深圳土地整備：開發商可介入前期土地清理工作

（原標題：留用土地共享建築面積的六成須用於保障房或創新產業用房）

繼6月1日公佈征求意見稿後，8月14日，深圳市規劃國土委正式公佈《深圳市土地整備利益統籌項目管理辦法》(以下簡稱《管理辦法》)。《管理辦法》在原《土地整備利益統籌試點項目管理辦法(試行)》試行兩年的經驗基礎上進一步整合優化，立足於解決公共基礎設施和重大產業項目實施難題，加快解決土地歷史遺留問題。依據《管理辦法》，由政府或政府指定機構回購的留用土地共享建築面積中安排的6

0 %的建築面積將“微調”用於保障性住房、人才公寓或創新型產業用房，其餘4 0 %的建築面積通過利益共享歸屬於繼受單位。

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開發企業可介入

近年來，伴隨著深圳城市更新工作進入瓶頸期，深圳土地二次開發三駕馬車之一的土地整備受到瞭越來越多的關註。此次公佈的《管理辦法》以原農村集體經濟組織繼受單位已落地確權的合法用地、未完善征(轉)地補償手續的土地等原農村集體經濟組織繼受單位及其成員實際掌控土地為主要對象，通過建立利益共享機制、創新土地確權路徑、實現政策統籌聯動等四大亮點政策，實現政府、原農村集體經濟組織繼受單位、相關權益人等多方共贏，以促城市整體利益實現。

根據《管理辦法》，土地整備資金將主要由三部分構成，一是土地的補償資金，未完善征(轉)地補償手續土地參照所征土地所在區域工業基準地價的50%進行補償;二是建構築物的補償資金，根據項目范圍內的建築物和構築物的規模按照重置價核算;三是青苗和附著物等，按照相關標準補償。

相比原試行規定，《管理辦法》顯示不再區分整村統籌和片區統籌兩種類型，明確土地整備利益統籌項目以街道為界限(大鵬新區以新區為界限)，項目范圍內至少有一塊3000平方米以上集中成片的未完善征(轉)地補償手續規劃建設用地。

此外，值得關註的是，《管理辦法》第十三、十四條首次明確應按照各區集體資產交易政策“上平臺交易”引入留用地合作開發企業，合作開發商可參與前期房屋拆除、土地清理工作。這表明作為深圳土地二次開發三駕馬車之一的土地整備，其利益統籌項目允許開發企業介入前期土地一級清理工作。有業內觀點認為，此舉對於市場主體而言，同城市更新土地一、二級聯動開發的路徑有相似之處。

留用土地共享建築面積

60%由政府回購

在政府向農村征地之後，將一定數量的被征土地劃給村莊用於建設，鼓勵村莊通過留用土地開發發展二、三產業。這種征地補償的安置方式被稱為留用地模式。《管理辦法》中，有關留用地模式的政策細則占據瞭近半篇幅，而這並不是深圳唯一一次將土地整備的目光投向留用土地。

1月25日至3月30日，深圳市委第四巡察組對深圳市住房建設局進行瞭巡察。在深圳市委巡察組5月8日向市住房建設局黨組反饋的巡察意見中，指出“基本住房保障用地供應量嚴重不足”。對此，深圳市住建局在8月14日公佈的整改情況通報中，提出瞭四大整改措施，其中就包括瞭“確實執行《深圳市土地整備利益統籌項目管理辦法》有關土地整備利益統籌項目留用土地中的共享建築面積的60%用於人才住房、公共租賃住房或創新型產業用房，由政府或政府指定機構回購的相關規定”原木桌板價格｜原木桌板多少錢。而伴隨《管理辦法》正式出臺，這一占據60%留用土地共享建築面積的劃定微調為瞭“保障性住房、人才公寓或創新型產業用房”，依舊由政府或政府指定機構回購。


依據《管理辦法》，利益統籌項目留用土地規劃建築面積由基礎建築面積、配套建築面積和共享建築面積三部分構成。其中，基礎建築面積以《深圳城市規劃標準與準則》(以下簡稱《深標》)密度分區為基礎核算確定，體現規劃管理的基本要求。共享建築面積則是指在規劃允許條件下，可在基礎建築面積的基礎上增加的建築面積。共享建築面積中60%由政府回購用於保障性住房、人才公寓或創新型產業用房等，40%通過利益共享歸屬於繼受單位。共享建築面積原則上不超過基礎建築面積的30%.

《管理辦法》顯三義原木桌板｜三義原木桌板工廠示，留用土地應當按照《深標》、法定圖則及相關專項規劃的要求配建社區級公共設施，並計入配套建築面積。

依據《管理辦法》核算的留用土地規劃建築面積應滿足周邊公共服務設施和城市基礎設施承載力的要求，並符合生態保護、城市設計等相關控制要求和《深標》容積率上限規定。

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