐的店面廣告，但實際卻是投資客為了提高賣相，製作假租約，以吸引買方入甕。
最保險的方式就是逐一檢視租約，由於假租約大致可分「租金一次付清」、「租期長」（不定期租賃）、「長租期，低租金」等方式，購屋人可從承租人、出租人的簽章真偽，以及租押金給付、雙方資金往來記錄，去判斷租約的真偽。
10、慎選物件 不同產品優點各異
店面特性是租金穩定，在房市多頭來臨時，還能賺到增值收益，是上上之選，但缺點是：好店面難尋、且價格高，同時也要確認商圈是否有位移或變化等問題；而門檻最低的套房，是很多寓公的第一選擇，但若戶數多，管理會是最難克服的問題。
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http://key88.net/article23555.html
由於房價過高，租屋市場轉熱，雖然租金成長幅度不高，但至少是一個穩定的收入，加上央行打房，擁有多間房屋的屋主索性當起包租公，做起長期經營的生意。不過，包租公雖然收入穩定，可卻不是完全沒有風險，網路地產王建議想要當包租公的讀者，做好事前把關，就可以避免包租過程中的不愉快。
房客先面談，怪咖少來往
房東最害怕的莫過於怪怪房客，不論是對房屋不愛惜，或是欠租不繳，甚或是交往複雜，更可怕的是在租屋處自殺，都是房東的頭痛人物。因此，有不少房東多會和房客面談，避免工作不穩定、談吐怪異的租客進駐。永慶房屋新聞中心經理李建興說，租屋挑房客是一門很大的學問，除了觀察租客的談吐之外，也可以注意租客是否神色怪異，如果心有疑慮，寧可放棄租客，避免把自己陷於進退兩難之中。
簽約不偷懶，包租保平安
此外，不少房客租久了，和房東培養了一定的默契，很多房東愉快之餘，多會「阿莎力」的直接續約，但住商不動產法務協理吳光華提醒，簽約的動作一定不能少，因為如果合約只是收了租金，口頭續約，沒有經過一個簽約的動作，就會變成不定期租賃合約，萬一未來房客出了任何問題賴著不走，房東只能依照土地法１００條中的規定才能請房客搬家，處理上會十分麻煩，房東不可不慎。
【網路地產王／黃京梧／綜合】2010/09/07
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當包租公、包租婆的十大注意事項
理財節目常常推荐大家可以當包租公或包租婆，表示租金收入大於利息收入，可是很多小細節卻沒有說明清楚，造成很多人投入後，結果卻是--賠了夫人又折兵。最近也想把家裡多的房間出租，所以特別注意這些訊息，提供給大家一起參考。
1、不要賺了租金 卻賠了本金
好地段的產品，如果以租金報酬率（租金報酬率＝年租金÷房屋總價）的公式來計算，較好地段房子因為地段價格相對較高，若在租金不變的前提下，報酬率反而比較低。相反的，郊區的地段雖然比不上市中心，但相對來說房價也便宜，反而容易出現高報酬率。而這也是許多新手投資人會犯的毛病：只看租金，卻不看房價變動。
2、根據當地條件與設備 選對房客
不同族群的房客，對於租屋設備的需求也不盡相同。舉例來說，學生族群最在意距離學校的遠近，通常10分鐘之內可到達學校、生活機能完備的物件，出租率最高；其次則是寬頻配備，若是房屋配備不包含寬頻，就無法受到學生青睞。
上班族比較重視交通便利性，包括是否鄰近公車站或捷運站、附近生活機能完整與否；而公教人員比較重視社區環境的生活品質。
3、扣掉各項支出成本 才是實際租金報酬率
持有房子每年要支付房屋稅、地價稅、修繕成本、折舊、房貸利息、強制責任險保費等；如果出租，還有租賃所得稅，所以，租金收入要扣掉各項稅費成本後，才是真實的報酬率。
4、想買屋救定存 要注意租金報酬率也會下降
租金的合理報酬率應該是定存利率往上加1～2%，保守估計未來3年房貸利率約2.5～3%，因此，合理報酬率為3.5～5%，可別異想天開認為會有10%的高報酬。
5、租約公證 避免碰到爛房客
俗話說：「請神容易，送神難」，如果認為租金合理，不怕租不掉，千萬別為了求快而來者不拒。了解房客背景及收入過濾後再出租，才能保持居家品質。避免房客賴著不走，就是將租約公證。若不幸碰到不付租金或租期屆滿不搬遷的房客，房東可直接持公證書向法院執行處聲請強制執行，跳過冗長的訴訟程序。
6、離家太遠 管理成本會上升
提高出租率，除了透過裝潢，營造氣氛外，還要提高服務品質。除了每月固定收房租外，得花更多的時間處理垃圾、換燈泡、修水管、抄電錶、算水費及瓦斯費，維持環境的整潔。
7、寧可少收租金 也不要房屋空置
8、成為房客的好朋友 並掌握最新狀況
除了收租外，還要成為房客的好朋友，一方面靠著口耳相傳，讓好房客自動找上門，另一方面則是為了避免房客在租屋處發生不幸事件，進而影響出租率及房價。
9、選擇帶租約的標的 要確認租約
部分房地產廣告打出高報酬的分割套房，或是打出連鎖店進駐的店面廣告，但實際卻是投資客為了提高賣相，製作假租約，以吸引買方入甕。
最保險的方式就是逐一檢視租約，由於假租約大致可分「租金一次付清」、「租期長」（不定期租賃）、「長租期，低租金」等方式，購屋人可從承租人、出租人的簽章真偽，以及租押金給付、雙方資金往來記錄，去判斷租約的真偽。
10、慎選物件 不同產品優點各異
店面特性是租金穩定，在房市多頭來臨時，還能賺到增值收益，是上上之選，但缺點是：好店面難尋、且價格高，同時也要確認商圈是否有位移或變化等問題；而門檻最低的套房，是很多寓公的第一選擇，但若戶數多，管理會是最難克服的問題。
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