今年329檔期全台推案量約4,500億元，北台灣就占2,000億元，由於政府提出多項措施欲嚇阻投機風氣，使原本備受期待的銷售旺季，購屋民眾態度轉趨觀望。

信義代銷協理何胤諭表示，市中心釋出土地來源變少，建商開高價已是大勢所趨，且短期內建商並無立即的財務壓力，實際上並無大幅議價的空間，建議面對開高價出售的個案，除參考附近行情外，平常日或假日經過時，可留意接待中心是否有許多人潮或車輛進出，作為判定個案是否搶手的依據。

大膽議價 別買在高點

另外，偏離市場行情價格太多的個案，除非條件無可取代，條件普通或者有抗性的個案，可以大膽議價，畢竟入接待中心也可空手而回，不一定要搶在高點進場。

何胤諭指出，目前市場上對房市看法非常分歧，政府對購買「第二間房屋」的貸款擬從嚴以待，已導致建商暫緩後續的漲價動作，但尚未聽說有業者展開降價活動。

不過，部分訴求投資客的建案，確實受到政府抑制高房價政策影響，尤其在公股銀行喊出要降低投資客的貸款成數、提高房貸利率與縮短還款寬限期後，投資客擔心成本會增加，轉趨觀望。但從近日建商仍勇於標地的情況，以及各預售案場來客量也沒有明顯減少等跡象看，他認為，2010年的整體預售市場並沒有看壞的理由。

貨比三家 功課要做好

再者，因為預售屋通常會有兩年至三年的施工期，購屋者這段期間只要分期付總價款二至三成，整體來說付款壓力並不太大，加上通常在交屋辦理貸款時，往往由建商與往來的金融機構洽談整個建案需要的貸款，可以幫投資客避掉銀行針對中古屋投資客的種種限制，讓轉戰預售市場的投資客財務操作輕鬆許多，因此儘管政府動作不斷，329檔期的買氣並沒有受到太大的影響。

面對329檔期多方的訊息，只想自住的購屋者務必要有自己的想法，先想清楚購屋的動機，不要輕易被外界訊息影響或隨波逐流，要花時間去比較、挑選房子，找到自己喜歡、符合需求及經濟足以負擔的房子，而非盲目地追高。尤其預售案價格雖比中古屋高出許多，實際成交價仍要回歸合理行情，消費者不妨勇敢出價，也許能買到「俗擱大碗」的好厝。

至於有意買預售屋的民眾，首先得貨比三家，想買得划算，一定要做功課，若看到屬意的推案，一定要多看看附近雷同的推案相互比較，除了解當地實際成交價格，也可聽到各種不同的意見。

此外，要了解該預售案是否同質性高，或有其不可替代性，不然拿鄰近區域的個案來比一比，通常市場行情不會差距太大，是議價時很好的參考指標。

廣告戶 殺價最佳指標

房仲業者則建議，通常廣告戶是很好的殺價參考，消費者可以先問四樓、14樓等一般民眾較忌諱的樓層賣多少錢。比如開價50萬元，條件較差的廣告戶只有40萬元，無論你買哪個樓層，都用這個價格去殺價，減去5%後，一點一點的往上加準沒錯。

其次是化整為零，用親朋好友的名義，在不同的時段上門，探聽不同銷售人員針對各戶開出的價碼，互相比對。也可以召集同學同事等人，運用團購的優勢，壓低銷售價格。另外，先議單價再議總價也是常見的殺價手法，以總價1,200萬元、30坪的房子而言，每坪單價40萬元，總價頂多殺到1,000萬元。

但若用單價40萬元打八折，每坪32萬元，總價就可以議到960萬元；直接拿現金下訂，若遇到戶數較多的大型推案，現金購屋常可享受到意想不到的折扣。

潛銷階段 談判好時機

房地產代銷業者指出，通常測試市場水溫的潛銷期與接近結案時，也是議價好時機。大多數建案為確保客戶成交，剛開賣要穩住基本盤，讓現場人員與業主先吃下定心丸。之後若成交率不錯，就可逐步往上加價。

至於銷售末期，也有業者俗稱的沉澱戶，因剩下來多半是條件較差、景觀較差或是沒有任何景觀的剩餘戶，若遇上代銷公司急著要結案，也可爭取較大議價空間，但要注意供給量過多會產生餘屋量大的問題，可能會有短期內較難轉手的風險。
【經濟日報╱文／梁任瑋】2010/03/27

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