非購屋房貸利息 報稅不能扣

沈先生問：我名下有兩間房子，房屋貸款已繳清，其中一間自住，另一間想要出租。聽說利息支出可以作為租金收入的費用，我想再把房子抵押向銀行貸款，增加房貸利息支出，作為租金收入的減除項目，這樣可以節稅嗎？

勤業眾信聯合會計師事務所莊瑜敏會計師答：房貸利息支出可以扣抵租金收入，但你先前購買房屋的貸款均已償還，現在再向銀行貸款，利息支出「非因購屋衍生的相關利息費用」，無法作為租金收入的費用。

所得稅法規定，租賃所得指的是，個人取得出租房屋的全年租金收入減除必要損耗及費用後的餘額；至於「必要損耗及費用」，則是房屋的折舊、修理費、地價稅、房屋稅、財產保險費，以及房貸利息支出等。不過，這些房屋耗損及費用，房東必須在申報租賃所得時，提出確實證據才可以列舉扣除。

沈先生的節稅手法行不通，關鍵在於稅法規定的房貸利息支出，是指購買房屋時向銀行貸款的利息。國稅局查核利息支出時，會要求納稅人提出相關資金流程（例如貸款本金如何支付租賃房屋價款），以及支付銀行購屋貸款利息單據（例如房屋地址、所有權人、所有權取得日、借款日期、借款人姓名、借款用途）等證明文件，證明利息費用與出租的房屋有關。

要注意的是，房東除了可列舉實際發生的費用，作為租金收入的必要費用來扣除，若無法提出確實證據，可依財政部核定的財產租賃必要損耗及費用標準率（目前為租金收入的43%），作為租金收入必要費用。

也就是說，房東申報租金所得時，可先試算以實際費用作為扣除額是否划算；若實際產生的扣除金額不多，按財政部公布的43%費用率扣除或許比較有利。

資料來源：聯合報  2011/09/21