2010年的十一長假，李叢明是在一頭霧水中度過的。

　　讓這個在上海炒房十幾年的溫州人糊塗的是：一方面，9月29日樓市調控新政出臺後，杭州、寧波等地的一些樓盤銷售員，幾乎一天一個電話邀請他去看房，並不斷對曾經許諾的內部優惠加碼;但另一方面，他看中的上海一個高檔樓盤，開盤後均價一天就上漲瞭1萬元，還供不應求。

　　上海這個逆勢高漲的樓盤叫做星河灣，正以外環樓盤賣出內環的價而名噪上海。

　　10月7號，星河灣的售樓處打電話給我，通知說定價已經出來瞭，我之前選的一套房是每平方米46000元，可等我8號晚上到上海，電話又來瞭，通知說房價已經漲到56000元。

　　見過牛的開發商，沒見過這麼牛的。李叢明說，在中央和地方政府調控政策相繼出臺之後，溫州炒房團已普遍彌漫著恐慌的氣氛。但星河灣的強勢，卻讓他對調控的效果產生瞭懷疑。

　　在開發商群體裡，星河灣也是最熱門的話題。現在，大傢都看著星河灣，調控政策究竟能把他們怎麼樣。東方物產集團董事長王耀華告訴《望東方周刊》，國慶長假期間，很多開發商自發進行瞭很多次或大或小的聚會，誰都不敢觸政策的黴頭，但誰也不願意降價。現在，星河灣成瞭風向標。

　　星河灣的博弈

　　星河灣位於上海閔行，是星河灣地產在上海市的第二個高檔項目。

　　8月初，星河灣就傳出消息稱即將開盤，但一直拖到8月底，星河灣才定下開盤時間為9月25日。但9月中旬，星河灣因定價過高，預售許可證卡殼的消息卻在業內流傳。

　　據後來上海媒體的報道，早在9月9日，星河灣就遞交瞭申領預售許可證的材料，按常規，走完流程隻需10個工作日。但星河灣在9月25日卻未能如期開盤，因為星河灣的材料在遞交到上海市房管局重點復核時，被認為定價理由不充分。

　　星河灣位於外環和郊環之間，但預期售價卻高達3.9萬元到7.4萬元，相當於周邊獨棟別墅的價格。而其周邊的公寓售價則隻有每平方米1.8萬元左右。

　　10月10日，星河灣終於開盤。令很多開發商都大吃一驚的是，星河灣售價不降反升，創造瞭上海2010年高檔樓盤銷售的最快紀錄。245套房源當天銷售一空。

　　拖瞭這麼久，怎麼是這個結果?上海一傢中型房地產企業的董事長王城(化名)告訴本刊記者，10日當晚，正好他和幾個開發商聚會，而星河灣的開盤價格完全出乎大傢的預料，之前也有不少樓盤因為售價預計過高拿不到預售許可證。所以我們原本都以為，星河灣能拿到預售許可證，肯定在售價上有所妥協。

　　而據上海媒體的揭秘，星河灣最終的妥協方式是：放慢網簽速度，一天最多隻在網上登記不超過5套房源，少量多批地納入全市均價，以避免抬高樓市的平均房價。

　　這樣的妥協，顯然更有利於開發商。

　　觀望政策的底線

　　9月份開始，有關部門就跟一些開發商口頭打招呼，不要定價太高，如果開盤一段時間內沒有成交，就會因為‘虛抬房價實則捂盤’而受到關註。王城說，星河灣的經歷，完全顛覆瞭很多開發商對大勢的判斷。

　　“十一長假之前，有關部門還召集一些大的開發商開會。‘建議’如果十月要調整房價，那就隻能在負5%和15%之間浮動。”王城說，十月以來新獲得預售許可證的樓盤，在網上房地產設定樓盤的“報價可浮動范圍”時，基本都是隻標明瞭價格下調的幅度，而沒有上調的幅度。

　　星河灣已經做瞭這個出頭鳥瞭，我們就看他的結果是什麼。 王耀華說。

　　觀望的重點，是上海調控新政中關於土地增值稅的清算和稽查的條款，究竟會不會落實。

　　按照10月7日上海出臺的《關於進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工作的若幹意見》(滬12條)，住房開發項目銷售均價低於項目所在區域(區域按外環內、外環外劃分)上一年度新建商品住房平均價格的，預征率為2%;高於但不超過1倍的，預征率為3.5%;超過1倍的，預征率為5%。

　　業內普遍的估計是，如果該條款落實，上海超過一半樓盤的土地增值稅將大幅增加，幾乎所有豪宅都面臨5%的土地增值稅預征。

　　這是最讓開發商頭痛的政策。王城說，星河灣的平均售價為每平方米5萬元，已經達到瞭5%的預征標準。

　　據業內人士的測算，按照新政的標準，星河灣的土地增值稅將從原來的約7.14億元，增長到約17.86億元。

　　這麼多年，樓市越調控越漲，很大部分原因就是地方政府執行不力。王城說，和9月29日中央的調控政策相比，10月7日的滬12條看上去更加嚴厲，上海開發商雖然產生瞭普遍的憂慮，但也有地方政府明打實保的僥幸期望，而星河灣實際上就成瞭開發商群體試探政策底線的機會。

　　並未應聲而落

　　新的調控是在銀十到來前2天開始的。

　　9月29日晚，多部委聯合出臺瞭新一輪樓市調控措施，內容包括提高首付門檻、禁貸三套房、行政限購、房產稅改與一房一價的房價備案制，並再次強調各地方政府的房價督導職責，同時啟動對地方政府的問責程序。

　　10月7日的滬12條，以中央政策為基礎，但更為嚴格。13日，上海市公積金貸款政策也隨之調整。暫停對購買非改善型第二套住房傢庭的住房公積金貸款，對為改善居住條件購買第二套住房的，每戶傢庭住房公積金最高貸款限額為40萬。

　　但調控新政並未讓上海房價應聲而落。

　　美聯物業提供的數據顯示：10月4日至10日的一周內，上海共成交4593套商品住宅，環比9月最後一個完整周(9月20日到9月26日)提高瞭20.1%。

　　按照中國房產信息集團公佈的數據，這已是上海樓市成交量持續第10周上升，創下近49周以來的成交量新高，達到2009年房價暴漲時的高峰水平。

　　也就是說，在中央和上海調控政策剛剛出臺的時間裡，上海樓市成交不但沒有萎縮，反而屢有突破。9月30日及10月8日這兩個新政出臺後的第一個成交日，成交量還達到瞭千套以上。就連地產股，也在10月8日出現瞭大幅反彈。

　　10月11日到17日的一周，上海共成交瞭3973套商品住宅，環比前一周隻下降瞭13.5%，與之對應的成交面積為44.8萬平米，環比也隻下降瞭11.3%。

　　但本刊記者17日在上海嘉定嘉寶紫提灣看到的景象是，開盤僅10分鐘，售樓處已是人山人海。同一天，在寶山顧村的綠地公園壹品桃園銷售火爆，排隊購房的景象在這兩個樓盤又都重現。

　　這說明新政出臺後，市場對房價的預期並沒有因此大幅調低。王城告訴本刊記者，新政出臺後的成交量上升，很大程度上是剛性需求的末班車效益，但實際上，新政對剛性需求並未作出過多限制，那唯一的解釋就是，剛性需求沒有房價大跌的預期，反而擔心因觀望而踏空。

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭也認為，盡管目前房價上漲的動力減退，但2010年第四季度，基本上仍將會以盤整和小幅下跌為主基調。

　　剛性需求對市場的判斷，總是最容易被引導的。“星河灣的強勢，對觀望的購房者的心態，就絕對是一個重大的打擊。”王城說，上海開發商在歷次調控中，開始時總是會堅持房價同盟，“為的就是打消購房者觀望的心態。這一次，星河灣隻不過是太顯眼瞭而已。”

　　10月14日，金地集團(7.13,0.16,2.30%)和天津穩富股權投資基金合夥企業聯合體以總價22.86億元摘得航頭中心鎮A1儲備地塊，溢價率高達328%。這在2010年所拍賣地塊的溢價率中，僅次於仁恒集團2010年2月競得青浦徐盈地塊時的431%。

　　僵持的關鍵

　　目前已出臺的各地樓市新政細則中，滬12條可以說是最嚴厲的之一。

　　限購、停貸等都是以一刀切的方式抑制需求，短期內市場由於信息不對稱已經引起混亂。 美聯物業上海區副經理丁偉說，由於各方都很難對政策的細節有明確的把握。因此，伴隨著量跌價滯的是，市場上已經形成瞭短暫的僵持。

　　炒房團也在猶豫中觀望。

　　美聯物業在上海的各個分行，也遇到瞭截然相反的案例：新政出臺後，一方面是各分行普遍接到電話，詢問新政的影響並將掛牌房源價格下調;另一方面，是大批投資客以跳價的方式惜售。

　　既擔心調控引發房價下跌和長時間的低迷，又怕萬一房價堅挺甚至反彈時，手中沒有房源。炒房客徐寧告訴本刊記者，新政的核心內容之一就是限購，對投資客而言就是賣房容易買房難。

　　我在古北一套200平方米的住宅，原來掛牌900多萬，新政出來之後，馬上漲瞭20萬。徐寧說，在溫州投資客集中的上海古北板塊，跳價情況很多，就是這種猶豫心態的典型表現。

　　問題的核心其實是，無法對限購中規定的暫時做一個準確的衡量。限購是猛藥，猛藥短期內有明顯療效，但卻不能持久，因為對身體有害。徐寧說，限購很可能引發類似2009年的房價強烈反彈，但限購將持續多久，投資客能不能撐到那一天，這正是糾結的關鍵。

　　新政後的上海樓市，其實已經形成瞭開發商、投資客與政府的僵持局面，這種局面又影響到普通購房者的心態。王耀華說，打破僵持局面的關鍵，還在於政府究竟能表現出怎樣的執行力度。

　　政策回歸金融危機前

　　相對而言，隻有海外熱錢的態度最為堅決。

　　從9月份開始，熱錢流出上海住宅市場的趨勢已經很明顯。上海某基金管理公司總經理呂凱告訴《望東方周刊》，對海外熱錢來說，上海房價過高，已經將海外熱錢投資的成本推得過高，占有資金的量太大，是個巨大的風險。

　　除瞭商業地產，海外熱錢在上海住宅市場已經越來越少地出手。呂凱說，9月開始，上海有關部門頻繁召集開發商座談，讓海外熱錢對政策風險的預期快速升高，流出的趨勢更加明顯。

　　十一長假期間，我去瞭安徽。發現短短三四年的時間，房價翻一番的城市很多，有些經濟並不發達的縣城房價，也漲到瞭3000多元。呂凱說，相比之下，內地城市比上海這類一線城市，單個項目占有的資金量小，操作比較靈活，政策風險也小得多。

　　新加坡紅木集團總經理張永河也認為，一線城市樓市的政策風險還在升高。目前的樓市政策，有和2008年金融危機前接軌的趨勢。

　　2008年，金融危機前，幾乎每個月都有調控政策。1月，是國務院發佈《關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》，規定嚴格執行土地用途管理制度、嚴格土地執法等。

　　2月，央行公佈《經濟適用住房開發貸款管理辦法》，針對房企開發經濟適用房，推出政策優惠。3月，證監會表示對募集資金用於囤積土地、房源，或用於購買開發用地等的IPO，將不予核準。

　　4月，住房和城鄉建設部全面排查住房公積金違規放貸。國傢稅務總局發佈《關於房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》，要求對省級地區的住宅(非經濟適用房)的預售收入，按照預計利潤率不低於20%的標準預繳企業所得稅。

　　如今的政策導向和當時已經有瞭極高的相似度。政策向金融危機前的狀態回歸，不僅意味著金融危機以來，各項優惠會逐步取消，更說明宏觀調控政策開始註重延續性。王城說，政策延續會對地方政府的執行力提出更高的要求，而歷年來樓市調控不成功的關鍵就是：政策本身不穩定，以及地方的執行不力。