本社區民國一○○年五月二十一日制訂之「規約」當然無效！

不管你願不願意，法律確實環繞在你生活的四周圍，看似遙遠，實則近之，尤其一般人在遇到法律問題時，常常因為未熟知內容抽象又繁雜的法律，而不知如何主張自己應有的權利，來到這裡，希望能提供您一些解決問題的想法與方法，此外，也分享一些法律實務經驗。

由管理委員會主導，自行分別在100年4月14日、5月21日召開臨時區分所有權人會議修訂之社區規約，因嚴重違反相關法規及區分所有權人會議決議，依法當然無效，說明如下：

一、會議召集人不具召集資格：

由於自稱「合法」之第十六屆管理委員會，其主委盧金龍並非區分所有權人，依法應由具區分所有權人身分之委員相互推舉區分所有權人會議召集人，然第十六屆管委會內之十二名非區分所有權人委員竟均參與推舉！區分所有權人會議之召集人未依本條例第二十五條規定產生者，其區分所有權人會議之決議，自不生效力。

二、臨時區分所有權人會議之程序違法：

區分所有權人會議區分為定期會議及臨時會議兩種。「定期會議每年召開一次。臨時會議具備有下述要件之一時，得隨時召開之：一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。」

而修訂規約並非發生重大事故有及時處理之必要；由管理委員會主導，自行分別在100年4月14日、5月21日召開臨時區分所有權人會議修訂之社區規約， 並未經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集，依民法第七十三條規定：法律行為，不依法定方式者，無效。

三、違反區分所有權人會議決議：

本社區 99年區分所有權人會議決議，本社區新規約授權由「區權會規約制訂專案小組」制訂，而非授權由潤泰台北新大陸社區管理委員會制訂。依公寓大廈管理條例第三十六條第一項規定：管理委員會職務之一為執行區分所有權人會議決議事項；第三十七條規定: 管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議；第四十八條第四項規定:管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第三十六條第一款、第五款至第十二款所定之職務，顯然影響住戶權益者，處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。違反區分所有權人會議決議之作為，不生效力。

四、100年4月14日召開之區分所有權人會議，未依法作成會議紀錄：

100年4月14日召開之區分所有權人會議紀錄，未依法作成會議紀錄方式及送達公告，有違公寓大廈管理條例第三十四條：「區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之」之規定，是次會議實質上乃無會議紀錄之假會議。

五、出席人數不足，其決議無效：

規約乃社區的居家憲法，在 「規約」尚未訂定之前，區分所權人會議本即應依第三十一條所規定之表決門檻進行決議，是以規約之訂定，其應依照第三十一條之規定，即「應有區分所有權人三 分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上的同意行之」始可。100年 5月21日之臨時區分所有權人會議，出席人數不足，其決議無效。

六、使用不正當方法，動機可疑：

會議召集人江昭明，於5月18日電告本社區區權會規約制訂專案小組」成員，發表「此次修改規約並非他本人意思，並且無意召集此次會議，也不願意參加此次會議，本次會議任何決議及違法與其本人無關」之緊急申明(物證三)。致使所有反對管委會版本規約之住戶，因誤信而沒有參加5月21日之規約表決；該緊急申明，如為謀略或詐術，則屬不正當方法，縱然非為謀略或詐術，其作為亦已嚴重影響到會議決議之結果，其結果依法無效。其後，雖另發少數人一張文宣，欲蓋彌彰。

七、盧金龍非區分所有權人，無權主持區分所有權人會議：

會議召集人江昭明發表緊急申明後，該會議召集人（以會議主席為名義）臨時被改為盧金龍擔任，查盧金龍並非區分所有權人，依公寓大廈管理條例及內政部營建署規定：「區分所有權人會議之召集人未依本條例第二十五條規定產生者，其區分所有權人會議之決議，自不生效力。」另，參酌臺灣高等法院民事判決90,上,1313裁判字號判例：無召集權人召集系爭會議，該會議意思決定機關根本無由成立，所為決議，亦不存在，依上開判例意旨所示，系爭會議所為決議，當然無效。

相似判例：

              一、臺灣高等法院民事判決90,上,1313裁判字號判例。

二、臺灣高等法院 臺南分院 100,上,13確認會議無效裁判書。

潤泰台北新大陸社區區權會規約制訂專案小組

中華民國一○○年六月十四日星期二