前陣子行政院長吳敦義在立院備詢時說，房地產不能一棍通打，因為全台房屋自有率高達八成以上，若硬打房價，全台八成以上民眾的房價都會縮水。

對這一句話我有不一樣的看法，八成以上民眾並非全集中在近幾年買，也不全然都買到高點，買到高房價的也僅限於北市都會區，唯一認同的就是房地產應選擇性的信用管制。

今年初，國有地標售頻創新高，吳揆在輿論壓力下停售國有地，緊接著天母聖道兒童之家1,715坪土地，以每坪409萬元破區域行情新高標出；法拍市場在台北市忠孝東路SOGO商圈拍出每坪91.5萬元的天價，以及信義計畫區對面的勤工國宅創下每坪70萬元交易紀錄。其實房價亂竄的只有北市中心及捷運沿線，中南部許多區域房價幾乎文風不動。

對特定區域房價暴漲，坦白說要壓抑非常不容易，只能祭出選擇性信用管制。所謂選擇就是選擇「人」、「區域」來管制；換言之，就是針對投資客及房價飆漲特別快的區域管制。我晚上開車返家途中經過大安區一些路段，尤其是新蓋的豪宅，點燈率都出奇的低，有些建案交屋都半年以上，點燈率不到五盞，只能說台灣有錢人真多。

為了暸解這些豪宅的主人，是否如傳言中有錢多到現金買房無需貸款，台灣房屋研究中心協助調查後發現並非如此，仍有七成以上的豪宅主人貸款買房，只有三成以現金購入。其實，有錢人的思維，還是會將現金投資到其他高報酬的金融衍生商品，而房貸利率低，不借白不借。

目前國內銀行放貸的邏輯是，鐵飯碗的公教人員工作穩定，收入高的醫師、百大企業員工，給予高成數貸款、超低利率優惠；一般民眾則給予低成數貸款、較高的房貸利率。而有錢人只競逐市中心，一般人大都買在邊陲地帶，市中心房價靠有錢人支撐，因此房價要修正實在很困難。

三年前，北市房價大約是高雄市的三倍；三年後北高房價差距拉大到五倍，追根究柢就是，北市住宅需求供給量最短缺，供給少於需求7.4萬戶，加上北市的投資需求也最高，才會出現豪宅、新大樓交屋後點燈率超低的情況。

最近聽到一位金融業朋友轉述投資客的心聲，投資客期待政府打壓房價，市場才會倒出好貨。我問：「銀行不是要打壓投資客，投資客不擔心貸不到錢？」這位朋友說，銀行房貸競爭激烈，給投資客的利率比一般自住民眾低，有些投資客還可談到兩年內解約，無須違約金。

投資客和銀行放貸部門主管多年建立的關係，早已盤根錯節，政府希望透過選擇性信用管制以打壓房價，執行上相當困難。只能怪多年來的低利環境，將投資客養得又肥又壯，政府要打擊投資客，談何容易！
【經濟日報╱文／彭培業】台灣房屋首席總經理2010/03/27