春分閱讀：偉大城市的誕生與衰亡 書名： 偉大城市的誕生與衰亡：美國都市街道生活的啟發 The Death and Life of Great American Cities 作者：珍．雅各（Jane Jacobs） 都市計畫界的傳奇人物──珍．雅各（Jane Jacobs），原名珍．巴茨納（Jane Butzner）。1916年誕生於美國賓州產煤的小鎮。高中畢業後到紐約闖蕩，當過速記員和自由撰稿人。也曾到哥倫比亞大學修習通識課程，但並未完成學業。1944年和建築師羅伯特．雅各（Roberts Hyde Jacobs）結婚，成為世人熟知的珍．雅各。婚後夫妻住在紐約格林威治村，育有三名子女。1952年擔任《建築論壇》的副主編。1956年應邀到哈佛大學演講，並為《財星》雜誌撰寫一篇〈市區是為人民而存在〉的專題，獲得廣大迴響，也促成本書的出版。 在真實生活裡，雅各致力反對興建快速道路，並積極主張鄰里的多樣性。1968年舉家移居多倫多，繼續帶領民眾對抗政府不當的都市開發計畫。即使兩次被捕入獄，也不減對都市鄰里的熱情與關懷，是捍衛街道生活的城市保姆。1974年成為加拿大公民。2000年以著書傳道獲頒美國建築博物館的史卡力傑出獎。2006年逝世，享年91歲。 譯者：吳鄭重 台大經濟系畢業、大同工學院企管碩士、英國伯明罕大學休閒與觀光研究碩士、倫敦政經學院地理學博士。目前任教於國立台灣師範大學地理學系。主要研究興趣為日常生活地理學、都市與文化研究、性別與身體空間、聲音與影像地理學等。 內容介紹： 本書以城市生理學的角度出發，指出城市的規劃與重建，首重了解城市神秘和複雜的運作方式，以及城市人的真實生活。書的第一部分從許多真實案例中歸納出街道鄰里在都市生活中的重要地位。第二部分聚焦一個普遍性原則，就是城市需要一個非常複雜、細緻、多樣化的土地利用形態，在經濟和社會各方面不時相互支持。這也是作者的論述核心。第三部分對住宅、交通、設計、規劃提出建議，並討論城市在處理組織複雜性所面臨的各種問題。 書中最後強調，必須將城市看待成一個具有複雜秩序的有機體，以生命科學的社會工程來處理都市計畫的複雜問題，那樣才有可能賦予城市生命和活力。這是偉大城市的基本條件，也是最高境界。否則，只對城市的外觀進行規劃，而不思索城市有哪些與生俱來的功能秩序，是註定失敗的。 2006年4月25日，哥倫比亞廣播公司、《紐約時報》、《華盛頓郵報》等北美各大媒體紛紛以大篇幅報導一名沒有大學文憑和「專業」背景的老太太過世，這就是《偉大城市的誕生與衰亡》一書的作者，珍．雅各。這是她的第一本書，也是成名之作，一本徹底顛覆當時歐美規劃理論的經典之作。1961年剛出版時，便以淺白易懂的庶民觀點，深入人心。歷經半個世紀，它的影響力至今持續不墜。 本書從社區鄰里的街道生活和商業及文化的多樣性等「生活城市」的概念出發，強調唯有多元混合的「人性尺度」，始能造就「平凡而偉大的城市」。因而對於大規模開發和夷平式更新的都市發展策略，大加抨擊。1996年紐約市立圖書館精選出版的「世紀好書」將它與韋伯的《基督新教倫理與資本主義精神》、凱因斯的《就業、利息與貨幣的一般理論》、魏伯倫的《有閒階級論》等書，並列為20世紀「經濟與技術類」中，十一本最重要的經典巨著之一。 本書特色 ◎全書以淺白的話語和實際的生活案例，闡述美國大城的興衰之道。
◎立論基礎均奠基在真實的城市生活，並用這些具體的生活經驗，對20世紀的主流規劃與建築理論加以反省和批判。
◎將城市視為一個有生命的有機體，用生理學觀點理解城市運作機制，有助於反思都市計畫如何與市民生活完美結合。
◎本書探討的「混合使用」多樣性策略，提醒讀者如何善用現有的珍貴城市資產，創造一個神奇非凡的生活城市。 目錄： 作者簡介：珍．雅各布斯
作者序：現代圖書館版本
謝誌 第一章 導論 第一部分 城市的特性 第二章 人行道的使用：安全
第三章 人行道的使用：接觸
第四章 人行道的使用：教養兒童
第五章 鄰里公園的使用
第六章 都市鄰里的使用 第二部分 城市多樣性的條件 第七章 多樣性的產生要素
第八章 需要混合主要用途
第九章 需要小街廓
第十章 需要舊建築
第十一章 需要集中
第十二章 多樣性的迷思 第三部分 沒落與再生的力量 第十三章 多樣性的自我破壞
第十四章 邊界真空的詛咒
第十五章 貧民窟和去除貧民窟
第十六章 細水長流與氾濫成災的資金 第四部分 不同的戰術 第十七章 補貼住宅
第十八章 汽車侵蝕城市或是城市箝制汽車
第十九章 視覺秩序的限制及可能性
第二十章 拯救計畫
第二十一章 地區的治理與規劃
第二十二章 城市究竟是哪一類問題？ 索引 作者序： 當我在1958年開始撰寫本書時，本來只是打算描寫良好的城市街道生活如何輕鬆自在地提供文明與令人愉快的服務——然後感嘆規劃和建築的流行是如何地抹殺這些必要和迷人的特質，卻沒有強化這些特質。這是本書第一部分的一些內容——那是我原本的構想。 但是開始了解和思考有關城市的街道和都市公園的弔詭之後，讓我進入一個意想不到的尋寶過程。我很快就發現在平庸無奇的景象——街道和公園——背後所隱藏的價值，和城市其他特性的線索和關鍵之間，有著密不可分的關係。因此，一個發現導致另外一個發現，一個接著一個……其中一些尋寶的發現，讓我得以寫作本書的其他部分。至於其他的發現，我又寫成其他另外四本書。顯然，這本書對我有相當程度的影響。並且引領我進入往後一生的工作。但是它還有其他的影響嗎？我想是一半一半。 有些人喜歡走路去辦事情，或是覺得如果住在那樣的地方，就可以走路去辦事情。另外有些人喜歡坐車去辦事情，或是如果他們有車的話，就會開車去辦事情。在汽車發明之前，有些人喜歡駕馭馬車，還有許多人希望他們能夠搭乘馬車。但是我們從小說、傳記、傳說得知，有一些人的社會地位讓他們必須騎馬——除了在鄉間的漫步之外——他們渴望地看著身旁經過的街景，期待能夠參與其中，獲得友情、熱鬧、驚奇和冒險的承諾。 簡單來說，我們可以把現代人分成走路和坐車兩種。本書可以馬上被走路的那群人所了解，既真實又渴望。他們知道本書所說的一些事情，這和他們享受、關心和經驗的事情是一致的。這件事情一點也不令人意外，因為本書大部分的資訊都是從觀察和傾聽走路的人而來的。他們是這個研究的協同人員。我們相互合作，為他們所知道的事情，找出合理的正當性。時下的專家並不尊重走路的人所知道和珍惜的一些事情。在他們的眼中，這些人是古板和自私的——是進步的巨輪揚起的令人討厭的沙塵。即使所謂的專家是奠基在無知和愚蠢之上，要讓沒有公信力的人群起反對有公信力的人，並非易事。這本書變成對抗這種專家的有力武器。但是要說本書產生「影響」的效果，毋寧說它是證實一些事情和與一些人合作，可能更為正確。相反的，本書非但沒有和坐車的人合作，同時也沒有對他們產生影響。據我所知，到現在依然沒有。 在都市計畫和建築科系的學生當中，情況類似，都是反應不一。但是特別奇怪的是，當這本書出版的時候，不論學生個人的經驗或偏好是走路或是開車，他們都被嚴格訓練成反城市(anticity)和反街道的設計者和規劃師：被訓練成彷彿他們是奇怪的開車人，而且其他所有的人也都是。他們的老師也是如此被訓練和調教的。所以，事實上，整個和城市實質形式有關的人員(包括銀行家、開發者、還有被規劃願景及理論同化的政治人物)，都變成保障有害都市生活的形式和願景的把關者。然而，在建築系的學生當中最為明顯，還有部分規劃學院的學生也是，他們是走路的人。對於他們而言，這本書是有意義的。他們的老師(雖然不是所有的老師)傾向將本書視為垃圾，或是如同一位規劃者所言，是「諷刺、咖啡館裡面的胡言亂語」。但是這本書，真的有夠奇怪──有時候，我真懷疑──每當要讓學生知道如何對抗實踐者愚昧無知的想法時，這本書總是會出現在各種必讀或是選擇性閱讀的書單裡面。的確，那些大學老師告訴我的，就是那種愚昧無知的想法。對於學生裡面的那些走路的人而言，本書是具有顛覆性的。當然，它的顛覆性，並非全然是我的傑作。其他的作者和研究人員——尤其是威廉?懷特(William H. Whyte) ——也是非常反對批評反城市想法的不可行和無趣。在英國，《建築評論》(Architectural Review)的作者和編輯早在1950年代中期，就已經提到相同的事情了。 當前有許多建築師，其中包括一些年輕的規劃師，具有強化城市生活的絕佳想法——美妙、天才的想法。他們也有實現他們計畫的技能。這些人和那些我曾經嚴厲批評為冷酷、輕率的城市操控者相比，簡直是天壤之別。 但是在這裡我們碰到一件令人悲傷的事情。儘管自大的把關者的人數已經隨著時間逐漸減少，但是門檻本身卻是另外一件事情。在美國的城市裡面，反城市的規劃還是出奇地頑強。它還是存在於數以千計的法規、內規和法律條文當中。由於既成的做法也存在於官僚的怯懦之中，它還存在於被時間弄得無情、不察的大眾態度裡面。因此，當人們見到一群老的城市建築曾經被有用地重新作為嶄新和不同的用途時，在人行道被拓寬和行車道被縮減的適當地方——在步行交通喧鬧和繁忙的街道，在辦公室關門之後不再是荒漠之地的市區，在新的建築物被合理的插入舊建築當中以填補都市鄰里的空缺和破爛，並且結合得天衣無縫的地方，我們可以確定，在面對這些障礙時，人們曾經付出許多努力。有一些外國的城市在這些事情上面，有很高的成就。最好的情況就像面臨嚴格的考驗，但是通常的結果都是讓人心碎而已。 在本書的第二十章，我提出在城市裡面自我隔離的住宅計畫的地面層，可以劇烈地改變，代之以兩種可能的方案：設置大量新闢的連結街道，讓住宅計畫和正常的城市接合起來；同時，再利用在這些新增的街道上面增加不同的新設施的方式，將住宅計畫本身改造成具有都市活力的地方。當然，問題在於新的商業設施需要能夠在經濟上發揮功效，才是真的有用的措施，而不是假的裝飾。 據我所知，讓人失望的是，在這本書出版之後的30年間，並沒有人實際嘗試這一類激進的重新規劃。當然，隨著時間十年十年的過去，要執行這些提案的難度也越來越高。那是因為反城市的計畫，尤其是大規模的公共住宅計畫，多半讓它們周遭城市的環境變得更糟，所以隨著時間的流逝，能夠讓它們融入的健康城市，也越來越少了。 即使如此，將城市的住宅計畫改變成城市的大好機會，依然存在。應該先嘗試看看比較簡單的機會，因為這是一個學習的挑戰，好的政策會讓所有的學習從簡單的事情先開始，然後再逐步朝向困難的事情邁進。現在是該將這個學習用在郊區擴張的時候了，因為我們不能再無限制地持續擴張下去。能源的浪費、基礎設施的浪費，還有土地的浪費，這些成本太高了。而且如果現存的郊區擴張能夠密集地發展，更節約地使用資源，我們需要學會讓郊區擴張的密集和連結，對於走路和開車的人，變得有吸引力、有趣、安全和得以持續。 有時候本書還被稱讚有助於阻止都市更新和貧民窟清除的計畫。如果這是真的，我會很樂意接受這樣的稱讚。但實際上，現實情況並非如此。在這本書出版多年之後，都市更新和貧民窟的清除，還持續它們毫無節制的粗暴行為，只是最後終於向失敗低頭。但是即使是現在，當有所期待和忘記前車之鑑的念頭萌生時，又有借給開發者氾濫成災的資金和足夠的政治驕傲及公共補貼在一旁煽動時，它們又會蠢蠢欲動。例如，最近的一個例子就是倫敦龐大而且遭逢破產的加納利倉庫(Canary Wharf)*計畫，它被孤立地放進倫敦荒廢的船塢區**，並且拆除了深受居民喜愛，淳樸的狗島(Isle of Dogs)社區。 讓我們回到從街道開始，進而引導到一件又一件事情的尋寶過程：在這個過程的某些時候，我了解到自己是在從事都市生態學的研究。它聽起來像是隨便記錄浣熊如何在城市裡面的後院和垃圾袋中覓食(這的確發生在我居住的城市，有時候甚至發生在市區)，老鷹可能可以減少摩天大樓鴿群的數量，等等。但是我所說的都市生態學和在野外實察的學生所說的自然生態學，有些不同的地方，也有一些相似之處。自然生態系統的定義是「在特定時空單元之下，由物理—化學—生物的過程所構成的系統。」我用類比的方式，也為城市生態下一個定義，那就是在城市和依附城市之內，特定時空範圍之內的物理—經濟—倫理的活動過程。 這兩種生態系統——一個是自然創造的，另外一個是人類創造的——有共通的基本原則。例如，這兩種生態系統——假設它們不是不毛之地——都需要許多多樣性來支持它們。在這兩種情況之下，多樣性會隨著時間有機地發展，而且不同的元素之間也會以複雜的方式，相互依賴。在這兩種系統裡面，生命和生計的多樣化利基(niches)愈多，它對生命的負載能力(carrying capacity)就愈高。在這兩種生態系統裡面，許多小型和不明顯的元素——很容易就被忽略或是只被粗略地觀察到——可能對整個生態系統有關鍵性的影響。這和它們的大小或是加總起來的數量相較，根本不成比例。在自然生態系統裡面，基因庫是基本的寶藏。在城市的生態系統裡面，工作的種類是基本的寶藏。再者，工作類型不只會在新的增生組織中自我複製，它們還會互相混合，甚至突變成意想不到的新工作。由於元素之間複雜的依存關係，這兩種生態系統都很脆弱，容易受到干擾和破壞。 然而，如果不是受到致命的干擾，它們是堅韌和精力充沛的。當它們的過程作用順利，生態系統就會趨於穩定。但是就深層的意義來說，穩定只是一種幻覺。正如一位希臘哲學家赫拉克利圖斯(Heraclitus)所言，他在很久以前就觀察到，所有自然界中的事物都是不斷在改變。當我們以為自己看到靜態的情況時，事實上我們是看到過程的開始和結束同時發生，沒有什麼事情是靜止不動的。城市也是一樣。因此，要研究自然或是城市的生態系統，都需要相同的思維。它不是聚焦在「事情」上面，並且期待它們自我解釋。過程永遠是最根本的；當參與者參與其中時，事情才有意義，不管它們的影響是好是壞。 這種看法還很新鮮，或許這是為什麼對於想要了解自然或是城市生態的知識追求，似乎沒有止境。所知道的事情有限，而不知道的事情更多。 我們人類是世界上唯一建造城市的生物。不同昆蟲的群居之地，它們是怎麼發展的，做了些什麼事情，以及它們的潛力，都不一樣。對我們而言，城市也是一種自然生態系統，它們不可以隨意被拋棄。在人類社會繁榮發展，而不是停滯衰敗的時候和地方，有創造力和運作良好的城市總是位居核心的地位。它們曾經產生影響，而且還會發揮更大的影響力。現在也是一樣。衰敗的城市，沒落的經濟和持續增加的社會問題，總是結合在一起。這並非偶然。 人類要盡可能了解城市生態，這是刻不容緩的事情——我們可以從城市過程的任何一個點開始。良好的都市街道和鄰里所提供謙卑和有活力的親切服務，或許和其他事情一樣，都是一個好的開始。所以當代圖書館發行這個新的版本讓新一代的讀者能夠對城市生態感到興趣，尊重它的神奇，發現更多的事情。這讓我感到非常振奮，也衷心地期盼。 珍?雅各
加拿大，多倫多
1992年10月  書摘：第十章需要舊建築
條件三：地區必須混合不同年齡和狀況的建築物，包括相當比例的舊建築。
城市非常需要舊建築，沒有它們，可能就無法發展出有活力的街道和地區。但是我所說的舊建築，不是像博物館那種老建築，也不是指回復到非常良好和昂貴的狀態的那種老建築維修復原——雖然它們也是精緻和美好的元素——而是其他許多簡單、平凡、廉價的舊建築，包括一些傾圮的舊房子。
如果一個城市地區只有新建築，那麼可以存在的企業自然只限於那些可以負擔這些高成本新建築的一些企業。這些占據新建築的高昂成本，可以用租金或是業主對營建的資金成本支付利息或攤銷的方式來分攤。然而，不論這些成本如何回收，它們終究必須回收。因此，負擔營建的企業必須能夠承擔一個相當高的管銷成本——比舊建築更高的成本。要能夠支持這麼高的管銷成本，企業必須是(a)高利潤，(b)受補貼。
如果你看看現況，你會發現通常只有大規模、高周轉率、標準化或是受到高額補貼的事業才負擔得起新建的成本。連鎖店、連鎖餐廳和銀行，會採取新建的方式。但是鄰里的酒吧、小書店和當舖，會選擇舊建築。超級市場和鞋店經常選擇新建築；好的書店和古董店則很少使用新建築。受到大量補貼的歌劇院和博物館，經常採用新建築；但是一些非正式的藝術提供者——例如藝術工作室、畫廊、樂器行和美術用品社等，這些只要一張桌椅就可以搞定的低獲利的後室(backrooms)經營——則會使用舊建築。或許比街道和鄰里的安全和公共生活所必要，還有它們的便利和特質能否受到重視，更重要的是，有數以百計的一般企業，可以在舊建築中成功的經營，卻被新建築高昂的管銷成本，無情地扼殺了。
對於各類創新的想法——不論最終多麼賺錢或是其中有些想法最後證明是如何成功——我們沒有這種餘裕在高經濟成本的新建築中碰運氣地嘗試錯誤和實驗。舊的想法有時候可以採用新的建築，新的想法必須使用舊建築。
即使是能夠在城市中支持新建房子的企業，在它們周遭也需要舊建築。否則它們作為一個吸引人的整體事物或是整體環境，在經濟上會太局限——因此在功能上也會太局限，以致於無法變得熱鬧、有趣和便利。在城市裡面任何一個地方，豐富的多樣性代表著高收益、中收益、低收益和無收益企業的混合。
老舊的建築對於一個城市地區或是街道的唯一害處就只有老舊——每一件東西變老和磨損所造成的缺陷。但是在這種情況下，都市地區不會因為全然老舊而失敗。剛好相反。這個地區是因為它的失敗才全然老舊。由於某些理由，它所有的企業或居民無法支持新的建築。或許，等他們成功之後有能力新建房子或是修復舊宅，這些老舊的建築物已經無法留住當地的居民或企業；他們成功之後就離開當地，到別的地方發展。當地也無法吸引新的居民或企業進來；人們看不到這裡有什麼機會或是吸引人的地方。在一些例子裡，這種地區可能在經濟上太過貧瘠，因此在別處經營成功的企業，就在當地新建或是重整它們的處所，卻沒有在這個地區賺到足夠的錢來做相同的事情。
就營建而言，一個成功的都市地區會變成一種持續穩定獲利的地方。有一些舊建築，會逐年被新蓋的建築物所取代——或是修復到一種相當於重建的程度。因此，經過許多年之後，會不斷有不同年齡和類型的建築物混合進來。當然，這是一種動態的過程，曾經一度在整個建築群中是新的建築物，最後也會變成建築群中的舊建築物。
我們在這裡面對的，和我們在混合的主要用途中面對的問題一樣，都是時間的經濟效果。然而，我們在這裡面對的時間經濟學，不是一天裡面以每個小時計算的時間，而是以幾十年和世代來計算的時間經濟學。
時間讓一個上一代高成本的建築物在下一代變成低廉的建築物。時間會償還原始的資金成本，而這個折舊可以反映在建築物需要產生的收益裡面。對某些企業而言，時間讓某些結構變成無用之物；這些無用的結構對於其他企業可能是有價值的東西。時間可以讓在一個世代有效率的經濟空間，在另外一個世代變成昂貴奢侈的空間。在某個世紀是普通的建築物，到了另外一個世紀就變成有用的寶貝。
舊建築混合新建築的經濟必要性並非戰後，尤其是1950年代之後，因營建成本高漲所產生的奇怪現象。當然，大部分戰後興建的建築物必須產生的收益和大蕭條之前的建築物所必須產生的收益，差異極大。在商業使用的空間，即使舊的建築物可能比新建築物蓋得更好，甚至所有建築物的維修成本包括舊建築在內都提高了，每平方呎的營運成本還是會差到一倍到兩倍。回到1890年到1920年代，舊建築是城市多樣性的基本元素。當今天的新建築變舊之後，我們還是需要舊建築物。不論營建的成本本身多麼穩定或是變化無常，這在過去、現在和未來，都是成立的。因為一個折舊的建築物比起一個還沒有回收資金成本的建築物，所需要的收益會比較少。持續升高的營建成本，只會更加提昇我們對舊建築物的需求。由於上升的建物成本提高了支持新蓋建築物在金錢上成功的一般門檻，可能這也使得整個城市街道或是地區當中，需要有較高比例的舊建築。
幾年前，我在一個都市設計的研討會上，演講有關城市裡面商業多樣性的社會需求。我的話很快就從設計師、規劃者和學生身上以一種口號的形式傳回來(當然不是我發明的)：「我們必須留空間給轉角的雜貨店。」
剛開始我覺得這一定是演講的迴響，代表整體的一部分。但是，很快地我開始收到住宅計畫和更新地區的計畫書和草圖，裡面還真的每隔一個區段就留一些空間給轉角的雜貨店。這些計畫都附帶一封信，寫著：「你看，我們把你的話都聽進心坎裡了！」
這個雜貨店的花招，是一個薄弱和自以為在施捨的一種城市多樣性的概念，可能適合上一個世紀的村莊，但是很不適合今日熱鬧的城市地區。事實上，單獨存在的小雜貨店，在城市裡面通常都經營得不好。它們經常是灰暗地帶停滯和不夠多元的標記。
然而，設計者的這些好意，不只是剛愎自用的蠢事。或許，他們已經是在既有的經濟條件之下，竭盡所能了。在計畫裡某地的一個郊區型態的購物中心和這個轉角雜貨店是他們唯一可以寄望的。因為這整個設計想像的是一整片新蓋的建築物，或是新建築物混合著廣大、預先安排好的修復計畫。任何活躍的多樣性，事先就被居高不下的管銷成本排除在外(由於主要用途的混合不夠充分，以及因此產生顧客在一天裡面不均衡的分布，會讓未來的遠景變得更糟)。
即使是單獨存在的雜貨店，如果它們真的開成的話，可能很難變成設計者預想的那種輕鬆自在的企業。要負擔高昂的管銷成本，它們必須(a)受到補貼——由誰補貼，以及為什麼補貼？(b)轉換成例行化、高周轉率的大型商店。
一次大量興建的建築物，對於提供廣泛的文化、人口和商業的多樣性，本來就缺乏效率，更別提商業的多樣性，可能更沒有效率。這種情形可以在紐約的斯特伊弗桑特城(Stuyvesant Town)看到。在1959年，也就是斯特伊弗桑特城的商業地帶，開始經營的10年之後，原來構成商業空間的32家店面，有7家已經空著或是作為不合乎經濟效用的用途(只單獨當作儲存或是櫥窗展示之類的用途)。這表示有22%的店面沒有使用，或是低效使用。同時，隔一條馬路之後的街道，那邊有各種不同屋齡和狀況的建築物混合在一起，共有140家店面。其中有11家店面是空著或是不合乎經濟效益的使用，也就是只有7%的店面未使用或是低效使用。事實上，這兩個地方的差別，比表面上看到的差異更大。因為在老街這邊空著的店面，大部分是小的店面，在街道上的寬度只占不到7%的比例。這在住宅計畫那一邊的情形，就不一樣了。整個地區生意好的這邊是不同屋齡混合在一起的地方，而且有相當高比例的顧客是來自斯特伊弗桑特城，即使這些顧客必須穿越又寬又危險的交通幹道才能夠到達這裡。連鎖店和超級市場也體認到這個現實，它們在新舊建築混合的街區設立了新的分店，而不是頂下住宅計畫裡面空出來的店面。
目前，在城市地區同一時期興建的建築物，有時候會受到保護，避免遭受更有效率和更能因應市場變化的商業競爭。這種保護——也就是商業壟斷——在規劃界被認為是非常「進步的」。希爾協會(Hill Society)在費城的更新計畫，透過使用分區，防止開發者的購物中心遭受整個城市地區的競爭威脅。費城的規劃者甚至為當地擬出一個「餐飲計畫」，也就是提供一個壟斷性的餐廳折扣給整個地區裡面的一家連鎖餐廳。其他餐廳的食物，一概不准進入！芝加哥一個叫做「海德公園—肯伍德」的更新地區，為裡面一個郊區型態的購物中心幾乎保留所有的商業壟斷，使它得以成為主要計畫開發者的財產。在華盛頓特區西南的一大片再發展地區，主要的開發商似乎同時也在為自己掃除主要的競爭對手。這個計畫的原始規劃是想像一個集中、郊區型態的購物中心，加上散布在四周的便利商店——也就是我們的老朋友，孤立的轉角雜貨店的花招。一位購物中心的經濟分析師預測，這些便利商店可能導致需要負擔比較高管銷成本的主要、郊區型態的購物中心生意減少。因此，為了保護購物中心，便利商店便從計畫中被剔除。因此，替代城市的例行化的壟斷包裹，用「有計畫的購物」的名義，加以蒙混欺騙。
壟斷規劃可以讓原本沒有效率和不景氣的經營，獲得商業上的成功建築物的年齡、有用性，或是令人滿意的程度，是一件相對的事情。在一個有活力的城市地區，對那些可以選擇的人而言，沒有什麼建築物會因為太老舊，以至於無法使用——或是最終被一些新的建築物所取代。在這裡，舊建築的有用性，不只是建築物的傑出或是魅力的原因。在芝加哥的後院地區，那些經過日曬雨淋、沒什麼特別，甚至傾圮荒廢到只剩下骨架的房子，不會因為狀況太糟以至於無法誘惑人們拿出積蓄或是鼓動人們借貸，來使用這些空間——因為這是一個人們達到有機會選擇留下或離開的成功之前，不會輕易離開的鄰里。在格林威治村，幾乎所有的舊房子都不會被在熱鬧地區尋找便宜房子的中產階級家庭，或是在尋找金雞蛋的修繕者所輕視。在成功的地區，舊建築反而會「向上過濾」(filter up)。
另外一個極端的例子是發生在邁阿密海灘，在那裡像小說般的幻想是最好的治療，十年的飯店就被認為是老舊過時的建築，因為其他的飯店都比較新。嶄新還有它表面上富足的光彩，是一個深受珍惜的商品。
許多城市的居民和企業並不需要新的建築物。現在我寫作本書所在的建築物裡面，還有一家有健身房的健康俱樂部、一家專門為教會做裝潢的廠商、一個激進的民主黨改革俱樂部、一個自由黨的政治俱樂部、一個音樂社團、一個手風琴家協會、一個販售郵購馬黛茶(maté)*的退休進口商、一個銷售紙張，同時也負責寄送馬黛茶的人，一家牙醫診所、一家教水彩的畫室，還有一個製作服裝道具珠寶的人。在我搬進來之前不久才離開的房客中，有一個出租禮服的人、一個當地的工會，還有一個海地的舞蹈團。對於像我們這一類的人，根本就沒有新建築的容身之地方。我們最不需要的就是新建築。我們所需要的，也是大多數其他人需要的，是在活躍地區裡的舊建築；只消一些的舊建築就可以讓這個地區更活躍。
在城市裡面，新的住宅建築也未必真正的好。新的城市住宅建築有許多缺點；而各種優點上面的價值，或是因著某些缺點而來的懲罰，會因為個人不同的看法，而有所差異。例如，有人偏好有錢的大空間(或是比較省錢，但是一樣大的空間)，而不喜歡袖珍玲瓏的小房間。有人喜歡聲音無法穿透的實心牆；這是老舊建築物的一個優點，是新公寓所不及的，不論這是每個月14美元一個房間的公共住宅，或是每個月95美元一個房間的豪華住宅。有一些人寧可用部分的勞動和辛勤來改善生活條件，並且是選擇對他們而言最重要的部分來改善，而不是毫無選擇、不計成本地改善。同時，在去貧民窟化的貧民區，那裡的人們是自願選擇留下來的，隨便都可以看到許多普通的老百姓是如何用色彩豐富、明亮和裝潢的設施，把原本深沉、陰暗的空間改裝成令人愉快和有用的房間，也聽說有人在臥房裝設空調和抽風機，或是有人把沒有用的隔間拿掉，甚至有人把兩間公寓打通成一間。混合舊建築，連帶著混合生活成本和品味，是獲得居住人口的多樣性和穩定性，也是維持企業多樣性的基本原則。 沿著大城市的人行道，我們可以發現最令人推崇和最愉快的景象是舊房子和新建築之間的巧妙融合。街屋的客廳改成手工藝品的展示間，馬廄改成住房、地下室變成移民俱樂部、倉庫或是酒廠變成劇院、美容院變成雙拼公寓的一樓、倉庫變成中國食品的工廠、舞蹈學校變成宣傳單的印刷廠、修鞋店變成有彩繪玻璃的教堂——窮苦人家的著色玻璃——肉舖變成餐廳：這些都是有活力和回應人類需求的城市地區，不斷在發生的各種微小改變。
想想最近被路易士維爾藝術協會修復，改建成劇院、音樂房、藝廊、圖書館、酒吧和餐廳等非營利空間的歷史。它一開始時是一個當時流行的運動俱樂部，後來變成一個學校，然後變成一家乳製品公司的牛棚，接著變成機車駕駛學校、進修和舞蹈學校，然後又變回運動俱樂部、藝術工作室，接著又變成學校、鐵匠的工作坊、一間工廠、倉庫，現在則是整修成一個藝術中心。誰能夠預測或提供未來一連串的希望和計畫呢？只有缺乏想像力的人才會以為他可以；也只有狂妄自大的人才會想要這麼做。
這些在城市舊建築裡面不斷的改變和置換之間，只有在表面的意義上才能被稱之為轉換或替代(makeshifts)。它其實是一種在對的地方被發掘的原始素材，它被一種除此之外，否則不可能產生的方式所使用。
將城市的多樣性視為無法無天，是一種極需要被取代的可悲想法。在帕克卻斯特(Parkchester)的一大片中等所得的布朗區住宅計畫中，受到保護，免受未經授權或是在住宅計畫裡面自然增生的商業競爭的威脅的標準化和例行化的商業(還有它們空蕩的店面)之外，還有一群受到人民支持，但是被遺棄的群眾。在住宅計畫角落的外圍，有一些住宅計畫裡面的居民明顯需要的東西：快速貸款、樂器、相機交換、中國餐館、零碼衣服等，可怕地叢聚在一座加油站延伸出來的柏油路兩旁。有多少需求尚未獲得滿足呢？當混合的建物年齡被同一個時間興建的經濟僵屍所取代時，因為它天生的缺乏效率以及隨之而來某種「保護主義」的需求，人們想要的東西就會變成一種陳腐。
城市需要有舊建築的混合來培育主要多樣性和次要多樣性的混合。城市尤其需要舊建築來孵育新的主要多樣性。
如果孵育得夠成功，建築的收益就可以提升，的確也經常是如此。例如，葛雷迪‧克雷就曾經指出，在路易士維爾的樣品鞋市場就可以觀察到這種情形。他說：「當鞋市場開始吸引購物者的時候，房租還很低。一間20×40呎的商店，每個月的租金大概是25到50美元。現在已經漲到大約75美元左右。許多後來變成城市裡面重要資產的企業，都是從又小又窮的情況起家，最後終於發展到可以負擔得起修復或是新建的營運成本。但是，如果沒有對的地方和低收益的空間作為開始的話，這個成長的過程，是不會發生的。」
在需要孵育較好的主要混合的地區，必須大量依賴舊建築，尤其在開始實際催化多樣性的時候。舉例來說，如果紐約的布魯克林要孵育它所需要足夠的多樣性，還有吸引人和熱鬧的程度，就必須充分利用結合住宅和工作的經濟優勢。沒有這些主要用途的結合，而且是有效和相當集中的比例，很難看出布魯克林如何催化它對次要多樣性的潛在影響。 布魯克林區在吸引尋找適當地點的大型製造業方面，無法和郊區競爭，至少到目前為止還無法做到，而且當然不是用郊區的遊戲規則來擊敗它們。布魯克林區擁有非常不一樣的資產。如果要從住宅—工作的主要混合當中產生最大的效益，它必須先依賴孵育工作的企業，然後盡可能地穩住它們。當企業穩定之後，必須將它們和集中的住宅人口，還有短的街廓，充分結合。讓這些企業的出現能夠完全發揮作用。它越是充分利用這些企業的出現，工作的用途也就越容易穩固。
但是要孵育這些工作用途，布魯克林區需要舊建築，需要舊建築在當地達成任務。因為布魯克林區就是一個孵育器。然而，每年有越來越多的製造業者離開布魯克林，搬到其他地方，比從其他地方搬到布魯克林區的工廠還多。但是布魯克林區的工廠數量，還是持續增加。一篇由布魯克林普拉特學院(Pratt Institute)的三名學生共同撰寫的一篇論文，為這個弔詭的現象，提供了一個很好的解釋：
這個秘密是，布魯克林區是工業的孵育器。小型企業經常在此創業。或許幾個機械工厭煩了替別人工作的生活，於是乎在後面的車庫就開始自立門戶。他們開始繁榮和成長，很快地成長到車庫無法容納，於是就搬到一個租來的頂樓庫房；接下來就自己買下一棟建築物。當他們成長到規模太大，必須自己蓋廠房的時候，很有可能他們就搬到皇后區(Queens)或是新澤西州的納索(Nassau)。但是同時，也有二、三十家，甚至上百家像他們當初一樣的小廠商，會在布魯克林區設立。
當他們能夠自己蓋廠房的時候，為什麼要搬走呢？除了那些新成立的工廠需要的必備條件——舊建築和接近各種廣泛的技術勞工和零件供應——之外，至少有一個原因，那就是布魯克林區對製造業提供太少的吸引力。另一個原因是，為工作需求所作的規劃努力太少，甚至沒有——例如，大量的金錢挹注在供應私人汽車進出城市的高速公路上面；卻沒有想到將錢投資在使用城市舊建築的製造業，它們的貨車進出需要用到的快速道路、碼頭和鐵路。
和我們大部分在沒落的城市地區一樣，布魯克林區有比它真正需要還要多的舊建築。換一種說法，它的許多鄰里有很長一段時間，缺乏逐漸增加的新建築。但是如果布魯克林要建立在它的既有資產和優勢之上的話——這是成功的城市建築可以成功的唯一途徑——在這個過程中，許多均勻散布的舊建築，是必要的。改善之道必須來提供產生多樣性所需要的條件，而這種多樣性目前已經喪失，但絕不是大規模的剷除舊建築。
我們可以在生活的四周看到，從計畫住宅開始興建之後，許多都市鄰里衰敗的例子，已經大幅湧現。這些鄰里生活一開始經常都是受歡迎的地區；有時候它們還是從純正的中產階級開始的。每一個城市都有這種在實質環境上同質的鄰里。
就產生多樣性的角度而言，通常就是這種鄰里在每一個方面都有缺陷。我們不能完全在它們最明顯的不幸上面，去責怪它們無法有效持續發揮力量和停滯不前：那就是，建築物都是同一個時期興建的。然而，這的確是這種鄰里的缺陷之一，而且不幸的是，它的效果在這些建築物完成之後，還會持續很久。
當這種地區是嶄新的時候，它無法提供城市多樣性的經濟機會。因為這個原因和其他因素，單調的實際懲罰很早就在鄰里之間留下烙印。當建築物真的變舊變老之後，它們唯一有用的城市屬性就是低價值，但是光是這一點本身，是不夠的。 同一個時期一起蓋起來的鄰里，通常在許多年裡面，它的實質環境很少改變。這個很少改變的實質環境，一旦真的發生改變，那是最糟糕的——少數零散、破爛的新用途，零零落落地逐漸蔓延開來。人們把這些少數零散的差異，視為一種徹底改變的證據，甚至是改變的原因。打擊凋敝！他們惋惜鄰里已經改變了。鄰里顯示出無法自我更新、自我賦予生命、自我修復，或是讓新的世代自我追尋的一種奇怪的無能。鄰里已死！事實上，從鄰里誕生時它就是死的，只是沒有人察覺到，直到屍臭味被發現為止。
在修復和打擊凋敝的忠告失敗之後，最後到了該做決定的時候了。所有的東西都必須掃除，讓新的循環重新開始。如果它們可以「更新」成在經濟價值上和新建築相當的情況，或許有一些舊建築可以被留下來。一個新的屍體又被陳列出來。味道還聞不出來，但是它已經是死的，無法不斷地調整、適應和置換那些構成生活過程的東西。
為什麼這個前途黯淡、注定失敗的循環需要一再重複，實在沒有道理。如果檢查這樣的地區，看看產生多樣性的其他三個條件是否欠缺，然後把那些欠缺的條件盡可能的更正過來，這時候有一些舊建築就真的得去除：額外的街道必須加進來、人口的集中程度必須提高、新的主要用途的空間必須找出來，包括公共和私人的空間。但是，一個包含舊建築在內的良好混合必須維持，保留下來之後舊建築就不再只是代表過去的衰敗或失敗。對於各種中、低或是無收益的多樣性而言，它們就會變成地區需要和有價值的庇護所。在城市裡面新建築的經濟價值是可以被取代的，只要花比較多的營建經費就可以取而代之。但是舊建築的經濟價值是無法隨意被取代的，它是被時間創造出來的。對於熱鬧的都市鄰里而言，多樣性的經濟是必須加以繼承並持續維持的重要前提。 |
《偉大城市的誕生與衰亡：美國都市街道生活的啟發》本書以城市生理學的角度出發，指出城市的規劃與重建，首重了解城市神秘和複雜的運作方式，以及城市人的真實生活。本書從社區鄰里的街道生活和商業及文化的多樣性等「生活城市」的概念出發，強調唯有多元混合的「人性尺度」，始能造就「平凡而偉大的城市」。
書的第一部分從許多真實案例中歸納出街道鄰里在都市生活中的重要地位。第二部分聚焦一個普遍性原則，就是城市需要一個非常複雜、細緻、多樣化的土地利用形態，在經濟和社會各方面不時相互支持。這也是作者的論述核心。第三部分對住宅、交通、設計、規劃提出建議，並討論城市在處理組織複雜性所面臨的各種問題。 書中最後強調，必須將城市看待成一個具有複雜秩序的有機體，以生命科學的社會工程來處理都市計畫的複雜問題，那樣才有可能賦予城市生命和活力。這是偉大城市的基本條件，也是最高境界。否則，只對城市的外觀進行規劃，而不思索城市有哪些與生俱來的功能秩序，是註定失敗的。
1996年紐約市立圖書館精選出版的「世紀好書」將本書與韋伯的《基督新教倫理與資本主義精神》、凱因斯的《就業、利息與貨幣的一般理論》、魏伯倫的《有閒階級論》等書，並列為20世紀「經濟與技術類」中，十一本最重要的經典巨著之一。