問題不在『房價』，核心問題在『供需』～

央行總裁彭淮南在二十四日以無預警方式宣布央行升息半碼（0,125%），並宣布『針對性貸款緊縮』（以大台北地區房地產購屋者為對象），這兩項宣示的效應，首當其衝的是隔日股市開盤跳空下跌近百點，收盤下挫116點，股民開始擔心所謂『彭淮南跳空缺口』會不會因打房而打垮股市信心，緊接而來大家關切的是房地產會不會因此反轉？

彭淮南的睿智，『升息』只是『預防熱錢流竄』，『打房』其實是『打擊炒房』，兩項政策宣示的目的，警告意味大於實質效益

台灣不動產交易中心總經理李同榮表示：央行這次象徵性的升息，只是全面性的宣示低利率時代的結束，『針對性貸款緊縮』只是對大台北區短線炒作房價的投資客提出警告，這兩項宣示都是具有警示性的溫和政策，其實升息半碼的目的只是在預防熱錢流竄，背後代表的意義是景氣復甦，我們應該以平常心看待，對股市而言應該只是短空長多，而針對性的貸款緊縮，是針對第二戶購屋者的貸款限制在七成以下，範圍包括台北市以及台北縣除了淡水、林口、三峽以外的所有鄉市鎮，這項政令背後代表的意義是針對特殊區塊與特殊對象的選擇性控制，我們不應把它視為『打房』，彭總裁也嚴正的反駁媒體使用『打房』字眼，嚴格說起來我們應該視為是『打擊炒房』，彭總裁在警告短線炒房的投資客：若不縮手，還會有下一招！

李同榮認為短線投資客應該要小心，因為接下來若警示政策仍然失靈，可能會有財政部對短線交易在賦稅上的打壓政策，目前，對短線投資的信用管控，也只是在央行能控制下且不傷及無辜的最溫和措施，因為若大幅升息影響層面不只是房地產單一產業的經營成本，而若對房地產全面性選擇性用貸款緊縮，更會傷及無辜的中南部房地產市場，所以彭總裁才會說是針對性（針對大台北區區域與短線炒房投資客）而非選擇性（針對整個房地產業）的貸款緊縮，總之，這兩項政策宣示的目的，警告意味大於實質效益，『打房』其實真正意義是在『打擊炒房』。

房價的高低是『果』，我們不能『倒果為因』控制市場，以政策打壓房價只會短蹲長跳、適得其反，政府要客觀體認：問題不在房價，問題核心在『供需』！

李同榮進一步表示，房價的高低是反應供需因素一項結果，政府若把它導『果』為『因』，而研究一堆無濟於事的健全房地產發展方案，把重要的稅賦改革政策與供需調解與公共建設等政策擺在後面，把打壓政策或容易執行卻毫無效能的政策擺在前面，例如要緊急修正不動產經紀業管理條例強制房仲業得罪委託當事人提報詳細成交行情，以為就能以表面化的資訊透明來抑制房價，這種敷衍政策只是短暫討好選民的表面功夫，對抒解目前房價與消除民怨一點效果也沒有，我們要請問：台北市房價若打壓下挫三成，年輕人就買得起嗎？我們必須體認一項事實，大都會的房價無論如何調解，都永遠會是民怨之首，永遠會是年輕人購屋的惡夢。

房價反應的結構重點是土地、人口、產業、資金，而都會區具有與全球化連結的效應，所以資金集中、產業集中，自然高所得人口也集中，但在土地稀少的前提限制下就產生供需失衡現象，當然就容易提供短線炒作的環境與機會，使得房價不斷的水漲船高。

我們未來不得不重視一個問題，就是當市場無疆域化、資金移動全球化的時代來臨，從國際都會視野看台北房價就會有偏低的比價效應，也因此鮭魚返鄉的資金，投資房地產必是首選，未來的陸資從上海看台北房價更會是垂顔三分。

所以當今之際，抒解房價的根本解決方案要從供需面與公共建設的長期規劃，例如台北好好看與都更獎勵提高到一倍，都是對都會房地產質量提升的長期有效措施，雖然都更效應造成局部地區老舊公寓的惜售與價格拉抬，但長期對於供給量的增加絕對有顯著效益。

從台灣不動產交易中心發表資料顯示，在都更效益下台北市各行政區在2009年時25年以上公寓價格急速升高甚至超越同屋齡大廈均價，但到了2010年就疏緩許多（如附件），主因是高土地持分的老舊公寓先造成搶購，短期把其他老公寓的平均價格拉高，這種現象經過一段時間就會疏緩，對市場而言其實是短痛但卻是長多。

再舉例，行政院規劃淡水新市鎮捷運延伸線，也是加速公共建設抒解人口集中的有效措施，至於興建國民平價住宅或閒置公舍廉價出租都是解決低收入戶住宅需求的有效方案，問題是執行的時間與速度是考驗政府行政效能的關鍵，也是消除民怨的根本解決方案！

大台北地區房價會因央行政策而反轉直下嗎？答案是：『短線會適度反應，但長線不致反轉』，央行的政策是在『預防房價衝出』，而不是在『打壓房價反轉』

台灣不動產交易中心總經理李同榮表示：央行的政策是在打擊短線炒作、預防房價衝出，而不是在打壓房價反轉。現階段的台北地區房價與人口已經在做結構性的調整，也就是首購的人口往外移，高所得的人口往市中心集中，老住戶以換屋做為住房品質上的結構調整，高總價住房提供過剩資金的保值性需求，短線會因央行政策影響首購者腳步，衝擊較大的會是首購族較多的台北縣，大台北房價會在第三季適度反應盤整。

但長期而言，並不影響台北市的高房價走勢，短線投資縮手會對市場有正面意義，房價短暫盤整反而是首購者主動積極精挑細選的介入時機，『被動的等待』且拼命要擠進台北市的首購者，反而會造成儲蓄追不上房價，永遠錯過購屋的最佳時機，這是年輕人與首購者心中永遠的痛！我們要提醒購屋大眾，千萬不要指望大台北都會區房價會有大幅下挫的機會，尤其是兩岸ECFA簽訂後，陸資來台對於商辦市場、休閒不動產與住宅市場的帶動指日可待。

同時，從宏觀的角度觀察，大都會與全球經濟活動的連結效應永遠存在，只要沒有過度衝出，台北高房價現況，不需要過度解讀為資產泡沫現象，我們應該以客觀的心態解讀都會高房價乃台灣經濟復甦與台北邁向國際都會的正常現象！

轉貼自:http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4055&f_ART_ID=213747