南京式買房：懷揣幾百萬 1.5分鐘選完房

11月12日，南京本地媒體報道稱，樓市不妙瞭——8000元/平方米的低價盤隻賣出約50%，一周內南京七傢樓盤開盤，能賣完的隻有兩傢。

但就在報道出來的當天，河西板塊十個樓盤即將領到銷售許可的消息，立刻反轉瞭降溫的信號。

如果有後悔藥吃，南京可能再也不想搞一次“十盤齊開”瞭，這一舉動讓南京背負瞭巨大的輿論壓力。但這一“熱銷”效果，可能正是政府最初想要的結果。甘蔗哪能兩頭甜呢？

界面24日發佈報道稱，這是一個史上從未有過的“盛大場景”，約1.5萬南京人每人手握幾百萬元銀行存單、拎著小馬紮排長隊登記搖號，搶購3000多套房子。

所有跟錢有關的數字，都在牽動著敏感的神經——每平方米均價約3.5萬-4.5萬元；要提供至少200萬元的指定銀行存單進行驗資；認購當天要繳納50萬-100萬元不等的定金；十個樓盤首付一律八成，四五百萬元的現款，大部分樓盤要求要在三天內付清；十個項目推盤的總貨值達150億元。

如此嚴苛的條件沒有把購房者嚇退。“倒掛這麼嚴重，不買就是傻。”一名購房者說。一年多來輪番升級調控，南京樓市的熱度卻在年底沖上瞭頂峰。

這是一個有點魔幻的結果。

南京河西樓盤集中開售 購房者排長隊買房（圖片來自：視覺中國）

在南京河西某樓盤開盤現場，購房者排起長隊（圖片來自：界面）

政府控制節奏

蜂擁買房的直接原因是供需失衡以及一二手房價倒掛。

新盤實施限價，一二手房價格倒掛的情況，在南京存在已久。比如，一年多來，河西南新房價格都被嚴格控制在35000元/平方米，比二手房單價少瞭近萬元。

政府方面也十分清楚情況，於是在年底醞釀瞭一個大招：十盤齊開、首付八成。

“政府的本意是想低調點：首付八成，就應該不會有那麼多人來買瞭吧？放出十個盤，供應量大瞭，就應該不會瘋搶瞭吧？結果一切恰恰相反，反彈力太驚人瞭！”一名南京房地產界資深人士對界面新聞記者說。

在高首付驅離瞭一部分炒房客的同時，改善型需求的饑餓程度遠遠超過想象。

從12日起，南京江女士一傢人的精神狀態就像坐過山車。那天，她的女婿突然發現，河西有十個樓盤快要開瞭。

今年5月開始，江女士有筆賣掉老房子的錢一直靜靜躺在銀行賬戶裡，他們想在河西置換一套學區房。

11月16日，江女士帶著匆忙準備好的購房證明、銀行本票等材料，排瞭6小時的隊登記上瞭佳兆業城市廣場的搖號資格。她之後看新聞才知道，竟然有4300多人去登記同一個樓盤，中簽率隻有8%。

江女士這種匆忙準備的行為，被視為購房者裡的“學渣”。“學霸都已經隨身揣著材料等開盤好幾個月瞭。”一名南京房地產業內人士說。

緊張、忐忑，直播搖號的那天，江女士眼睛都看酸瞭。

但就在不抱希望的時候，她竟成瞭8%中的一個。女兒女婿激動得深夜都睡不著覺——第二天，他們將像領大獎一般，去售樓處認購。

開盤時，一名信貸客戶經理到處遞名片拉客戶，卻幾乎沒有收獲。“有錢人真多啊，八成首付，也沒有人要貸款嗎？”他自言自語地感嘆。

這句話被旁邊一名購房男子聽到，他接話道：“你不知道我們都等多久瞭，錢啊，早就準備好瞭。”

南京河西，一對選完房的夫妻爬上施工圍擋遠望自己的房子，久久不離去（圖片來自多鏡頭行車紀錄器比較：界面）

河西是南京最熱門的板塊，價格也高，對應的是這座城市裡有住房改善需求的購房者。很多人沖著學區而來，佳兆業城市廣場、五礦崇文金城等大熱樓盤，其學區是南京外國語學校河西初級中學及其附屬小學，這意味著孩子將來能入讀南京最好的學校之一。

“河西的改善型項目已經有好久沒有推盤瞭，無論是初級改善型還是高端改善型。這次的河西十盤裡，有項目甚至已經被拖成瞭現房銷售。”一名熟悉南京市場的地產內部人士稱。

對於這些改善型買傢，八成首付不是難事，賣掉舊房子進行置換，資金就有瞭著落。

既然是供需出瞭問題，在限價的同時，政府為什麼不能早點加快、加大供應？

“樓市整體增長太快會被問責，政府為瞭穩住全市均價，實行平衡策略，放一個低價盤的同時，放出一個高價盤，當市場上沒有那麼多低價盤來維持平衡時，高價盤就被壓下來瞭。”上述人士透露。

到底是政府壓制瞭高價盤出貨，還是開發商在限價情況下不願意推盤？一名業內人士解釋稱，主要原因在於政府的節奏，當然也有樓盤覺得現在價格太便宜瞭，不願意賣，即便已經達到瞭預售條件，卻沒有出賣的沖動。他預計，今年全年南京樓市的消化量僅有600多萬平方米，僅為去年一半。

投機難擋

“房住不炒”已成為大基調，但在南京這場盛宴裡，投資客、炒房客的身影依然不少。

“一二手倒掛，導致存在足夠的套利空間。套利空間必然催生強大的購買力。”前述人士表示，首付八成導致幾乎無法利用杠桿，但他認為仍有較高比例的買傢在投資投機。

在五礦崇文金城開盤現場，一名中年女士穿著駝色大衣、挎著LV包，在緊張兮兮的眾人中顯得氣質從容。她表示，自己是來買房投資的，想買的就是170平方米的大戶型，在幸運地搖到號以後，由於需要在三天內付清八成首付，她馬上聯系瞭閨蜜一起合夥投資。

在過去一貫的買房邏輯裡，170平方米這麼大的戶型並不搶手，總價低、容易脫手的小戶型，或者佈局合理的中等戶型，往往是最先售完的。

但現在在南京，越大的戶型越搶手，開盤現場，不斷有人互相詢問：“170平方米的還有嗎？”

購房者圍成一圈，討論大戶型還剩多少套（圖片來自：界面）

對於大部分投資客而言，他們不差錢，戶型越大意味著“賺”得越多。

“300多萬元對於投資客來說，在朋友圈很容易就能籌措到，更何況在開盤前，南京有大量過橋公司在對外借款。”一位業內人士稱。

王歡（化名）是記者碰到的一個投機客——他搖到瞭兩個樓盤的認購資格。在此之前，他向父母、姨媽、表妹、公司領導都借瞭錢，湊足瞭900萬元，登記瞭三傢樓盤。

但高昂的首付、新購房三年內不能出讓的規定，卻限制瞭他炒房的步伐。

於是王歡想到瞭一個新招。他在網上叫賣自己搖到的房號，一口價40萬一個；由於房號登記身份不可轉讓，他便稱自己可以幫忙代持三年，找房產中介擔保，在持有房產證三年後過戶。

王歡做著一行車紀錄器多鏡頭推薦個美夢：動用900萬資金三四天，賣掉兩個房號共計賺80萬元。

找他咨詢者眾，不過由於代持風險巨大，直到兩個樓盤臨近開盤，王歡還是沒能將房號賣出去。

記者碰到的另一個投機客查理（化名），則在到處吆喝他的新生意：幫沒有瞭房票的投資客辦理購房證明，每單一萬元。

盡管整個購房流程已經被政府管得密不透風，那些想賺快錢的人，在利益誘惑面前，仍在費盡心機尋找縫隙。

限價反思

為什麼南京樓市能一直保持如此大的熱度？

經濟學傢馬光遠這兩天發表的一篇熱文《南京瘋搶房子的真相》批判瞭南京的限價措施。他認為，限價不僅僅違背的是價格規律，其危害是全方位的。馬光遠說：

“真正應該限價的不是高端樓盤，而是普通人買的中低端樓盤。中端樓盤應該限制，低端樓盤應該嚴格控制，這才能讓普通老百姓買得起房子。你限高端樓盤和普通老百姓沒有任何關系，所以這樣的政策隻是為溫度計的指針服務的，不是為‘房子是用來住的’這個政策服務的。 ”

對於馬光遠的評論，一名南京房地產資深人士表示，可以認同一半，也就是限價違背瞭價格規律，限制瞭市場自身的調節功能，是一個難以長久的措施。

這位人士和馬光遠看法不同的一點是，他認為南京目前不僅僅對高端盤限價，而是高中低端全部被限價瞭，是分層次、分階段的系統性限價。

他說：“今天剛開的低價盤，同樣需要排長隊登記。這樣做並非沒有好處，在過去的一年裡，房價基本沒漲，給一些沒上車的人足夠的喘息時間和上車機會。在限價的前提下實行搖號，已經是最大的公平，否則房子可能都被關系戶買走瞭。”

該人士還認為，限價有效地延長瞭南京房地產市場的景氣周期，如果沒有這個政策，南京可能已經像周邊幾個城市一樣，溫度漸涼。

現在河西十盤的購房者，已經基本交齊瞭八成首付。幾百萬元花掉以後，很多人都在問：未來會升值嗎？能賺多少？大傢都不希望自己買在頂峰。

“隻要是長周期的持有，比如持有五年，到時候應該會達到財務成本和潛在收益的平衡。”一名南京業內人士表示。

不過，他稱自己並不會去進行這樣的投資。“資金的時間成本太長瞭。”但他也承認，“對於大多數老百姓來說，隻有買房才是最穩妥的瞭。”

讓人印象深刻的是，佳兆業城市廣場開盤那天，江女士和女兒僅擁有1.5分鐘的時間選定一套房。如果考慮時間超過1.5分鐘，則視為自動放棄購房資格。

而五礦崇文金城的開盤現場氣氛更為緊張，到瞭午飯時間，很多人隻敢去路邊攤買一個雞蛋餅，就趕緊折回打探消息。該樓盤僅允許登記購房者一個人進內場選房，不得有人陪同。

中午吃飯時間，許多購房者選擇吃一個雞蛋餅果腹（三鏡頭行車紀錄器影片圖片來自：界面）

“這就是花四五百萬買房子，比去菜市場買青菜都不如，買把青菜還能有時間挑一挑。”一名購房者感嘆。

來買房的一對小夫妻，也隻能進去一人。被報到號碼時，老公緊張得想小便，但忍忍還是克服瞭一下，走進瞭那道鐵欄桿之內。

他走到10米開外時，老婆突然對著他的背影大喊：“老公！祝你好運！”

停頓瞭一會，她又喊道：“老公！選房的時候別磨磨唧唧的。”

而她的老公仿佛沒聽到一樣，在寒風中哆哆嗦嗦地走進瞭售樓處，沒有回頭。

這些場景像極瞭一年多前的深圳或北京，但現在，一線城市的樓市已經冷靜下來。曾經“房價四小龍”之一的南京，卻能一直保持熱度長達一年多，究竟是政策“治標不治本”，還是這屆南京市民真的特別愛買房呢？

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