多數人買房都會特別避開凶宅，劇情講述過氣的諧星「山女」（龜梨和也飾）被迫與搭檔中井（瀨戶康史飾）拆夥，為了接工作不得不答應隻身搬入凶宅，為綜藝節目拍攝影靈異片段，豈料拍下連串的離奇事件不僅叫觀眾看得毛骨悚然，也讓山女一夜爆紅。自始，他決定不斷尋找凶宅入住，每當他欲罷不能拍鬼凶宅，沒想到怪事開始伸延在他身邊的人。中田秀夫帶領觀眾走訪大阪和東京四個凶宅，如書一樣每間展示平面圖，《凶宅怪談》彷如一場凶宅睇樓團。

四個凶宅本身都發生過枉死、自殺、他殺等，中田秀夫對這些非自然死亡事件都拍出獨特的想法。此片最大優點就是氣氛營造得好，每間房子空空如也，需要特殊清潔或是心理的瑕疵物件都大特寫，例如榻榻米下有大片血跡、浴室排水孔經常堵塞、懸掛鏡子處也被刻意擦上油漆、聽到電話響發出咕嚕咕嚕聲、半夜會有門鈴聲，這種日常的趣味性不經意地開啓了鬼故事的可能。片中同時加入了向房仲和附近小店中打聽到背後駭人故事，不用誇張到嚇死人的情節已夠娛樂性，讓觀眾能感覺到後面令人寒毛直豎的真相。

每段「事故物件」發生的時間都不長。當山女踏入凶宅，已成功營造一種想逃離的焦慮感。相比「貞子」的恐怖程度，這部電影並不算太重口味，但中田秀夫還原兇案現場絕不眼高手低，反而用更生活化的方式展示案發時受害者的恐懼心理和施暴者的可怕心態。首次演出驚慄片的龜梨和也，與搭檔瀨戶康史以及擁有靈異體質的菜鳥化妝師奈緒演出十分合拍，到了終極凶宅，中田秀夫才出狠招大撒狗血，三人手足無措地與變臉黑魔鬼神大混戰，一直期待的驚嚇點來得太意料之外，儘管情節變得又驚又笑，仍有種步步逼近的恐懼感。

每間凶宅背後都有一種詛咒，每種詛咒現身時的模樣都不同，那麼每個惡靈後面的故事也都不一樣，中田秀夫能都點到即止。《凶宅怪談》不走冤有頭債有主的傳統驚嚇意念，更有《殘穢》般東洋式的怨念風格。中田秀夫能否憑今作當成引線，將把松原田螺整部書中不同的凶宅陸續拍出來，黑魔鬼把不同的鬼魂再釋放出來，變成《真實恐怖撞鬼故事》系列般觀眾喜歡追看的IP，是很不錯的試水溫之作。