小台長註:.....怎麼說呢~ ing本身出的REITS基金歐洲的比重就是較高啊
這算是打自家廣告嗎? 最近在思考這些各家基金公司提供的資訊 公正度有多高....

ING安泰投顧提供

隨著全球不動產投資金額屢創新高，市場對於相關投資標的需求日益飢渴，不過投資人面對低度相關的全球各區域不動產市場，究竟該如何配置才能兼顧風險與報酬的平衡，達到「最適投資組合」的目標？根據國際不動產權威組織─全美不動產投資信託協會（National Association of Real Estate Investment Trusts , NAREIT）5月21日的最新報告，建議大幅提升歐洲市場比重。ING投顧表示，由德國領軍的2007年歐洲不動產景氣翻揚力道可能超出市場預期，投資人宜將目光轉向歐洲，以掌握獲利契機。

NAREIT與芝加哥伊柏森（Ibbotson Associates）共同發布的研究結果顯示，對於尋求中度風險的不動產投資者而言，其「最適投資組合」應將33.5%配置在歐洲市場，14.6%佈局亞太市場，北美市場比重因此而明顯壓縮。在1990～2005年間，NAREIT對於歐洲、亞太不動產投資的持股比重建議分別僅為8.1%和4.1%（見下表）。ING投顧認為，歐洲市場的不動產景氣走揚訊號日益強勁，預估將持續吸引長線資金進場佈局。





Ibbotson Associates是NAREIT長期以來委任的不動產資產配置建議機構，專門統合不動產投資信託（REITs）的投資績效記錄，以判斷REITs是否在多元化的投資組合中提供分散風險優勢，向來受各大投資機構做為決策制定參考。在Ibbotson Associates與NAREIT的最新建議中認為，景氣谷底確立翻揚的德國房地產價值目前遭明顯低估，其正向的市場發展前景與高權重將引領歐洲不動產市場啟動新一波成長。ING投顧指出，現階段美國房地產市場持續修正，迫使鍾情於不動產投資的價值型投資者急於尋找新的被低估投資機會，如今在全球其餘市場一片榮景中，相對便宜又富含潛力的房地產標的何在？各方專家公認的焦點，就是德國。

REITs機制啟動的德國不動產市場人氣開始日益走升，據UBS最新評比，德國地產股經近期的股價修正後，較淨資產溢價僅11.7%，遠低於全球平均值的20.1%，甚至德國最大房地產上市公司IVG的2006年漲幅雖達38%，但目前仍處於折價9.3%，價值明顯低估。

ING投顧分析，德國不動產族群目前價值低估情形尚存的主要原因，就是商用不動產租金水準仍低於市場行情，資產價格也處於長期相對低檔。以主要城市法蘭克福為例，2006年第四季的辦公室每平方公尺租金約為440歐元／年，遠遠落後倫敦的900歐元及巴黎的770歐元，這是因需求長年不振，導致法蘭克福辦公室空置率從2001年的2%水準一路揚升至2006年的近18%，不過2006年下半年商用不動產景氣翻揚，上述情形開始轉變，空置率已連續兩季大幅滑落至16%以下，未來隨著德國經濟的加速成長與國際資金持續挹注，德國商用不動產需求將持續升溫，進而推動商辦租金水準逐漸拉近與英、法兩國的差距。換言之，在基本面走強的趨勢下，德國不動產族群偏低的股價頗富長線投資價值，加上歐元升值的預期心理將替德國不動產帶來利多效應，可望成為全球不動產投資的首選標的。

另一方面，德國REITs新制也是支撐其不動產市場發展的重要利多。ING投顧表示，目前多數德國地產股基於稅負因素的考量，暫不易於2007年大舉轉型REITs，惟預估待2008年調降資本增值稅率後，德國REITs轉型潮將逐漸浮現，這有助於促進房地產市場的發展，進而終結自1990年兩德合併以來房價停滯的狀態，成為歐元區不動產投資熱潮重要催化劑，建議投資人宜趁相關標的拉回整理之際分批佈局，享受長期穩定的股息收益與潛在資本利得空間。