＊ 記者林則宏／台北報導


淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出，以中國房價所得比等指標衡量，上海房地產很明顯已經過熱。對於有興趣投資上海房地產的國人，莊孟翰建議，「要很小心，不要急著去」。尤其是一些以台灣房屋抵押貸款，前往上海投資置產的民眾，更須提防上海房市一旦反轉，最後可能會落得台北、上海兩頭空的下場。

莊孟翰表示，房地產四大需求為：首購、換屋、投資、投機。台北跟上海房地產市場最大的差別在於，台北是以首購及換屋為主，因此屬於低風險、合理報酬的市場。上海則以投資及投機為主，因此雖是高報酬，但他看來同時也是高風險。

莊孟翰指出，依據國際通用標準衡量，一地合理的房價所得比應為三到六倍，台灣目前為6.2倍左右，尚屬合理。至於房貸負擔比三分之一以內較合理，投資性需求則不宜超過20%。其他可衡量指標還包括：短期內漲幅、建照與執照的數量、家庭戶數與人口變化、所得成長率等等。若以上述這些指標衡量，上海房地產市場很明顯確實已經過熱。

由於都市化、國際化趨勢加上外資持續湧入，莊孟翰不否認，上海的房地產市場需求確實比台北強。加上中國經濟正處於起飛期，進軍上海房地產的投資人都期望較高報酬率，許多人即使對上海房地產不瞭解也想去，但必須注意，一個市場若理性購屋者比率愈低，未來崩盤機會就愈大。

對於上海房地產未來的前景，莊孟翰認為，重點是萬一跌下來後，外來接手的力量多大，包括上海以外的中國其他地區與中國境外接手的力量，以及租金報酬能否支撐房貸成本。他比較擔心，隨著印度等民主國家陸續興起，未來中國對於外資究竟還有多大的吸引力。未來一旦明顯減少、中國經濟發生問題，上海房地產恐怕無可避免將出現大跌，許多投資人最後可能會「賺了房租、賠了房價」。


【2006/03/28 經濟日報】