2014-11-10 22:55:44梁淑華律師
惡鄰擾鄰 可依法訴請法院為必要之處置、強制遷離或強制賣屋
「按住戶於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生，並應遵守法令或規約規定事項，如有違反，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質訴請法院為必要之處置，公寓大廈管理條例第6條第1項第1款、第5款、第3項定有明文。可見依公寓大廈管理條例第6條第3項規定，訴請法院為 必要之處置時，並無須經區分所有權人會議決議之明文，是被上訴人抗辯保富環宇管委會提起此部分訴訟，未經區分所有權人會議決議云云，即屬無據。又對照上開條文與公寓大廈管理條例第22條第1項第3款規定結果，可知公寓大廈管理條例就強制遷離部分已有特別規定，因強制遷離對住戶而言權益影響較大，故規定訴請法院強制住戶遷離時，需經區分所有權人會議決議始得為之；而就訴請法院為必要之處置部分，則僅規定住戶、管理負責人或管理委員會即可請求，無須經區分所有權人會議決議，顯見強制遷離與必要之處置有程度上之區別。因此，公寓大廈管理條例第6條第3項之必要之處置，自不應包含強制遷離在內，保富環宇管委會即不得以被上訴人違反公寓大廈管理條例第6條第1項第1款、第5款規定而訴請被上訴人強制遷離。」例如住戶在社區設置神壇，影響社區安寧，可以訴請住戶不得聚集不特定或多數人從事宗教活動，並不得供作宗教神廟、道場使用(參臺灣高等法院99年度上字第994號民事判決)。
如果認為該住戶已不適合居住在社區，依公寓大廈管理條例第22條(惡鄰條款)規定：「住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離： 一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。 二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。 三、其他違反法令或規約情節重大者。前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。前項拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。」例如住戶在社區養貓狗(參臺灣臺北地方法院103年度訴字第522號民事判決)、隨意自其所社區居住高層往下丟擲玻璃瓶罐、金屬製瓶罐及其他足以傷人之廢棄物等(參臺灣臺中地方法院102年度訴字第1597號民事判決)，致影響嚴重其他住戶權益等情形，依照前面規定的程序，先由管理負責人或管理委員會促請該住戶改善而3個月內仍未改善後，再由區分所有權人會議決議強制該住戶遷離甚至要求該住戶出讓其應有部分後，由管理負責人或管理委員會訴請法院裁判強制遷離或強制出讓。
前述區分所有權人會議之決議方式，依公寓大廈管理條例第31條規定：「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」