2021-01-14 22:00:00阿伯

慢5年買房可多存280萬?!

(圖片取自 PEXELS 網站)

前天和朋友聊及買房,是要婚前買或是婚後過幾年再買?回想我自己,我不止慢了5年耶,我應是慢了十幾年!當然這裡說的是自住的房,我慢了很多年!!

標題是 ”慢5年買房“,但嚴格來說,套個窮爸爸富爸爸的說法,應是我 33 歲時先買資產,而不是負債,現在回頭算算兩者的差異,

1. 若 12 年前買負債(自住的房),
缺點:每月要支付貸款、每月可投資本金大幅變少、第一桶金累積的速度變更慢、要花裝潢費用、每年稅金等、
負擔房屋修繕費用
優點:不用付租金、不用搬家、可佈置自己的家。
存款:假設收入的 1/10。

2. 若 12 年前買資產(收租的房),然後持續租屋
優點:每月不用支付貸款、每月可投資本金增加、第一桶金累積的速度快、不用裝潢費用、不用繳每年稅金等、
不用負擔房屋修繕費用、近年可申請租屋補貼。
缺點:每月付租金,且付了 20 年還是沒房子、看房東臉色、不時要搬家、不能佈置自己的家。
存款:假設收入的 1/10 及包租公(租賃)收入。

以下用一千萬的房產為例,來看看上述 2 者存第一桶金的速度差異,貸八成(800萬)、20年、1.5% 利率,假設貸款金額佔收入的 0.3,可儲蓄支出為 0.1,其他生活總開銷為 0.6,每月房貸 3.86 萬(年 46 萬);也就是說,年收入若 100 萬的話,每年 30 萬付房貸、10 萬儲蓄、60 萬生活所有開銷(含保險)來估算。

1. 若 12 年前買負債(自住的房),
每年支付 46 萬房貸(年收入約 150 萬),年存 15 萬。

2. 若 12 年前買資產(收租的房),然後仍持續租屋
每年支付 46 萬房貸(年收入約 150 萬),租屋租金年支付 12 萬,年收租 58 萬(可用來支付 46 萬房貸及 12 萬租金),年存 15 萬 + 46 萬(原收入的 0.3,做為房貸使用)。

參見上表,到 38 歲所累積第一桶金的錢,竟相差 371-93=278 萬;10 年後相差 464 萬;20 年後竟相差 926 萬!!!

運氣著實不錯,老婆大人准許慢點兒買房自住,讓我們可以速速地積累第一桶金。上述的數字純為參考,此類買資產存第N桶金趨勢,平均來說應是較買負債(自住房)的人快;但要達成此模式,還需要參照以下條件,

1. 十幾年前至今,此例都不適用於台北及新北地區,此區域的平均投報率相對低
2. 物件要嚴選:收租租金大於租房租金,加上租賃物件房貸的物件
3. 總生活支出要維持低於原來收入的六成
4. 開外掛的加速方式(開源):專注本業、讓自己年年調薪或被挖角

可能有人會問,那現在咧?還有醬子的物件嗎?若有的話,我早入手了!有興趣的可參考 “包租公如何挑租賃物件” 一文。
本文的重點是買資產優先於負債,並不是鼓勵大家去當包租公/婆哦!且這市況看來也不太適合,再加上節流、開源的時間加乘,第N桶金的模型很快就完成囉!

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