房市老師傅教你買房真功夫-今周2010.4.26
(99.4.30)愈閱讀房地產相關資訊,愈清楚未來目標要做功課,現在一邊努力累積投資的一桶金、一邊持續累積房地產相關資訊,往目標「財務自由」前進。
*善用低利環璄:目前房貸利率1.5%~2%之間,只要做好風險控管,選對地段,都是買房保值、增值的好時機。
*勤看屋、找好房仲幫忙:勤看屋可培養房市敏銳度,與房仲業務互動良好,可省時省事,避免資訊不足的遺憾。
*挑地段買中古屋:北市精華地段周邊中古屋,未來都有良好增值空間,至於信義、中山、中正、文山等區,還是有機會找到價位相對較低的中古屋。
*以自用角度挑房子:可挑格局方正、採光通風佳、生活機能好,安全性高,交通便捷鄰近捷運,自住與轉手兩相宜的標的。
*快樂為購屋之本:買房子壓力大,卻也是「最有效的儲蓄方式」,如果自問買房子能帶來快樂,就該趁利率低時下手,切記遵循個人價值觀與財務規畫能力。
*購買預售屋時,因為看不到成品,絶對不能只憑對樣品屋的感覺就盲目下訂。「建商的口碑、信譽,建案的實際尺寸圖,還有公設比、雨遮….,統統都要弄得一清二楚」「除了建商提供的完工示意圖,更會仔細檢視建案的實際尺寸圖,以了解實際的大小」「公設比越小,買到的實坪也越大,要問清楚,圖面上的雨遮跟屋簷到底佔了多少空問,否則等完工後才發現買到的都是空氣,後悔也來不及」
*1.存夠自備款,選對投資報酬率高達6%以上,日後房屋增值與轉手性高的房子,讓租客「幫忙」繳房貸。
2.選擇捷運線末端,或離捷運步行5-10分鐘以內的房子,只要房子採光、條件夠好,都是投資的標的。
3.房子裝璜得宜賣相更佳(金額不要超過總價的二成)
4.善用租金與價差兩頭賺的彈性方法:
購屋一次繳清房屋總價:租金年投資報酬率=月租金*12個月/房屋總價。
有房貸時,年投資報酬率=(每月淨收額度*12個月/頭期款(或稱自備款)。
若一年後房價漲一成賣掉時,則可以享受價差與租金年投資報酬率兩頭賺的好處。
保守穩健型的投資人,深怕在房市景氣轉折時栽了跟頭,也一直秉持「不買貴房子」的原則,寧可多跑多趟,耐心等待好價位。此外,為了降低房市投資風險,手邊最好保留部份現金,以因應房市遇到重大利空轉折的風險。
*1.地段永遠最重要:不買不熟悉的地方,對附近環境熟悉之後,也會對這一區整房價有所認知,談價錢的時候不會判斷錯誤。
2.購買中古屋時,要有想像力:例如遇到屋況不佳的建物,應徹底的了解屋況,如果沒有太嚴重的水電問題,其實屋況差反而可以談到便宜的價錢。
3.了解自身的財務能力:如果已婚,應把夫妻薪水合併起來衡量,房貸不超過收入3/1,尤其以利率會變高,貸款之時,務必考慮到未來的負擔能力。
4.找最頂級房仲當夥伴:數十年來,都和固定的房仲配合,雙方默契良好,一起去看新的物件,連手續費都有商量的空間。
5.買房時,親自為買家解說:由於經常買進中古屋,因此屋況自己最清楚,親自解說得比仲介還詳細,增加買主的安全感,提高成交機會。