高喊只求「活下去」的萬科 轉身吞下華夏幸福10個項目

　　來源：每日經濟新聞

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　　萬科（000002.SZ，02202.HK）又調皮了，九月底才聲嘶力竭地說要收斂聚焦，保證自己能活下去，國慶一過就吞下了華夏幸福（600340.SH）在環京區域的多個項目。

　　真正痛的人不敢吭聲。環京區域的調控政策還在持續性收緊，重倉環京的華夏幸福被蕭瑟寒冬所籠罩。

　　在引入平安為第二大股東后，華夏幸福又將數個環京項目賣給萬科。

　　10月9日晚，華夏幸福公告，旗下多間全資子公司與萬科簽署《股權轉讓及合作協議》。萬科擬收購華夏幸福旗下涿州公司80%股權、裕景公司80%股權、裕達公司80% 股權、廊坊公司80%股權和霸州公司65%股權。

　　這五家公司持有位於環京區域的涿州、大廠、廊坊和霸州市的共10宗土地，均為住宅用地，總用地面積約339338.36平方米。

　　顯然，萬科是通過收購目標公司部分股權的方式，來獲得上述地塊，這宗交易的對價約為32.34億元。

　　霸州公司擁有兩宗地，總土地面積為77510平方米，也就是說萬科收購后擁有的權益面積為50381.5平方米。其他四家公司擁有的8宗地總土地面積為261828.36平方米，也就是說萬科收購后擁有的權益面積為209463平方米，而總權益面積為259844平方米。

　　以32.34億元計算，萬科收購的平均地價約為12400元/平方米。

　　房天下信息顯示，目前大廠的在售新房均價從11000-17500元/平方米不等；霸州的孔雀城項目已低至9900元/平，榮盛的溫泉城項目也下調至11000元/平方米，甚至低於同期霸州的二手房均價；目前廊坊多個在售新房項目也僅為16000元/平方米左右，而涿州數個具代表性的在售新房項目均價約為13000-15000元/平方米左右。

　　環京的房價曾一度高達3萬元，但今時不同往日。從地價和目前區域房價的角度來看，萬科買的這些地塊不算便宜。

　　從近期樓市表現來看，短期內，行業進入了調整期，但若把這個周期拉長，中國城市化進程和城市群發展的趨勢並無改變。

　　萬科披露的銷售簡報顯示，2018年1~9 月份公司累計實現合同銷售面積2902.1萬平方米，合同銷售金額4315.5億元；去年同期，萬科的銷售金額是3961.0億元。相比下，2018年前九個月，萬科的銷售金額增幅是8.9%，低於萬科今年上半年近10%的增速。

　　外界關於萬科有種種評價，關於其釋放無比悲觀的言論來渲染氣氛、其於廈門的白鷺郡項目由於降價引起早期業主不滿而主動發起的補償行為，無一不在影響同行及行業。但本次交易更多故事仍在於華夏幸福。

　　這家以長周期的產業新城為核心，同時以短周期的地產開發業務補充現金流的企業，商業模式獨特，從業內來看，招商蛇口模式與之類似，而這些年來，華夏幸福無疑沖的更猛。

　　由於在環京受到的一系列影響，其作出的股權讓渡、賣地行為被業內詮釋為缺錢下的自救手段。

　　中報顯示，華夏幸福今年上半年的營業收入同比增長 57.13%至349.74億元，實現歸屬於上市公司股東的凈利潤同比增長29.05%至69.27億元，銷售金額較上年同期增長15.63%至805.04億元。但華夏幸福的經營活動產生的現金流量凈額、投資活動產生的現金流量凈額、籌資活動產生的現金流量凈額已全部轉負。

　　從房企目前現金為王的過冬策略來看，華夏幸福賣項目的交易當然可以有更積極的詮釋。華夏幸福表示，本次合作是公司實施全面開放合作戰略的重要體現與落地，符合公司整體發展戰略與方向，對於公司的長遠發展將有積極影響。

　　但去槓桿時代，失去了住宅購買力的蔭蔽，如何才能承載這個產業新城運營商的蓬勃野心？

　　今日早間，大盤翻紅，截止至10：20分，華夏幸福微漲0.83%，萬科A略跌0.41%。

　　第一財經記者 陳淑貞