(97.12.19) 《房地產賺錢筆記-人人都該上的10堂投資入門課》 ，投資房地產受用的經驗，累積中

(圖片出處博客來網路書局)
以下是重點整理，書中摘錄：

*靠收租養老，但不可能賺大錢。如果你投資房地產是準備收租，那務必要注意貸款成數跟利率，因為這可能會侵蝕掉你的投資報酬率。
*賣房子不簽專任，多找幾家仲介公司賣，但同一家店，不要找兩個仲介，每星期打電話關心仲介一下，因為仲介手上絶不可能只有你這間物件，了解他們在銷售上有沒有遇到問題，有什麼我可以幫上忙的。
*固定到物件打掃，不先只是屋內連屋外的整潔亦會影響買家意願，因此，只要我買下這棟公寓的任一樓層，我都會從一樓的樓梯間到頂樓，全部重新粉刷，不亮的燈泡再全部換新。注意狗大便、菸蒂、衛生紙的清理。
*故意不要賺多，就可以一直順利賺到轉賣價差。
*很快以低價買進物件，經過裝潢、隔間，再以略低於市價的行情，便宜賣出（不要左等右等，等到房子裡的壁紙變成壁癌，最新裝潢都變成落伍設計了，還想等個好價錢。或許，可以讓你等到，可是對我來說，時間可不等於金錢。）
*從採購中賺錢，而不是從銷售中賺錢。在你買進的當下，就決定了你有沒有辦法獲利。
*購買準備：
一、用三年的時間來準備，做任何事都需要時間，不追求速效，尤其是房地產這是場持久戰。
二、持續看，至少看一百間房子，再從中挑出十間比較一下，針對其中三間出價，最後可能中一間，這就是買房子的黃金比例：100：10：3。像我，固定每天下午4~6點看房子1小時一間就有3筆，看了一百筆什麼都會了。
*三項基本購屋評量標準：
一、 地點、地點、地點：房地產景氣大概5~7年會有一個循環，所以抗跌性增加，相對就能降低風險。
二、 人潮決定錢潮，物件好在以下四個點1.火車站高鐵站2.捷運3.商圈4.大專院校
三、100：1 or 12%先想好你要賺多少錢？
    成本一百萬的房子，租金必須到一萬，則投資報酬率才達到12%
四、全額貸款（目前向銀行借貸約3％，而我們設定每個物件，一定要有12%的投資報酬率才能購買，因此獲利就是9%(12%-3%=9%)
*買的方向：
一、 最佳的格局為方正格局
二、 屋齡不要超過30年(有電梯、租、賣比較有空間，但要負擔管理費)
三、 不投資路衝和頂樓
四、 結構要堅強(RC鋼筋混凝土、鋼骨結構、銀行貸款比較容易貸)
五、 三種房子務必避開(兇宅、輻射鋼筋屋、海砂屋)
*買房子一定要透過仲介才學得比較多，看房子不管是不是符合標準，都去看。一來可以累積經驗，二來可以認識仲介。那要怎樣開始？首先，你只要看到路上放的、房子上掛的廣告牌、電線桿上貼的廣告單，打電話去問：「你好，我在ｘｘ路上看到你們有房子要賣，我想去看一下」接著，當你跟仲介看完房子，收下仲介的名片。等隔天仲介打電話來問你：「昨天房子看的感覺怎樣啊？」這時你再告訴他，「感覺是不錯，但仔細想想，還是想找舊公寓耶！」趁這時候再把你真正在找的物件告訴仲介。當你的名片蒐集得夠多，就可以每個月傳簡訊提醒忙翻天的仲介們，別忘了你這位買家，把你深深地在他心裡，隨時留意你要的物件。
*不會被罵的市場調查法：
實地走訪問問（到你看中意的那棟樓的樓下，看到人第一句話就說：「您好，我想要買這對附近的房子」然後99%的人都會問你說：「你要多少錢買？」假設房子的市價是一坪20萬元，這時候你就要違反意願的說：「我想要買25萬元」如果他聽不太懂，你就改說：「我想要買七、八百萬的房子。」我們假設這附近全部都賣六百多萬，你說想買七、八百萬，隔局跟這個差不多的房子就可以了，這時候，99%的人心裡都會希望你買他們那一家！那他們當然從頭到尾都會講別人家的缺點啦，這時候你就可以問了，這附近該不會有兇殺案吧？該不會有輻射鋼筋屋吧？還是這裡沒有海砂屋呢？有危樓？等該問的問完，你可千萬買那筆七、八百萬的房子，如果買了你就是呆子了。市調就是這樣，記得至少要問三個人，出錯的機率就會減少。加上仲介保證，來避開一些很大的陷阱或風險。市調一定要做，然後透過仲介買屋，因為透過買屋，若發現是幅射鋼筋屋、兇宅、海砂屋的話，不管是到那哪個環節，都可以立刻退件。
市調的訣竅就是：價錢一定要出高，只講住戶的好話（參觀人家房子，不管屋況多差，當著對方的面，還是少不了稱讚的話。
*絶不買賣，絶不當冤大頭的購屋出價法：
1.如何避免買到高點？你必須先打探附近的投資都出多少價錢，然後你出的比他低一點就好。
2.千萬不要自己一個在陌生的地方扎根，一定要有人在那邊扎根，你再跟進比較順利。已經很多人在那裡扎根，反而表示那裡有市場。
3.記得要用投資報酬率回推，不論是100:1或是12%的投資報酬率都行。只要有評量標準，就能算出你可以投資的價錢，才不會被漫天喊價牽著走。不然很容易一不小心，出價就買在最高點。
*不得罪仲介的必勝出價法：
1.千萬不能用單坪的價位出價。
2.接近的價位再出價（若價格差太遠的物件，通常可以找個說詞回絶仲介，像是格局不方正、陽台太小、屋齡太老之頪的說詞，不要傻傻地被仲介套出真正的原因，是因為價錢的關係，讓他慫恿你出價。）
3.千萬不要當下出價（很容易失控，不論看到多好多便宜的物件，都要先跟仲介，說我要回家跟女友或合夥人、家人討論一下，然後等自己冷靜下來，再打電話給仲介出價，這時候比較理智，才不會連價錢都過度激情。）
4.勇敢出低（例：要買十萬元一坪，一開始，你就是要出九萬元，不然加上仲介、屋主的遊說加價會高出）
*永慶跟信義屬普專制度（仲介素質很高，因為公司要負擔養育跟教育的責任）透過仲介看房子才會學比較多，不要一直找同一個仲介。
*其實台灣真的在漲的地方，是高鐵劃過去的農地、捷運跨過去的地方，新開發的計劃區。在台北投資房地產有個最大的缺點，台北的房價非常高，能收的租金卻跟其他縣市差不多。
*在你投資房地產前，切記要先看一百間房子，但千萬不要買。如何知道你挑的地點行情如何？加入租屋公司是捷徑。
Ps.可以考慮暫時去租屋公司上三個月的班（因為租屋公司一定會挑最好租的地段開店，所以你找到有租屋公司的地方，這個地方的房地產一定比熱絡。混進租屋公司後，你就可以了解租金行情，順便看房子。比較一下人家沒整理、整理好….等到你自己要進物件時，你也會知道哪邊比較好租，或怎樣的物件比較好租。
*能從房地產賺到的錢就只有兩種，租金跟轉賣價差。因此，建議你可以先學會如何把房子租出去，至少保本，讓自己不要賠錢，受傷機率就小得多。
世上最難做到的事，就是耐心，不管是股票還是房地產都一樣，千萬不要躁進，只要做好功課，你一定會遇到大好的投資機會！