http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1509070603127

知識問題：

我媽最近跟一位地主敲定了一筆土地買賣,她說已經跟那位地主還有代書及律師開會敲定了合約細

節,(合約是原地主擬的,不是我媽擬的.)她把合約拿給我看,我看了覺得合約中的內容有些很苛刻,明顯

袒護原地主:

(1)比如有一條規定我媽一定要在1個月內,分5期繳清所有購地款項,如果其中有任何一期延遲繳款,

一天要罰總交易金額的千分之3,但是我算了一下,如果是這樣的話,一年下來罰款會超過所有購地款項

(因為365*3=1095>1000)

請問各位專家這樣的合約有違反公平交易法嗎?還是其他法規?

(2)另外這個原地主在合約中主張一定要在這個禮拜( 7月11日最後期限)簽約,我媽因為怕她付出去的

訂金(200萬)拿不回來,所以她想硬著頭皮簽約

我想請問的是我媽目前只有簽了土地買賣意願書,裡面有註明200萬是訂金,如果不簽合約,200萬就一

塊錢都拿不回來嗎?民法還是任何法律有規定訂金一定是全額歸賣方嗎?而且為什麼賣方可以威脅我

方一定要在什麼時間內簽完約?

(我個人是猜賣方一定是也想到了,你買方若是不聽我的,我就可以沒收你的訂金)

(3)合約內容只有規範我媽的罰則,沒有規範原地主若是違約的罰則,也沒有註明原地主需擔保這塊土

地需要符合建築法規,可供建築房屋之用.

請問可否以此要求更改合約內容或主張合約無效?


我苦勸媽不要簽,她知道自己做錯了,但我媽說已經走到這個地步,律師,代書都已見證過了,不能不簽

約,(我猜因為她在擔心拿不回200萬訂金)但我不懂為何還沒簽約的合約,我方連討論更動其中,我覺得

不公平的條款都不行,就是一定得簽約?這樣的合約不是違背一般合約中符合,誠信,公平,善良風俗的原

則嗎?

所以我想請教一下熟知這一個領域的專家們,教教我如何可以順利化解這個危機?

感謝您,救人一命,是功德很大一件,感謝再感謝!感激+感恩!

最佳解答：

你好：

我想，你的問題是一個兩難的問題。簽約怕吃虧，不簽約又怕被沒收定金。所以，你現在要做的，是

利益權衡的問題，而不是在契約文字裡打轉。因此，我就不按照你的順序回答，而是幫你作個分析，

你參考看看吧。

所謂利益權衡，無非就是簽約與不簽約之間，各自可能的損失在哪裡？就簽約來說，你應該考量，簽

了約之後可能的損失是多少？這方面我覺得你們應該找附近的房仲做個深入的瞭解。計算一下，取得

土地之後有沒有轉賣的利潤，或者可能會損失掉多少。如果取得之後確實有利可圖，或者損失不至於

太大（這個太大是多少，我也沒辦法很肯定的說，你看下文就知道了），那建議你還是文字修正到你

可以接受的程度就簽了吧。從你的例子來看，你可以要求增列對地主的罰則，例如要地主擔保土地沒

有權利上的瑕疵，或者絕對可以供作何種用途的使用等等；你同時也可以跟地主商量，他的遲延給付

的罰則訂得太高，付款的期限訂得太短，要求更改。要求修改內容再簽絕不是違約，而且你要求修改

的理由又絕對正當，法律上地主是沒辦法找到正當理由來沒收定金的。

請注意：法院非常不喜歡宣告合約無效，因為這等於推翻白紙黑字的約定，對於交易安全很有影響。

因此，絕對不建議你的判斷以主張合約無效為前提，這樣太不實際了。

接下來我們再來看看不簽約的情況。這裡有兩條民法條文可以參考：

民法第249條：定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：

一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。

二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定 金不得請求返還。

三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。

四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。

民法第252條：約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。

也就是說，如果你付的200萬是定金，那可能就得全部沒收；如果是違約金，那可能還可以請法院酌

減。但酌減到多少，則由法院依照個案認定，沒有任何絕對的標準。說白了，能不能要回200萬的部

分，完全看法院要怎麼解釋這筆錢的性質：定金還是違約金？我個人是覺得定金的可能性比較大，不

過當然也不能排除法院因為這筆款項相對於總價款來說，屬於過高（不要問我多少是過高，這一點也

沒有絕對標準），而認為並非單純違約金的可能性。

總而言之，簽約的話，你要考慮的是買得之後的利益與風險，合約的細節，既然對方有律師，建議你

也請一位，雙方站在平等的立場來研擬契約，對你較有保障；不簽約的話，你要考慮的是沒收的金額

多寡，從上面的分析來說，選擇不簽約的不確定性是相當高的，損失最重可能會高達200萬元。因此，

除非你們簽了約後可能會損失的金額大過200萬，否則我還是傾向於建議你以繼續與對方議約並履行

為宜。

還有，期限問題你不要擔心。只要你在7月11日前開始跟對方合理地議約，法律上就當作你已經開

始履行契約了，對方是無權因為議約超過7月11日而沒收你的定金的。

陳傳中律師

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參考資料 民法+實務經驗