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法院查封房屋房子後多久開始拍賣
第一次拍賣
法院所定的拍賣期日，依強制執行法第八十二條規定：「拍賣期日距公告之日，不得少於十四日。」同法第九十一條規定：「拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，而到場之債權人於拍賣期日終結前聲明願承受者，執行法院應以該次拍賣所定之最低價額，將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書；其無人承受或依法不得承受者，由執行法院定期再行拍賣。依前項規定再行拍賣時，執行法院應酌減拍賣最低價額，酌減數額不得逾百分之二十。」依最高法院民國８６年抗字第 1681 號裁判要旨：「...強制執行法第九十一條第一項、第九十五條第三項規定拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達最低價額，「到場」之債權人必須於「拍賣期日終結前」聲明願承受，執行法院始得依該次拍賣所定之最低價額，將不動產交債權人承受。本件抗告人未於第六次（現最多至減價拍賣）拍賣期日到場，亦未於拍賣期日終結前為承受之意思表示，自不得於拍賣期日後再為承受之主張。」

第二次拍賣、第三次拍賣
拍賣之不動產經第一次拍賣或第二次拍賣流標後，依強制執行法第九十三條定：「再行拍賣之期日，距公告之日，不得少於十日多於三十日。」同法第九十二條規定：「再行拍賣期日，無人應買或應買人所出之最高價，未達於減定之拍賣價額者，準用前條之規定。如再行拍賣，其酌減數額，不得逾減定之拍賣最低價額百分之二十。」

特別拍賣 特別拍賣程序（應買）
當第三次拍賣流標後，依強制執行法第九十五條規定：「經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表示。」（最高法院９０年台抗字第 399 號裁判參照）在特別拍賣期間，無人應買或債權人未於公告之日起三個月內聲請另行估價或減價拍賣時，則會視為撤回該不動產之執行。（強制執行法第九十五條第二項參照）

減價拍賣
在特別拍賣期間內，債權人有聲請減價拍賣，而在減價拍賣之期日仍未拍定或債權人也不願意承受時，依強制執行法第九十五條第二項後段規定，視為撤回該不動產之執行。

第一次拍賣：如無人投標，就會降２成〔即打８折減價〕拍賣前會先公告１４天。
第二次拍賣：如無人投標，再降２成〔即再打８折減價〕一拍流標後約１４天內排出第二拍日期。
第三次拍賣：如再無人投標，再降２成〔即再打８折減價〕二拍流標後約１４天內排出第三拍日期。此時法院會通知銀行是否進行〔應買程序〕
第四次拍賣：即是公告三個月的〔應買公告〕任何人皆可在公告期間用〔第三拍〕的底價直接向法院購買，若公告期間無人應買時法院待應買期間截止時，會排定第四拍拍賣程序。
特別拍賣：若再無人投標時，則法官會當場詢問是否有〔債權人願意承受〕若無債權人承受，債權人仍然要繳交拍賣執行費用予法院。

法拍屋投標時間
第一次拍賣
拍賣當日，由法官親自主持開標，並當眾朗讀之。
強制執行法注意事項四十八：
(一)拍賣開標時間，宜指定為每日上午九時半至十一時，或下午二時至四時之間。
(二)以投標方法拍賣不動產者，應依照拍賣公告所載時間準時開標，縱當事人請求延緩開標時間，亦不應准許。
(三)執行推事應在法院投標室當眾開示投標書，並朗讀之。關於通訊投標之開標，應先當眾審查 投標書是否密封及有無附繳保證金，暨具備其他應備要件。
(四)開標，應以應買人所出價額達該次拍賣標的物之最低價額並係最高價者為得標。開標情形，應記明於拍賣筆錄。

第二次拍賣
第二次拍賣如果流標（未拍定），且債權人不願承受或依法不得承受之案件，法官應儘速（五 日內）指定第二次拍賣期日，拍賣最低價額也應在百分之二十範圍內，斟酌降低，並命書記官制作第二次拍賣公告。（附件十四）
強制執行法第九十一條：
拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，而債權人願承受者，執行法院 應依該次拍賣所定之最低價額，將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書。其不願承受或依法不得承受者，由執行法院定期再行拍賣。
依前項規定定再行拍賣時，執行法院應酌減拍賣最低價額；酌減數額不得逾百分之二十。
第九十二條：再行拍賣期日，無人應買或應買人所出之最高價，未於減定之拍賣最低價額者，準 用前條之規定；如再行拍賣，其酌減數額，不得逾減定之拍賣最低價額百分之二十。
第九十三條：前二條再行拍賣之期日，距公告之日，不得少於十日多於三十日。
各級法院辦案期限規則第三十五條：再行拍賣期日，應於前項拍賣期日完畢後五日內指定並公告 之。

第三次拍賣
第二次拍賣依然流標（未拍定），法官應速再行指第三次拍賣期日，並再酌減拍賣最低價額 （酌減不得逾百分之二十）。再交書記官制作第三次拍賣公告及揭示。（公告日距拍賣日亦不得少於十日多於三十日）。

第一次強制管理
第三次拍再流標，也就是經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承 受時，應命強制管理；在管理中，得依債權人或債務人聲請，再減價或另估價拍賣。（強制法九十五條）。
所謂強制管理，指執行法院對於已查封之不動產，選任管理人管理之，以其收益清償債務之 執行行為而言。實務上，執行法院通常係指定聲請強制執行之債權人為管理人。
注意事項第五三條：(一)不動產於強制管理中，執行法院僅得依債權人或債務人之聲請，再減價或另行估價拍賣，不 得逕依職權為之。減價拍賣之酌減數額，不得逾上次拍賣所定最低價額百分之二十。但另行估價拍賣者，不在此限。(二)強制管理中之不動產，經再減價或另行估價拍賣者，在拍定交付買受人或承受人前，原強制管理之命令，不失其效力。(三)依本法第九十五條規定之再減價拍賣，仍有本法第九十一條至第九十四條規定之適用，但不得繼續減價至拍定為止。

一次強制管理後第一次拍賣
第一次強制管理後第一次拍賣，也就是拍賣公告上第四次拍賣。強制管理之不動產，如經債 權人或債務人聲請再拍賣時，法院應以上次（第三次）拍賣所定最低價額，在百分之二十範圍內，斟酌減價，繼續拍賣。每經過二次減價拍賣仍未能拍定（依然流標）。法院就須再一 次命債權人強制管理。第三次拍賣與第四次拍賣之間，由於須經過一次強制管理手續，兩次的間隔會比較長，第一 次第二次第三次拍賣如相隔二星期，第三次與第四次相隔通常要二十幾天。

拍定或承受
拍賣之不動產，經投標人拍定或債權承受後，買賣契約即成立（附件十五~一至十五~四）。如無優先購買權人。法院即命拍定人在期限內繳足價額（七天內）。注意事項第九十一條 拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，而 債權人願承受者，執行法院應依該次拍賣所定之最低價額，將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書。其不願承受或依法不得承受者，由執行法院定期再行拍賣。

法院如何鑑價
不動產鑑價是依據強制執行法第八十條(拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額)，鑑價分土地、建物、其他地上物三部分，台北、士林、基隆、板橋等法院是委託民間鑑價公司鑑價，另有法院土地部分是委託地政事務所或地價評定機構，建物則委託當地鄉鎮市公所或建築師公會不動產鑑定之價格多會與市價不相同，法院執行處會發文徵詢債權人及債務人對不動產鑑定之價額表示意見，如債權人及債務人不表意見時，即為第一次拍賣最低價額。

法拍屋買賣流程
債權人聲請執行 → 法院收狀 → 民事執行處分案 → 執行處推事排定 → 書記官執達員執行查封 → 鑑價及函地政查封登記 → 向債權債務人及相關人詢價 → 公告及登報定期拍賣 → 第一次拍賣 → 第二次拍賣 → 第三次拍賣 → 應買公告 → 拍定或承受 → 查核增值稅 → 拍定人或優先承買權人繳納價金 → 核發權利移轉證書及函地政塗銷登記 → 製作分配表 → 訂出分配日期 → 發款 → 拍定人聲請點交 → 命債務人自動履行 → 書記官現場履勘 → 強制執行點交 → 執行完畢

法院民事強制執行流程拍賣流程 (法院內部流程)
債權人聲請執行→法院收狀→民事執行處分案→函地政查封登記→ 執行處法官排定日期→書記官執達員執行查封→鑑價→債權債務及相關人詢價→ 公告及登報定期拍賣→第１次拍賣→第２次拍賣→第3次拍賣→公告承買３個月→ 減價特別程序拍賣（第４次拍賣）→拍定或承受→核發權利移轉證書及函地政塗銷登記→ 拍定人聲請點交→命債務人自動履行→書記官現場履勘→強制執行點交→執行完畢

拍賣公告內容
1 標的物－法拍屋所在地址、土地、建物面積、樓層結構、屋齡。
2 主要用途－法拍屋的主要用途。如果是自己居住，最好選擇住家。
3 土地使用分區－土地使用是以使用分區為準，通常作為住宅的土地都是屬於建築用地。
4 拍賣底價及保證金－土地與建築物合計的拍賣總底價，以及拍賣前要繳納的保證金。
5 拍賣絛件－法院是否進行點交。
6 拍賣時間地點－執行拍賣投標的時間與執行的法院。

臺灣OO地方法院公告（第二次拍賣）
發文日期：中華民國99年00月00日發文字號：O院98司OO字第00000號
主旨：公告以投標方法拍賣本院99年度司執字第00000號給付票款強制執行事件，債務人OOO所有如附表所示不動產有關事項。
依據：強制執行法第81條。
公告事項：
一、不動產所在地、種類、權利範圍、實際狀況、占有使用情形、拍賣最低價額、應買資格或條件及其他相關事項：均詳如附表。
二、保證金如附表。保證金繳納方式及相關事項：票據：甲、全國各銀行總行或各分行為發票人，以各銀行總行或分行為付款人之即期支票，本票或匯票。乙、農會、信用合作社簽發，以合作金庫銀行股份有限公司總行或各地分行為付款人之即期支票或匯票。附註：因台灣中小企業銀行台南分行為本院國庫經辦行，請投標人儘量開立台灣中小企業銀行台南分行付款匯票或台灣中小企業銀行台南分行或正義分行本行支票繳款，因上述支票毋需透過交換手續，當場即可由繳款處製發正式收據；如以其他票據繳納，則由繳款處先行製發臨時收據，俟繳款處將正式收據送交執行處各承辦股後，由承辦股於寄發其他文件時一併寄送。丙、投標人提出之保證金票據受款人如非記載「台灣台南地方法院」者，該票據應由受款人背書，否則視為投標無效。以票據為保證金者，將票據連同投標單密封後放入保證金封存袋，一併放入標匭，未將保證金放進封存袋內或所繳納之票據非第項之票據者，其投標無效。如果得標者，保證金抵充價款，未得標者，由投標人當場領回。
三、閱覽查封筆錄日期及處所：自公告之日起，至拍賣期日前1日(每日辦公時間內)在本院民事執行處各股書記官(請事先聯絡)。
四、投標日時及場所：民國99年00月00日上午0時起，將投標書連同保證金封存袋，投入本院民事執行處投標室〈一〉第1至4號標匭內。
五、開標日時及場所：民國99年00月00日上午00時00分在本院民事執行處投標室當眾開標。
六、鑑定照片僅供參考，投標人宜自行前往查看標的物現況。
七、拍定人就拍賣物無物之瑕疵擔保請求權。
八、得標規定：以投標價額達到拍賣最低價額且標價最高者為得標人，如投標人願出之最高價額相同者，以當場增加之金額最高者為得標人，無人增加價額者，以抽籤決定得標人。關於投標無效之情形，請參考投標書背面之記載。
九、交付價金之期限：除有優先承買權人須待優先承買權確定後，另行通知外，得標人應於得標後7日內繳足全部價金。逾期不繳，得將不動產再行拍賣，再行拍賣所得之價金，如果少於原拍賣之價金及費用時，原得標人應負賠償差額之責任。如由數人共同買受，其中1人逾期未繳足價金，全部視為廢標，再行拍賣之差額，由原拍定人連帶賠償。
十、其他公告事項：
(一)不動產如合併拍賣時，應分別列價，並均應達到底價，以總價最高者為得標。
(二)拍賣之不動產，如有開徵工程受益費，應依工程受益費徵收條例第6條第3項規定辦理。
(三)依平均地權條例第60條之1、農地重劃條例第36條、農 村社區土地重劃條例第28條規定，重劃分配之土地，重劃工程費用、差額地價未繳清前，不得移轉。但買受人承諾繳納者，不在此限。
(四)投標人應提出身分證或相類之身分證明文件，如委託他人代為投標，並應提出具有特別代理權之委任狀。
(五)投標人如係外國人，應於投標時提出主管機關核准購買本件不動產之證明文件。
(六)拍定後，如依法准由有優先承買權人優先承買時，所繳保證金無息退還。
(七)拍賣之建物含增建者，拍定後債權人、債務人、拍定人或其他關係人均不得以面積增減請求增減價金或聲請撤銷拍定。又有無占用鄰地，應買人自行查明解決，本院不代為處理。
(八)依農業發展條例第33規定，私法人不得承受耕地。但符合第34條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構投標時，應提出經主管機關許可承受耕地之證明文件。
(九)拍賣之建物如為政府直接興建之國民住宅，依國民住宅條例第19條規定，其承購人居住滿1年後，始得將該住宅及基地出售、出典、贈與或交換。但取得使用執照滿15年以上之國民住宅，則不受此限制。
(十)農業用地在依法作農業使用時，移轉與自行耕作之農民繼續耕作者，免徵土地增值稅。依前項規定，免徵土地增值稅之農業用地，於變更為非農業使用後再移轉時，應以其前次權利變更之日當期之公告土地現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。依前述免徵土地增值稅取得之農業用地，取得者於完成移轉登記後，有下列不繼續耕作情形之一者，處以原免徵土地增值稅額二倍之罰鍰，其金額不得少於取得時申報移轉現值百分之二：１、再移轉與非自行耕作農民。２、非依法定原因，閒置不用者。３、非依法令變更為非農業用地使用。前項應處罰鍰之土地，不繼續耕作面積未達每宗土地原免徵土地增值稅土地面積之五分之一，其罰鍰得按實際不繼續耕作面積比率計算，但以一次為限。（農地專用）。
(十一)開標時，投標人或其代理人應在場，否則其投標無效。(十二)拍賣之土地如係土壤、地下水污染控制場址者，主管機關將依土壤或地下水污染整治法第11條、第14條之規定限制開發行為，如係土壤、地下水污染整治場址者，除得依前揭法規限制開發行為外，另將依同法第15條禁止處分，相關場址資訊得至土壤及地下水污染(http://sgw.epa.gov.tw/public/index.asp)查閱。
十一、本公告未盡事項，請參閱投標室張貼之地方法院民事執行處不動產投標參考要點及一般公告事項。
十二、本件所定拍賣期日，如遇颱風過境，經市政府宣布各機關停止上班時即停止拍賣程序，並改期拍賣。
十三、拍定、承受人應承擔拍定、承受日至權利移轉證書取得前之地價稅、房屋稅。司法事務官OOO

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刊太平洋日報 都會時報 英文中國郵報 中國時報 自由時報 聯合報 蘋果日報等各報分類廣告、全省報紙法院公告、人事公告等線上刊登。
服務項目：法院民事裁定(如限定繼承陳報遺產清冊)．公示送達．公示催告(如支票股票遺失)．法拍屋拍賣公告．海外版(國外航空版)．分別財產制．法人設立及變更登記．基金會籌備會公告．公司清算公告．股東會公告．董事會公告．學校招生．機關招標公告．政府機構公告等各類報紙廣告及法院公告。
報紙廣告、法院公告刊登服務中心，代理全國各大報報紙分類廣告登報。
電子信箱：ypad123@yahoo.com.tw 傳真02-22633538
刊登公告專線02-22608602分機16廣告部甄小姐
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網址 http://www.yp123.tw/index.asp

臺灣OO地方法院民事執行處通知-(不須登報)
地址：OO市OO路00號傳真：(00)0000000承辦人：O股書記官聯絡方式：(00)0000000轉0000
受文者：OOO發文日期：中華民國99年00月00日 發文字號：O院O99司執O字第0000號
速別：
密等級解密條件或保密期限：
附件：如文
主旨：本院定於民國99年00月00日上午11時在民事執行處投標室，就債務人所有如附表所示不動產所示不動產實施第0次公開拍賣，請屆時到場，請查照。
說明：本院99年度司執字第000號債權人OOO與債務人OOO間損害賠償強制執行事件，債務人所有如附表所示不動產實施第0次拍賣程序。
二、依強制執行法第113條準用第63條規定辦理。
三、債務人如己清償或有停止執行之原因者，應迅速聲明，如時間緊迫，請於拍賣期日開標前到場聲明，否則照常進行拍賣程序。
四、債權人對本次拍賣之不動產，於無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額時，如依法得承受，並願照拍賣最低價額承受者，應於拍賣期日到場，並於該次期日終結前聲明之。未到場者，不得承受，即再行定其拍賣。如有2以上債權人聲明願意承受時，以抽籤定之。
五、拍賣之不動產，法令限制其買受人之資格者，對於承受之債權人仍有適用。
六、如拍定人為共有人時，其他共有人不得主張優先承買，得標後本處不另通知優先承買。
七、拍賣公告如有錯誤，請通知本院。
八、本件所定拍賣期日，如遇颱風過境，經桃園縣政府宣布各機關停止上班時即停止拍賣程序，並改期拍賣。
九、拍賣之不動產標示詳如附表，另請特別注意附表備註欄之記載是否正確，如有意見或意議，應於拍賣期日前以書狀聲明異議。
十、有延緩、停止執行之原因或債務人如已清償，債權人或債務人應檢同證明文件，於拍賣前聲明；如時間緊迫，亦應於拍賣期日上午11時前到聲明。

臺灣OO地方法院執行命令-(不須登報)
地址：OO市OO路00號傳真：(00)0000000承辦人：O股書記官 聯絡方式：(00)0000000轉000
受文者：OOO 發文日期：中華民國99年00月00日 發文字號：O院O99司執O字第0000號
速別：
密等及解密條件或保密期限：
附件：如文
主旨：檢送如附件所示不動產拍賣公告1件，請於說明一所示之拍賣期日14日前，在本院轄區有銷售之各報刊登新聞廣告，並依說明三所示辦理，請  查照。
說明：
一、本院99年度司執字第0000號債權人OOO與債務人OOO間損害賠償強制執行事件，查封債務人之不動產，經定於民國99年00月00日上午11時進行第0次拍賣程序。
二、依強制執行法第84條第2項規定辦理。
三、拍賣公告應刊登新聞廣告1日，刊登之報社由債權人自行選擇，刊登之新聞紙及收據，應立即送交或寄交承辦股。
四、如未依說明三所示辦理，本院即停止拍賣。有2次未刊登並檢送新聞紙到院者，即依強制執行法第28條之1第1款規定裁定駁回強制執行之聲請。
五、刊登新聞紙之費用不得逾新台幣1,500元，超過之部分將視為非必要費用，不予列入分配。
正本：債權人OOO住OO市OO區OO路O段00號00樓 電話：00-0000000
副本：民事執行處司法事務官OOO