一、違章建築的定義：是指沒有經過主管建築機關審查許可，並發給建築及使用執照，而擅自建造即使用之建物。

（一）實質違建：

1..當建築物已達到基地容許興建的建蔽率、容積率與高度時，任何加蓋的建築均屬違

建。

2..違反土地使用分區容許的使用用途。

3..在不得興建建築物的土地上興建。

（二）程序違建：

建築物的位置、高度、結構與建蔽率，都不違反當地都市計劃的建築法令規定，且獲得土地使用權，只是因為程序疏失，在尚未請領建照前就動工擅自興建，這一類程序違建可依法補辦建造執照並繳交相關稅款，成為合法的建物。

（三）台灣常見違建類型：

1..「頂樓加蓋」：

屋頂平台之屋頂突出物，如樓梯間公共設施使用部份，凡在頂樓建築面積1/8之法定範圍內均屬合法建物，只要超過此一範圍的就屬違法。到地政事務所申請一份建物或附屬建物測量成果圖，按圖查對，凡圖上所沒有的建物，就屬違建。

2..「陽台外推」：

陽台為直上方有遮蓋物的平台，如果拆除陽台空間的外牆使室外空間變成室內空間使用，很可能就是陽台外推。

3..「露台外推」：

露台是直上方沒有任何頂遮蓋物之平台，如果加蓋遮雨棚或牆壁，很可能就是露台外

推。

4..「騎樓外推」：

騎樓為建築物地面層外牆面到道路境界線間的空間，在上方有樓層覆蓋的就稱為騎樓，在騎樓搭建鐵捲門（也包括水泥磚牆加蓋）就屬違建。

5..「夾層屋」（樓中樓）：

在天花板與地板之間搭建樓地板，若未經申請，在取得執照後又二次施工加蓋樓中樓，就屬違建。

二、違建的性質：

（一）既然是違建當然就是違法，不論是新違建，或是被列管緩拆的舊違建或既存違建，都有隨時被舉報拆除的風險，其中，被認定有危害公共安全之虞的違建，更是即報即拆的高危險群。

（二）大樓、公寓頂樓平台屬於全體住戶所共有，頂樓違建不論新舊，只要是其他住戶不同意讓原使用者繼續使用，就可以依民法第767條物上請求權的規定，訴請排除侵害，要求拆除違建。

（三）如果頂樓遭使用於出租等營利用途，全體住戶還可以依民法第818條應有部分及共有物之處分及民法第197條不當得利等規定，要求平分共有利益。

（四）因部分縣市政府將老舊違建列為暫緩拆除之列，以台北市為例，目前的頂樓違建，幾乎是「即報即拆」，但如果是84年以前即存在的老舊違建，則是列入緩拆或免拆，這些建築因而被稱為合法違建或萬年違建。

三、租賃房屋為違章建築：

（一）租賃契約：

1..是否有效：房東對於有管理處分權之違建將其出租，並未違反法律之強制規定，租賃契約仍為有效。換言之，房東有權利將違建出租，收取租金。

2..違建遭舉發：

(1)房客所承租之違建，因遭其他共有人舉發遭主管機關拆除；或經訴請法院拆除，判決確定而遭強制執行拆除時，房客因而未能使用時，依法可以向房東要求損害賠償。

(2)但在租期中，房客不能以「擔心所承租的違建被拆除」為理由，要求提前終止租約（房客違約）。

（二）承租風險：

1..可能遭主管機關拆除或罰鍰、遭樓下之其他共有人訴請法院拆除違建，回復屋頂平台原狀之風險，房客容易面臨無法長期繼續使用之可能。

2..頂樓違建，建築的材質及結構也比較容易有安全上的顧慮；「防盜、公共安全設施」較為欠缺，房客不容易受到良好之保障，易遭竊或遭歹徒侵入加害，應慎重考慮。

四、違建人姓名不詳或拆除時違建人故意鎖上大門走避時，可否執行拆除？

（一）違章建築執行拆除的標的物是違法的建築物或雜項工作物（違章建築），而不是違建人，即使違建人姓名不詳，如拆除通知完成送達程序，該違章建築仍然可以執行拆除。

（二）拆除人員執行違章建築拆除，遇有違建人故意鎖上大門走避時，可以視情形要求警察機關派員維持秩序，並會同自治人員執行拆除工作。

五、依規定應拆除之違章建築，雖已編定門牌或已繳納房屋稅或經法院查封或拍賣，行政機關仍得予執行拆除。若阻撓拆除工作可依妨礙公務之罪嫌移送法辦。

六、違章建築拆除時，室內的設備（如電氣設備、給排水設備）或物品及拆除後的遺留物，如何處理？

（一）室內敷設各項建築物設備：違建人未遷移則併同拆除。

（二）違章建築室內存放之物品：

1..由所有人、使用人或管理人自行負責遷移，拆除時還未遷移者，視同廢棄物處理。又該存放物品。

2..如具相當價值，可估價拍賣，以其所得納入公庫或贈與慈善機關。

（三）違章建築拆除後之遺留物：

1..由違章建築所有人、使用人或管理人依限自行清除，逾期不清除者，視同廢棄物處

理。

2..如不依規定清除，由地方環保主管機關代為清除，並向其所有人、使用人或管理人收取必要費用。