【蚊子屋不嫌多？淡海新市鎮再開第二期】

內政部營建署已完成淡海新市鎮第一期開發案，從2012年7月起推動的第二期開發規劃案，2018年初已完成第二期範圍內的山坡地解編，在第二期開發的區域內共釋出二九六公頃土地；新北市府農業局指出，解編後的土地將依據土地特性做合理使用，不再受山坡地水保規範，可帶動新市鎮的繁榮發展。

市府城鄉發展局都市計畫科長謝惠琦表示，淡海新市鎮開發案原本由內政部營建署主導，市長朱立倫105年初(2016年)在市政會議表示，新北市已升格直轄市，淡海新市鎮、林口特定區將由市府接手後續開發事宜，營建署也同意，但中央、地方仍在溝通交接細節。

淡海新市鎮特區分為二個期程、四區開發，採區段徵收方式辦理，淡海第一期面積是446公頃，第二期第一區面積約662公頃，第二期第二區面積約505公頃，第一期已完成徵收、開發，第二期開發仍在進行第二階段環評程序，中央喊出「生態新市鎮」目標。

坡度小於五％ 獲辦理第二期解編

內政部營建署新市鎮建設組長王東永表示，第二期第一區662公頃原本編定為山坡地，因部分地區坡度小於百分之五等因素，符合劃出山坡地範圍的規定，所以辦理山坡地解編，新北市農業局最後解編的面積是296公頃，約為原面積的四成五。

農業局山坡地保育科代理科長周佑軒說，該處早期由行政院農委會水土保持局規劃為山坡地，當年因圖資、技術、設備等不夠充足，將原本坡度平緩的地區劃入山坡地範圍，依「新北市山坡地範圍劃定及檢討變更作業要點」規定，平均坡度未滿五％、未在崩塌地及土石流危險溪流影響範圍內、劃出區的連續聚集面積大於十公頃等，就符合山坡地解編條件。

可連接桃機、台北港 具交通優勢

周佑軒表示，解編土地坐落在北投子段、林子段、下圭柔山段、興化店段和灰磘子段，周邊未來有淡江大橋、淡水河北側平面道路等重大交通建設，將連接林口特定區、桃園機場及台北港等，具有海、空雙港的交通優勢，可望帶動新市鎮產業發展。

宣布淡海新市鎮第一期計畫完成開發，內政部營建署著手展開第二期規劃，經重新測量核定，於2018年1月3日同意解編部分坡度小於5%的山坡地，面積多達296.68公頃，佔新市鎮計畫二期一區的45%面積，但儘管符合解編標準，以目前當地發展，遭到民眾嚴重質疑「一期閒置空地、空餘屋多」，真的有必要開發第二期嗎？





新市鎮二期部分山坡地，面積近300公頃，二期一區總面積662公頃，遠大於一期面積446公頃，針對內政部營建署表示，新北市府積極向中央爭取淡海開發主導權、表達願意接手，基於尊重地方規劃，便同意交由新北市府接手後續開發事宜，目前仍在溝通交接細節。

這次解編的區域，未來待淡江大橋、淡水河北側平面道路等重大交通建設完工後，雖可連接至林口、桃園機場和台北港，看上去可望帶動新市鎮產業發展，但龐大的土地開發，回頭看淡海第一期土地使用僅達5成，也讓民眾質疑，是否為了炒地皮，不在乎讓當地再步入鬼城後塵。

根據營建署最新統計，2012~2014年度全國15個整體開發及周邊地區中，淡海新市鎮低度使用電住宅比例佔整體23.6%，屋齡在5年內的更高達32.5%，而新建待售餘屋住宅則達1903宅，呈現逐季攀升，比例均較其他15個開發區相對較高，名列前段班。

龐大賣壓也大大影響區域房市，擠壓房價直直往下落到1字頭，根據永慶房產集團彙整實價登錄資料，新北近一年低總價交易熱區，以淡水交易最多，佔全市交易15%，資深房屋業者分析，交易大多分布在淡海新市鎮，總價帶在800萬以內、單價在20萬元左右，對自住客吸引力大。以淡海新市鎮為例，因房價在新北地區相對親民，主要購屋族群為25~40歲的年輕首購族，當地部分屋主議價空間相當高，尤其是2016年總統大選那一波出來的拋售潮，價格最低，且淡海現在將進入交屋潮，賣壓會持續拉大，對於持有房屋5年以上至10年間的屋主，因取得成本相對較低，此時讓價意願就會提升，單價能談到18~20萬元。

淡水為新北市新建待售房屋量最高的行政區，且賣壓仍持續增加中。全台空餘屋量所佔數量最多的新北市，雖賣壓重地出現大洗牌，從過去的「林口、三峽、淡水」變成「淡水、新莊、板橋」，但淡水不只鬼城標籤沒去掉，甚至還攀升至第一名。

根據營建署公布的最新新建餘屋量統計，細看全國待售餘屋量最多的新北市，29個行政區中，以淡水區高達2529宅，為新北第一，比第二名的新莊區還多了近800宅，而跟上季同期相比，增加逾兩成。 賣壓沉重，促建商瘋狂讓利清餘屋，讓房價從房價高點時的2字頭，跌落1字頭，連銀行也不看好當地房市，根據金融聯合徵信中心公佈的2017Q3的淡水區住宅貸款統計，平均銀行鑑價估每坪僅9592元，自2016Q4的每坪10486元，連跌3季，平均核貸成數也僅69.23%。

分析淡水交易主要集中在舊有的淡水捷運線，竹圍站、紅樹林站及淡水站周邊社區；淡海新市鎮區域房價會出現大幅度下修，其實是因為淡海輕軌綠山線後半段，過去以投資型客戶為大宗，導致房價大幅上漲，但目前受到持有稅增加影響，且爆量的新推案導致賣壓加大，加上目前房市以自住客為主，降價取量風向不會變。

但儘管銀行祭出下殺1.75%的房貸優惠利率，要給淡水的購屋族，是為近4年來使上最低，卻仍不見買氣回升，根據新北市政府不動產買賣交易服務網資料顯示，2017下半年的交易量為2221件，較去年同期3290件大減逾3成，恐怕高達14.56%空屋率，短期內難見住宅點燈率提升。

內政部營建署已完成淡海新市鎮第一期開發案，但目前第一期土地的使用率僅達五成，面積更大的二期預計引進十五萬人口，對於新北市政府積極向中央爭取開發主導權，「淡海第二期反徵收自救聯盟」成員王鐘銘質疑說，第一期開發得零零落落，第二期還有開發的必要嗎？

王鐘銘說，營建署當初重啟第二期開發案，是樂觀認為第一期土地將於2017年用完，但現在淡海一期內不但成屋入住率低、「蚊子屋」一大堆，還有大片尚未利用的空地，第一期尚未成功，第二期沒有開發的必要性和急迫性。

他表示，新市鎮開發取決於周邊交通便利、產業發展，連中央都做不好了，地方政府是否有能力執行？淡水目前僅有一條台二線的主要聯外道路，交通是淡水人長期的噩夢，如果無法解決，再多的開發也只會造成當地交通更惡化，除非開發案有把握一併帶動在地就業並解決交通問題。

市議員鄭宇恩認為，當地因為禁限建，造成民眾連修繕房屋都不方便，既然市府有機會拿回開發主導權，希望多和地方溝通，重新釐清民意的需求，重新劃分第二期開發範圍、釐清目標。

內政部營建署新市鎮建設組長王東永表示，原本2015年要將第二期的二階環評送審，但因為新北市表達接手意願，所以尊重地方規劃，未來二階環評調查的範疇交由新北市政府重新和地方討論、界定會比較適合。