2009-07-20 14:19:03律師諮詢

YAHOO知識+問答:關於土地買賣合約的問題,麻煩專家請進

http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1509070603127

 

知識問題

我媽最近跟一位地主敲定了一筆土地買賣,她說已經跟那位地主還有代書及律師開會敲定了合約細

,(合約是原地主擬的,不是我媽擬的.)她把合約拿給我看,我看了覺得合約中的內容有些很苛刻,明顯

袒護原地主:

(1)
比如有一條規定我媽一定要在1個月內,5期繳清所有購地款項,如果其中有任何一期延遲繳款,

一天要罰總交易金額的千分之3,但是我算了一下,如果是這樣的話,一年下來罰款會超過所有購地款項

(
因為365*3=1095>1000)

請問各位專家這樣的合約有違反公平交易法嗎?還是其他法規?

(2)
另外這個原地主在合約中主張一定要在這個禮拜( 711最後期限)簽約,我媽因為怕她付出去的

訂金(200)拿不回來,所以她想硬著頭皮簽約

我想請問的是我媽目前只有簽了土地買賣意願書,裡面有註明200萬是訂金,如果不簽合約,200萬就一

塊錢都拿不回來嗎?民法還是任何法律有規定訂金一定是全額歸賣方嗎?而且為什麼賣方可以威脅我

方一定要在什麼時間內簽完約?

(
我個人是猜賣方一定是也想到了,你買方若是不聽我的,我就可以沒收你的訂金)

(3)
合約內容只有規範我媽的罰則,沒有規範原地主若是違約的罰則,也沒有註明原地主需擔保這塊土

地需要符合建築法規,可供建築房屋之用.

請問可否以此要求更改合約內容或主張合約無效?


我苦勸媽不要簽,她知道自己做錯了,但我媽說已經走到這個地步,律師,代書都已見證過了,不能不簽

,(我猜因為她在擔心拿不回200萬訂金)但我不懂為何還沒簽約的合約,我方連討論更動其中,我覺得

不公平的條款都不行,就是一定得簽約?這樣的合約不是違背一般合約中符合,誠信,公平,善良風俗的原

則嗎?

所以我想請教一下熟知這一個領域的專家們,教教我如何可以順利化解這個危機?

感謝您,救人一命,是功德很大一件,感謝再感謝!感激+感恩!

 

 

最佳解答

你好:

我想,你的問題是一個兩難的問題。簽約怕吃虧,不簽約又怕被沒收定金。所以,你現在要做的,是

利益權衡的問題,而不是在契約文字裡打轉。因此,我就不按照你的順序回答,而是幫你作個分析,

你參考看看吧。

所謂利益權衡,無非就是簽約與不簽約之間,各自可能的損失在哪裡?就簽約來說,你應該考量,簽

了約之後可能的損失是多少?這方面我覺得你們應該找附近的房仲做個深入的瞭解。計算一下,取得

土地之後有沒有轉賣的利潤,或者可能會損失掉多少。如果取得之後確實有利可圖,或者損失不至於

太大(這個太大是多少,我也沒辦法很肯定的說,你看下文就知道了),那建議你還是文字修正到你

可以接受的程度就簽了吧。從你的例子來看,你可以要求增列對地主的罰則,例如要地主擔保土地沒

有權利上的瑕疵,或者絕對可以供作何種用途的使用等等;你同時也可以跟地主商量,他的遲延給付

的罰則訂得太高,付款的期限訂得太短,要求更改。要求修改內容再簽絕不是違約,而且你要求修改

的理由又絕對正當,法律上地主是沒辦法找到正當理由來沒收定金的。

請注意:法院非常不喜歡宣告合約無效,因為這等於推翻白紙黑字的約定,對於交易安全很有影響。

因此,絕對不建議你的判斷以主張合約無效為前提,這樣太不實際了。

接下來我們再來看看不簽約的情況。這裡有兩條民法條文可以參考:

民法第249條:定金,除當事人另有訂定外,適用左列之規定:

一、契約履行時,定金應返還或作為給付之一部。

二、契約因可歸責於付定金當事人之事由,致不能履行時,定 金不得請求返還。

三、契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金。

四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由,致不能履行時,定金應返還之。

民法第252條:約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額。

也就是說,如果你付的200萬是定金,那可能就得全部沒收;如果是違約金,那可能還可以請法院酌

減。但酌減到多少,則由法院依照個案認定,沒有任何絕對的標準。說白了,能不能要回200萬的部

分,完全看法院要怎麼解釋這筆錢的性質:定金還是違約金?我個人是覺得定金的可能性比較大,不

過當然也不能排除法院因為這筆款項相對於總價款來說,屬於過高(不要問我多少是過高,這一點也

沒有絕對標準),而認為並非單純違約金的可能性。

總而言之,簽約的話,你要考慮的是買得之後的利益與風險,合約的細節,既然對方有律師,建議你

也請一位,雙方站在平等的立場來研擬契約,對你較有保障;不簽約的話,你要考慮的是沒收的金額

多寡,從上面的分析來說,選擇不簽約的不確定性是相當高的,損失最重可能會高達200萬元。因此,

除非你們簽了約後可能會損失的金額大過200萬,否則我還是傾向於建議你以繼續與對方議約並履行

為宜。

還有,期限問題你不要擔心。只要你在711前開始跟對方合理地議約,法律上就當作你已經開

始履行契約了,對方是無權因為議約超過711而沒收你的定金的。

陳傳中律師

http://www.lawfamily.com.tw

參考資料 民法+實務經驗