2005-10-25 20:16:41惠惠
打造農舍別墅圓夢-談農舍興建規定及農業用地租稅優惠
近兩年來全台興起購買農地自建農舍風潮，想要一圓田園夢。但是，並不是所有的農地都可以興建農舍。興建農舍，首先必須瞭解什麼是農業用地，那一種農業用地可以申請興建農舍以及誰可以申請興建農舍。
文/賴三郎
民國89年1月26日公布修正農業發展條例，開放一般人都可以買賣農地，大門一開，這兩年來全台興起購買農地自建農舍風潮，一圓田園夢。建商老闆加碼投入農地買賣，蓋起農莊，量身打造一個佔地800坪，風格獨特的農舍別墅，獨門獨戶房子，有鮮豔的花園、山水造景，這個夢想要實現愈來愈有可能。
興建農舍的條件
是不是所有農地都可以興建農舍？
興建農舍，首先必須瞭解什麼是農業用地，那一種農業用地可以申請興建農舍以及誰可以申請興建農舍，並不是所有農地都可以興建農舍。依照農業發展條例第十八條規定，自89年1月修正農業發展條例施行後取得農業用地之農民，無自用農舍得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。所稱之農業用地應確供農業使用，其在自有農業用地興建農舍滿五年始得移轉。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。同時，農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權。所謂得申請興建農舍之農民，係指直接從事農業生產之自然人。因此，申請興建農舍，並不是一般人想像那麼容易，必須符合相關法令規定，始得申請興建農舍。
一、申請興建農舍之資格
申請興建農舍之申請人應為農民，其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣（市）主管機關核定：
(一)所謂農民，指直接從事農業生產之自然人。 (註：實務上，只要沒有自用農舍、取得作農業使用的農業用地，面積在0.25公頃以上，而從事農業生產，包括種植、養殖之自然人即可申請興建農舍。)
(二)年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。
(三)申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加集村興建農舍者，不在此限。
(四)申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於0.25公頃。但參加集村興建農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。（0.25公頃大約733坪）
(五)申請人無自用農舍者。
(六)申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用，並屬未經申請興建農舍之農業用地。
直轄市、縣（市）政府為辦理前項申請興建農舍之核定作業，由農業單位邀集環境保護、建築管理、地政、都市計畫等單位組成審查小組，辦理審查作業。
文/賴三郎
民國89年1月26日公布修正農業發展條例，開放一般人都可以買賣農地，大門一開，這兩年來全台興起購買農地自建農舍風潮，一圓田園夢。建商老闆加碼投入農地買賣，蓋起農莊，量身打造一個佔地800坪，風格獨特的農舍別墅，獨門獨戶房子，有鮮豔的花園、山水造景，這個夢想要實現愈來愈有可能。
興建農舍的條件
是不是所有農地都可以興建農舍？
興建農舍，首先必須瞭解什麼是農業用地，那一種農業用地可以申請興建農舍以及誰可以申請興建農舍，並不是所有農地都可以興建農舍。依照農業發展條例第十八條規定，自89年1月修正農業發展條例施行後取得農業用地之農民，無自用農舍得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。所稱之農業用地應確供農業使用，其在自有農業用地興建農舍滿五年始得移轉。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。同時，農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權。所謂得申請興建農舍之農民，係指直接從事農業生產之自然人。因此，申請興建農舍，並不是一般人想像那麼容易，必須符合相關法令規定，始得申請興建農舍。
一、申請興建農舍之資格
申請興建農舍之申請人應為農民，其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣（市）主管機關核定：
(一)所謂農民，指直接從事農業生產之自然人。 (註：實務上，只要沒有自用農舍、取得作農業使用的農業用地，面積在0.25公頃以上，而從事農業生產，包括種植、養殖之自然人即可申請興建農舍。)
(二)年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。
(三)申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加集村興建農舍者，不在此限。
(四)申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於0.25公頃。但參加集村興建農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。（0.25公頃大約733坪）
(五)申請人無自用農舍者。
(六)申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用，並屬未經申請興建農舍之農業用地。
直轄市、縣（市）政府為辦理前項申請興建農舍之核定作業，由農業單位邀集環境保護、建築管理、地政、都市計畫等單位組成審查小組，辦理審查作業。
近兩年來全台興起購買農地自建農舍風潮，想要一圓田園夢。但是，並不是所有的農地都可以興建農舍。興建農舍，首先必須瞭解什麼是農業用地，那一種農業用地可以申請興建農舍以及誰可以申請興建農舍。上期已經介紹申請興建農舍之資格、申請興建農舍限制、取得證明書及建造執照文件等，本期將進一步說明其他興建農舍的條件。
文/賴三郎
五、興建農舍應注意事項
(一)農舍興建牆，以不超過法定基層建築面積範圍為限。
(二)地下層每層興建面積，不得超過基層建築面積，其面積應列入總樓地板面積計算。但防空避難設備、裝卸、停車空間、機電設備空間，符合建築技術規則建築設計施工編第一六二條規定者，得予扣除。
(三)申請興建農舍之該宗農業用地，扣除興建農舍土地面積後，供農業生產使用部分應為完整區塊，且其面積不得低於該宗農業用地面積百分之九十。
(四)興建之農舍，應依建築技術規則之規定，設置建築物污水處理設施。
(五)農舍之放流水應排入排水溝渠，其排入灌溉專用渠道者，應經管理單位同意；其排入私有水體者，應經所有人同意。
個別興建農舍之興建方式、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積、樓層數、建築物高度及許可條件，應依都市計畫法省（市）施行細則、臺北市土地使用分區管制規則、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理。
文/賴三郎
五、興建農舍應注意事項
(一)農舍興建牆，以不超過法定基層建築面積範圍為限。
(二)地下層每層興建面積，不得超過基層建築面積，其面積應列入總樓地板面積計算。但防空避難設備、裝卸、停車空間、機電設備空間，符合建築技術規則建築設計施工編第一六二條規定者，得予扣除。
(三)申請興建農舍之該宗農業用地，扣除興建農舍土地面積後，供農業生產使用部分應為完整區塊，且其面積不得低於該宗農業用地面積百分之九十。
(四)興建之農舍，應依建築技術規則之規定，設置建築物污水處理設施。
(五)農舍之放流水應排入排水溝渠，其排入灌溉專用渠道者，應經管理單位同意；其排入私有水體者，應經所有人同意。
個別興建農舍之興建方式、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積、樓層數、建築物高度及許可條件，應依都市計畫法省（市）施行細則、臺北市土地使用分區管制規則、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理。
＊農地移轉之限制
一、依農業發展條例第三十一條規定，耕地之使用，應符合區域計畫法或都市計畫法土地使用分區管制之相關法令規定，始得辦理所有權移轉登記。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。
二、農業發展條例第三十三條規定，私法人不得承受耕地，但符合同條例第34條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗所研究機構經取得許可者，不在此限。
＊耕地之定義
係指合於下列規定之土地：
一、依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區之農牧用地，或依都市計畫法劃定為農業區、保護區之田、旱地目土地，或非都市土地暫未依法編定之田、旱地目土地。所稱非都市土地暫未依法編定之田、旱地目土地，係指同目之依區域計畫法劃定之特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區之分區範圍內暫未依法編定之田、旱地目土地。
二、國家公園內，依國家公園法劃定之分區別及使用性質，經該法主管機關會同有關機關認定屬於前目規定之土地。
六、農業用地之租稅優惠
依法興建之農舍其基地之土地仍屬農業用地使用，依法可享有農業用地之租稅優惠：
(一)作農業使用之農業用地移轉予自然人得申請不課徵土地增值稅。（土地稅法第三十九條之二）
(二)作農業使用之農業用地贈與民法第一一三八條所定繼承人者，土地及地上農作價值之全數，不計入贈與總額課徵贈與稅。受贈人自受贈之日起五年內，不繼續作農業使用，應追繳應納稅賦。（遺產及贈與稅法第二十條第一項第五款）
(三)作農業使用之農業用地及其地上農作物，由繼承人或遺贈人承受者，免徵遺產稅。惟繼承人自承受之日起五年內未將該土地繼續作農業使用者，應追繳應納稅賦。（遺產及贈與稅法第十七條第十二項第六款）
(四)農業用地依法徵收田賦，不課徵地價稅。田賦自民國76年下期即停止課徵迄今。因此依法興建之農舍，其使用之土地不課徵地價稅。（土地稅法第二十二條）
結語
北宜高速公路預計今年年底通車，台北到宜蘭只要40分鐘，也因此炒熱了宜蘭的房地產，許多台北人都搶買農地蓋別墅，農地的價格應聲漲了一倍，但是購買農地蓋農舍，是不是能如願以償，必須要先瞭解是否為有資格申請興建農舍之農民、農業用地面積夠不夠大、是否作農業使用等，不要到最後農地買了，又不能蓋農舍，最後夢也碎了，只好做白日夢。
一、依農業發展條例第三十一條規定，耕地之使用，應符合區域計畫法或都市計畫法土地使用分區管制之相關法令規定，始得辦理所有權移轉登記。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。
二、農業發展條例第三十三條規定，私法人不得承受耕地，但符合同條例第34條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗所研究機構經取得許可者，不在此限。
＊耕地之定義
係指合於下列規定之土地：
一、依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區之農牧用地，或依都市計畫法劃定為農業區、保護區之田、旱地目土地，或非都市土地暫未依法編定之田、旱地目土地。所稱非都市土地暫未依法編定之田、旱地目土地，係指同目之依區域計畫法劃定之特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區之分區範圍內暫未依法編定之田、旱地目土地。
二、國家公園內，依國家公園法劃定之分區別及使用性質，經該法主管機關會同有關機關認定屬於前目規定之土地。
六、農業用地之租稅優惠
依法興建之農舍其基地之土地仍屬農業用地使用，依法可享有農業用地之租稅優惠：
(一)作農業使用之農業用地移轉予自然人得申請不課徵土地增值稅。（土地稅法第三十九條之二）
(二)作農業使用之農業用地贈與民法第一一三八條所定繼承人者，土地及地上農作價值之全數，不計入贈與總額課徵贈與稅。受贈人自受贈之日起五年內，不繼續作農業使用，應追繳應納稅賦。（遺產及贈與稅法第二十條第一項第五款）
(三)作農業使用之農業用地及其地上農作物，由繼承人或遺贈人承受者，免徵遺產稅。惟繼承人自承受之日起五年內未將該土地繼續作農業使用者，應追繳應納稅賦。（遺產及贈與稅法第十七條第十二項第六款）
(四)農業用地依法徵收田賦，不課徵地價稅。田賦自民國76年下期即停止課徵迄今。因此依法興建之農舍，其使用之土地不課徵地價稅。（土地稅法第二十二條）
結語
北宜高速公路預計今年年底通車，台北到宜蘭只要40分鐘，也因此炒熱了宜蘭的房地產，許多台北人都搶買農地蓋別墅，農地的價格應聲漲了一倍，但是購買農地蓋農舍，是不是能如願以償，必須要先瞭解是否為有資格申請興建農舍之農民、農業用地面積夠不夠大、是否作農業使用等，不要到最後農地買了，又不能蓋農舍，最後夢也碎了，只好做白日夢。