2018房地產走勢

2017年12月全國商品房銷售額增速與房價同環比增幅擴大，側面反映樓市供需雙方動能仍在，部分城市可能在嚴控大局下進行一些局部的、“有條件”的適度修正。成交方面，過去一年棚改貨幣化安置和三四線去庫存對沖瞭一部分銷售增速的下滑。2018年，前者效力稍有減弱，“房住不炒”定位強化和去庫存政策逐漸退出則對後者構成很大限制，預計商品房成交增速將有所下滑，同比回落至零值以下；銷售面積同比增速或回落至-10%至-5%。投資方面，商品房銷售和開發投資之間的“鏈條邏輯”沒有變，成交降速和資金收緊依然會對後續開發形成制約，而新開工面積和土地成交增速不低將使2018年房地產開發投資增速相對平穩，不會大幅下滑，或能實現5%以內的正增長。

銷售額增速與房價同環比增幅擴大

2017年，商品房銷售面積169408萬平方米，比上年增長7.7%，增速比1-11月份回落0.2個百分點；商品房銷售額133701億元，增長13.7%，增速提高1個百分點。銷售面積增速延續周期回落態勢，而銷售額增速的回升則反映瞭均價的提升。12月，70個大中城市新建商品住房均價同環比都出現瞭回升，側面反映樓市供需雙方動能仍在，並非一蹶不振。政策可能從全面打擊向保證合理需求方向修正，預售證嚴格管控在2018年有邊際放松的市場預期，重點地區也可能在嚴控大局下進行一些局部的、“有條件”的適度修正。近期南京（樓盤）、成都、武漢（樓盤）、鄭州（樓盤）等多個二線省會城市接連出臺人才購房優惠新政，放寬非本地戶籍人才的落戶和購房限制、提供安置補貼和優惠的公積金存取政策，其目的主要是吸引和儲備高學歷、高技能人才，為未來城市核心競爭力的持續提高“打前站”。

在2017年的銷售進程中，去庫存和棚改貨幣化安置貢獻瞭不小的部分，成交回落的速度較以往更為平緩。2018年，預計棚改效力稍有減弱，而去庫存政策逐漸退出可能對成交影響較大，商品房成交增速將繼續下滑，或回落至-10%至-5%。

1. 棚改貨幣化安置效應將不會出現明顯褪色。從棚改三年攻堅計劃的目標來看，2018-2020年比上一個周期2015-2017年更為溫evpad pro節目表｜evpad pro電影和謹慎，改造各類棚戶區的任務總量從1800萬套降至1500萬套；而棚改貨幣化安置比例將繼續提升趨勢，2017年預估為60%，則2018年該比例保守預計將達到65%以上。按2016年棚改貨幣化安置比例48.5%、消化市場庫存2.5億平方米測算，貨幣化安置套均去庫存85平方米，則2018年棚改貨幣化安置還能帶來至少2.76億平方米的商品房銷售。

2. 去庫存政策逐漸退出將對成交影響較大。“房住不炒”定位強化，“四限”嚴控的大環境不會改變，一線和部分二線城市或好於2017年，但難以出現明顯起色。中共十九大以後“去庫存”的提法不再是主流，在銷售面積易播盒子｜易播電視盒中占比60%以上的三四線城市將逐漸退出各項去庫存的刺激政策，這將使商品房成交失去重要支撐。總的來看，2018年商品房銷售面積同比增速或回落至-10%至-5%。三四線城市銷售動力減弱，增速將再次回落至一二線城市之下。

馬太效應放大，行業集中度將加速提升

在2017年度中國房企銷售排行榜上，銷售業績“千億俱樂部”已擴容至17傢，其中碧桂園、萬科、恒大銷售額破5000億大關，主流房企大都超額完成年度目標，行業集中度也有瞭較快提升。排名前10、前50和前100房企的市場占有率已分別達到24.1%、45.9%和55.5%，提高幅度較2016年更為明顯。在緊融資和嚴管控的樓市調整期，房企的持續經營更有賴於雄厚的資金實力和資源稟賦，大型房企的品牌優勢和資源整合能力將更加凸顯，行業並購進程和集中度提升有望加速。

開發投資增速有所回落

2017年，全國房地產開發投資109799億元，比上年名義增長7%，增速比1-11月份回落0.5個百分點。房屋新開工面積178654萬平方米，增長7%，增速提高0.1個百分點。2017年，房地產開發企業土地購置面積25508萬平方米，比上年增長15.8%，增速比1-11月份回落0.5個百分點；土地成交價款13643億元，增長49.4%，增速提高2.4個百分點。這些指標基本延續瞭之前的趨勢，不同之處是累計土地購置面積增速有所回落，主要由於11月土地購置的大幅度放量。近日國土資源部部長表示，“我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法政府將不再是居住用地唯一提供者。”這一表態將有利於盤活企業手中的存量土地，以及推動農村土地制度改革、促進宅基地入市。不過，需要更具體的方案出臺，“轉為住宅用地”很可能是作為租賃用地，商品房用地供應仍由政府主導。

2018年，預計易播安博比較｜易播安博哪個好銷售增幅縮小、金融監管加強和資金鏈不斷收緊依然會對後續開發投資形成制約，但新開工和土地成交增速不低將使開發投資增速相對平穩，不會大幅下滑，或還能實現5%以內的正增長。

1. 從趨勢看，“鏈條邏輯”未變。房地產行業自身具有周期性特征，從拿地開工到預售交付，一般需要約2-3年的時間；從銷售回款到開發投資，一般滯後期為3-9個月。有時行業政策或宏觀環境的改變會使“銷售－投資”的資金鏈條變得敏感或遲鈍，但周期性特征和鏈條邏輯沒有改變，成交增速下滑將拖累投資增速趨勢性下行。

2. 從幅度看，新開工和推地的相對活躍使投資保有動能。其一，租賃接棒棚改，新開工依然不低。棚改目標套數和新建比例雙雙調降，意味著棚改新開工總量將明顯減少。按2016年棚改貨幣化安置比例48.5%、減少回遷房建設面積2.05億平方米計算，新建棚改房的套均面積約為70平方米，則2018年棚改新開工面積或小於1.23億平方米。不過，租賃接棒成為新開工的“發動機”，或可基本抵補棚改新開工減少的部分。中共十九大提出以“租購並舉”方式進行住房制度改革，在熱點城市培育和發展住房租賃市場無疑是下個階段的重頭戲。從已明確具體目標的京滬來看，租賃住房建設重點城市將出現較高的新開工增長。

例如，上海（樓盤）要完成“十三五”期間70萬套的租賃住房新增供應，則evpad頻道｜evpad頻道列表2018年至少需開工14萬套。在套均面積50平方米/套和90平方米/套兩種規格下，對應的租賃住房開工面積分別為700萬平方米和1260萬平方米。租賃住房因素對上海或北京（樓盤）總的房屋新開工面積增速的貢獻率約有30%-50%。

其二，土地市場還能保持相對的活躍度。土地市場作為房地產市場的源頭，在當前發生瞭重要變化。在庫存周期和供地數量掛鉤的政策鞭策下，緊握土地資源的熱點地區地方政府從“舍不得”變得“大方”。2017年以來土地市場一改過去三年連年縮減的頹勢，成交面積同比增速由負轉正並“持續在線”。2018年熱點地區地方政府還將繼續加大推地，大型房企手中的土地儲備在過去一年也下降較快，除部分2017年補貨充足的房企以外，多數大型房企的補庫存意願依舊強烈，預計商品房用地市場交易將保持活躍。

除瞭商品住宅供地以外，發展租賃住房離不開大規模、低價格的地塊供應，主要試點城市推動的體量將不小。以上海為例，“十三五”期間計劃推出1700公頃土地用於租賃住宅建設，即在2017年7月到2020年末的三年半時間內年均推地485.7公頃。自2017年7月首推“隻租不售”地塊起，上海已經累計推出29宗租賃住宅用地，力度不可謂不大，但推地也僅約90公頃，進度隻占年均目標的零頭。這意味著，要完成任務目標，後續地方政府推地速度將加快，還有更大規模地塊會被推出。

（作者為交通銀行(601328,股吧)金融研究中心高級研究員）

（責任編輯：崔智明 HF118）evpad pro價錢｜evpad pro價格

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