公設可分為「大公」及「小公」，但這兩部分並沒有相當明確的區分，一般來說，「大公」泛指全體住戶所共同分攤的公共設施，包括樓梯間、地下避難室、運動與遊樂設施、水電設備、空調機房或其他被計入建物面積範圍內屬公眾使用之附屬建築物等。

「小公」則指當樓層或特定樓層單位的住戶所分攤的公共設施，如電梯間、走道、門廳等。部分建商為增加售屋面積，會將「小公」登記於主建物內，故須事先查明以免發生糾紛。

至於設施面積是否被計入建物面積之中，簡單判定原則為視該設施是否具備「永久且固定之頂蓋」，若有，多半會被計入建物面積之中，但仍須以建物權狀或謄本之記載為準。

另外，室內面積範圍才會計入公共設施面積內，非屬室內之公共設施，如部分社區會提供的室外休憩設施，只要沒有建號，或是非記載於建物謄本的標示部或共同使用附表之中的部分，就不會被計算在建物面積範圍內，自然也不會被計算在公設面積之中。

至於中古公寓，並非真正的「零公設」，一般五樓的公寓房子，包括大、小公設比約5~12％左右，屬於公設的「樓梯」會登記在主建物面積中，或沒有登記。

那麼該如何分辨公設比有多少呢？信義房屋企研室經理蘇啟榮建議，若買的是中古屋，因為親眼可見，只要目測室內坪數大小，和看清楚房屋權狀上登記的公設坪數，即可看出公設比，較不會吃虧。

 【經濟日報╱梁任瑋】