8個投資不宜的區域

【文、圖/企研室】一般購屋行為，無論自用或投資，在蒐集相關資訊階段時，多半都會使用『看漲』或『具潛力』等，具正向意味的關鍵字進行搜尋。而換個角度，不管目的為何，往『看好』方向靠攏，就是遠離『看壞』。也就是說，要避開那些發展條件可能較差，或欠缺未來性的區域。
基於此人之常情，本刊本期特別以反向思考，規劃本篇專題；從多年觀察房市發展的專業角度，告訴您，哪些區域未來不看漲…

儘管金融海嘯造成景氣急凍，相關的衝擊效應也才剛退散沒多久，不過本地房市近年的價量狂飆，相信人們仍記憶猶新。台北市豪宅無疑是領頭羊；去年此時，敦北中泰賓館改建的「文華苑」，一度盛傳將開超過兩百萬之單價，萬眾矚目。

九二、九三年單價水平還在四、五十萬的中正、中山等區，都曾出現預售單價百萬的個案；以往被視為郊區、邊陲，房價相對低廉的內湖、南港，前兩年新案開價都動輒六、七十萬坪以上，內湖甚至真的出現開價百萬者。不只是北市，北縣新店、永和、板橋等人口密集區域，近期新案動輒都開出四十多萬一坪，亦不乏開出五、六字頭超高價者。以上種種，短短六、七年前，根本無法想像。

近年房價狂飆 仍有未漲區

到底是什麼因素，讓這些區域的房價，在短短幾年之間，出現狂飆情事？撇開大環境氣氛因素，或所謂的土地短缺效應，其實上述這些區域，多半有其漲價的『理由』、『正當性』；如重劃地段，或者交通建設等等。

然而，就真的在同一個時刻，卻也有一些區域的房價水平近乎紋風不動，或者曾出現短暫漲勢，卻很快回檔修正。我們能輕易了解，那些價漲的地區因為什麼而漲；至於那些房價難漲，或根本漲不了漲不動的區域，箇中原因又是什麼？且看本期住展眺望為您深入剖析。

一、北海岸地區—交通及區域條件皆不利

說到休閒不動產，多數人會先想到淡水紅樹林。不過其實約二十年前，北台灣就曾掀起一波休閒不動產熱，而風景明媚的北海岸地區，就是根據地之一。

三芝、金山、萬里這幾個更北邊的鄉鎮，真的都曾出現房市榮景，主打的就是景觀及休閒。不過最近這波景氣高點，淡水紅樹林價量再起；幾個北海岸鄉鎮市的房價，卻仍維持個位數字，也未見建商在當地推案。

三芝等區的海岸景緻，絕不輸紅樹林，為何我們後來未曾見到，當地不動產風潮再起？除了讓人心曠神怡的美麗景緻外，北海岸地區房市，其實問題還不少。

首先是交通。紅樹林的炒作風，表面是靠景觀的稀有性，但實際都和交通建設息息相關。八十年代的熱潮，和當時新闢的登輝大道有絕對關係；九二年後重啟榮景，已通車營運的淡水捷運，更是居功厥偉。

而相對地，連最近淡水的三芝，大眾交通至今尚且不便，遑論更深入的金山及萬里。大眾運輸不夠便捷，對觀光商機並不構成影響，但對住宅房市則絕對是負面的。況且這些區域，公共建設不夠完備，生活機能也不算理想。

更重要的，還有北海岸長年海風吹拂。富含鹽分的海風，可是建築物的隱形殺手；輕則外牆受侵蝕而剝落，重則內部鋼筋結構受潮影響，建物安全，遑論入冬後，當地氣溫偏低。以上種種情況，皆不利長期居住。綜合以上各因素，無論是實質條件或炒作題材，都無法提供足夠的火力，讓北海岸房市起死回生。

二、台北市老舊社區—大型街廓改造遙遙無期

九二到九七年這波房市榮景，以北市來說，主要特徵有二：第一是土地短缺議題空前發酵，第二是至今仍為熱門話題，被馬政府列為重點發展項目的都市更新。

都市更新的實務運作繁複耗時，還需有相當公權力介入及法源依據；不過從字面上看，仍容易理解，就是將老舊社區或建物，利用整修或重建的方式，賦予其新面貌。很明顯地，台北市發展源頭艋舺、大稻埕，也就是現今的大同、萬華區部分區塊，自是都市更新議題可『大展身手』的理想舞台。

在都市更新創造的『想像空間』加持下，大同及萬華近年的確出現價格漲勢，水準直逼隔壁的中山、中正區。然而去年下半年後市況趨緩，這兩區隨即修正；由此可知，之前的價格漲勢，隨北市土地短缺議題起舞的成分較高。

台北市其實處處都有老舊街廓亟待更新，不過大同和萬華的情況，顯然更加棘手。如大同迪化街、延平北路二段一帶的舊商業區，或萬華南機場國宅，這類區域要真正脫胎換骨、擺脫舊發展包袱，民間自辦、零星且費時的更新案，實是杯水車薪，類似華光社區這種大街廓式的更新改造，才是真正且唯一的解答。

大同及萬華區兩區都有捷運行經，兩區交界處還有台北車站開發題材；要實質利多，兩區都不缺。不過，要全面性價格提升，大面積、整體，由政府以公權力介入主導的都市更新，仍是必要條件。

只是，過去政府推動長期政策，效率『有目共睹』；一般個案式都市更新，尚且需要至少兩年以上光景，遑論土地及建物產權不清、難追溯，或分割太細、整合複雜度高的大面積舊社區更新。基於現實因素，北市老舊社區房價難以看漲。

三、台北縣五股地區—區域封閉發展腹地有限

九二至九七年這波五年的房市多頭，台北市房價漲勢當然無區能及；不過論推案或供給，則台北縣才是真正爆鉅量的區域。

然而，還是有行政區房市價量『原地踏步』；箇中原因，多是缺乏話題或位置偏僻。但其中有一個區域，說它偏遠，其實不偏遠，因為它還緊臨北市；說它沒話題也不盡然，因為機場及環狀捷運皆行經此處並設站。此區，就是五股鄉。

五股並不像北海岸，有位置偏僻、易達性差的問題；當地房市近幾年未明顯增溫，其實和房市發展的基本條件，也就是地理環境及需求面有關。首先，五股鄉面積不小，然都市計劃卻為狹長型；原因在於，五股北側為觀音山系，東側緊鄰林口台地，全鄉有三分之二面積為丘陵地，確實不利整體發展。

不過，這還不構成大問題。五股緊鄰北市，又有中山高五股交流道聯外，真正讓五股房市難以起飛的原因，可能出在以其命名的五股工業區上。

雖然五股工業區實際範圍還涵蓋三重、蘆洲、新莊及泰山等地，不過論對區域發展的負面效應，還是五股本身最明顯。高污染廠房及重型車輛頻繁進出，對區域環境當然不利；甚至還有附近公共工程廢土，大量傾倒到五股的傳言，這更不利區域質感提升。這些都使得當地房市，幾乎是『外客止步』。

因此，儘管近年傳出當地將有活化工業地的聲音，不過這還僅是只聞樓梯響的階段；機場及環狀捷運線都設有五股工業區站，八里至新店快速道路的八里五股段，更已在去年通車，然這些建設議題，也未替當地房市擦出火花。五股至今實際一般行情，還停留在十四萬，甚至更低，近年漲幅也非常不明顯。

展望五股房市未來，平心而論，雙捷運站周邊如能有土地資產活化利用，或許會有些進展的空間與機會。不過以五股全鄉的角度論，腹地有限、區域質感短期內難以提升，房市單靠內需支撐，都是區域房市行情難以看漲的關鍵因素。

四、桃園楊梅及平鎮山仔頂地區—短期供給太大 勢必修正

就多數地區房市來說，工業區仍是扣分多於加分。工業區固然帶來經濟發展及就業人口，不過污染及大型車輛進出，卻都是房市強力殺手。前段的五股，就是很好的例子。

然而在桃園，或許由於區域定位就是工業發展掛帥，因此幾個工業活動密集的行政區，房市發展都有一定規模。唯一的問題是，藍領階級消費力通常較低，因此包含楊梅、平鎮的山仔頂地區，房市行情都是相對較低的。

除了需求者消費力有限，讓工業區房市行情不易看漲外，可有其他因素，造成區域房價缺乏成長動能？楊梅並不缺話題利多，那就是五楊高架，即中山高汐止至五股段延伸至楊梅之工程。事實上就是此項題材，使得九四、九五年間楊梅供給量暴增；根據本刊統計，幾乎是以一年三千多戶的高速增加。

今年初，五楊高架終於底定，預計民國一○一年完工通車。九三年就定案的五楊高架，拖了近五年才動工，絕對使當初看好而進場推案的建商很受傷。大約九五年中之後，當地房市就出現修正情事，還有低價搶市的直銷侵入。以當地大樓為例，九四年供給高點曾有十餘萬坪開價，現在則是七到八萬一坪成交。

平鎮市西南側的南勢及山仔頂地區，情況也不佳。楊梅還有交通建設題材，山仔頂則僅靠藍領階級需求支撐，沒有明顯的利多題材。幾年前當地透天單價都有十二、三萬坪行情，現在也都修正為個位數字。

尤有甚者，近年台灣有大批外勞進入，從事工業生產；結果形成當地假日外勞群聚。這固然對區域店面有些加分，但對住宅市場及區域質感，顯然是負面的。

綜合以上，楊梅及平鎮山仔頂地區，目前市場仍算供過於求，中期之內，區域房價如無特殊訴求個案外，其他一般建案確實難看漲。

五、桃園大溪—過度倚賴外需 嫌惡設施未除

楊梅地區因為五楊高架，而供給暴量，絕非桃園地區公路工程帶動房市的首例。另一側的二高，就使得風景秀麗的大溪出現推案熱潮。不同的是，大溪的房市供給增加，不是以舊市區為根據地，而是因二高興建而新闢的埔頂重劃區。

由於位置就在二高大溪交流道旁，加上規劃完整，因此當時區域業者便以大台北罕見，且相對低總價的透天厝為號召，及台北到大溪交流道不需一小時的條件，吸引北客前往置產。一時之間，該重劃區推案如雨後春筍。

不過不久之後，北縣林口新市鎮及北大特區兩區供給也大量冒出，加上價格未比桃園多數地區高多少，因此搶走不少原欲南移至桃園置產的消費者；九五年後行庫還以控管風險為由，將桃園多數行政區列為次級放貸區，當然也有影響。

由於埔頂距離大溪市區有段距離，因此全盛時期，就已靠大量外客支撐。當外客量銳減後，無法單靠內需支撐，房市熱度便急轉直下，價格也由原本一坪十來萬，近來都已修正到個位數字。

除了內需不足、外客量減及貸款緊縮因素外，大溪埔頂也有工業區衍生的負面問題。工業生產活動對區域造成的衝擊不多贅述，當地由於工業活動需要龐大電力，結果重劃區中央綠地旁，就大剌剌架設了數個大型電塔。

當地早期推案由於遠離該項嫌惡設施，因此影響還不大；之後推案密集，電塔問題浮現，當地業者以『未來將地下化』的說詞帶過。只是到目前為止，電塔還在地面上；只要這項嫌惡設施繼續存在，當地房市恐怕沒有真正翻轉的一天。

六、桃園新屋—位置太偏毫無題材

上述幾個區域，都曾出現過短暫的榮景，後來的修正及看跌，則是利多題材力道不足，或浮現龐大賣壓所致。不過桃園也有如北縣北海岸這類，完全在近年房市熱潮狀況外的區域。恰巧的是，該區也靠海，那就是新屋鄉。

簡單說，就是因為位居偏僻，又沒有利多題材可製造想像空間，新屋近年房市，依然靠少數內需支撐，供給有限，房價當然沒法成長，至今難以突破雙位數字。唯一例外的，是和楊梅、中壢及觀音交界的頭洲地區，由於有高鐵經過，可由鐵道旁快速道路連絡高鐵桃園站特定區，因此多少製造了話題熱度。

回到現實，新屋本身位置的問題，還是限制區域房市的最大因素；高鐵利多發酵之程度，也相當侷限。各項條件都不算理想，使得新屋房市看漲不易。

七、宜蘭縣—內需格局太強炒作空間小

前段提到，大溪靠著二高設置交流道及新闢重劃區之利，一度區域房市爆紅。不過真要說近年高速公路帶動區域房市，則東部的宜蘭縣，才是最佳典範。始作俑者，當然是國道五號北宜高。

而北宜高通車將屆三年，除了每逢連假就大塞車外，並沒有對宜蘭房市造成太明顯的提升效果。有人說，這是因為通車前兩年，北宜高利多就先發酵過，通車後算是利多出盡，當然不再看到效果。不過事實真是如此嗎？

利多被提前炒作、產生煙幕效果，這是無庸置疑的，不過經過這些年的觀察，我們認為，宜蘭房市『依然故我』，原因不僅於此。

一個區域的房市價量要有成長，投資題材和外部需求雙重烘托，缺一不可。北宜高通車前，的確有西部業者和投資客前往探路，不過有實質投資者卻有限。原因在於，當地房市生態或文化顯異於西岸。當地人對預售屋不排斥，但通常寧可等蓋好再買，對區域行情有牢不可破的既有認知等等，其實都不利投資。

來自外部的自用需求面，也有難克服的現實問題。對當地人來說或許習以為常，不過當地完全沒有下水道建設，逢大雨必淹，公共建設不夠完備，及商業活動侷限等等，都會讓外地客源進駐置產意願降低。

這個『綠色大縣』，除了北宜高，其實還有竹科宜蘭園區等題材；然而房市文化自成一格，內需格局太強、炒作不易，確是區域房市至今『維持原型』的核心原因。礁溪是唯一例外；由於區域房市一向靠北部客源支撐，產品也以可自用、可投資的溫泉套房為主，因此視景氣高低，還有出現價量齊揚的機會。

八、新竹郊區—搆不到實質竹科題材

無論北縣五股或桃園楊梅、平鎮，都是成也工業區，敗也工業區。不過如果工業區冠上『科技』二字，或變成『園區』，則號稱少污染的電子產業，似乎真的將負面效應降至最低。特別近年電子代工產業，佔國內GDP比例甚高，因而造就出一批批的科技新貴；這些人的消費力真的相當可觀，因此不僅是基本需求，還是高檔需求。

科技園區帶動房市的效果，我們早在新竹及竹北市兩大都會區一再見證。不僅是新竹市、竹北市，連外圍的竹東鎮、湖口鄉及新豐鄉，也都雨露均霑，一度也因為同樣的題材，區域房市充滿想像空間。

去年九月爆發的金融海嘯，造成全球需求銳減；靠電子業出口撐經濟的台灣，當然『傷很大』。新竹市、竹北市房市，自然受到明顯衝擊。

然而金融海嘯終會過去，電子產業還會是台灣經濟成長重要動力；長遠來看，新竹及竹北房市是短空長穩。然而現在回頭看竹東、新豐及湖口房市，嚴格說來，因竹科而受益的程度有限；雖然確實出現新供給，但價格未有明顯漲勢。去年下半年大利空衝擊，上述三區之房價行情，也比兩大市區更早修正。

基於這些因素，我們認為，實質仍多靠內需，也確實缺少足夠話題的竹東、新豐、湖口三區，未來房價頂多是持平，看漲機率並不高。

結語—房價不看漲 並非不能進場

無論看漲或看跌，基本上都是對後市進行所謂的預測，根據的是既有的經驗法則，並參考現在或未來的發展題材，進行研判。

以楊梅、大溪或宜蘭為例，都曾出現過炒作情事，是否未來就沒有機會再現榮光？這也很難說。如果宜蘭本身的區域公共建設完備，西部人不再一有連假就往宜蘭跑，或許外客進駐置產意願提升，區域房價就可能有上漲機會。

而回歸本質，一個區域房價看漲或看跌，對賺取買賣價差的投資客來說，當然至關重大；然對自用消費者而言，喜歡、認同該環境，或量力而為等原則，其實更重要。也就是說，儘管不看漲，但不代表不能進場；有人生於斯、長於斯，對當地有感情，仍選自己的出生、成長地購屋置產，這時候，無關乎看漲或看跌。

本刊集結、提出不看漲地區，重點在於，其房價難以看漲，其實多是人為因素造成。利多題材炒作造成短期供給過量，後來的價格修正，是必然會發生的；而政府政策的反覆或謬誤，讓民間期待落空，當然更是讓一個區域發展及房市停滯不前，行情原地踏步的關鍵因素。

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