鉅亨網新聞中心  (來源：財匯資訊，摘自：經濟觀察報)
2009 / 07 / 13 星期一 15:29

量聯行是世界上最早的房地產顧問企業之一。近幾年，其在中國的業務以每年52%的幅度增長，而中國也成為仲量聯行亞太區業務量最大的區域。在北京，其管理的物業包括鳥巢和首都機場三號航站樓 (部分)。2008年底，仲量聯行宣佈調整管理架構。原負責歐洲地區業務的AlastairHughes被任命為其亞太區CEO，並於2009年1月赴任。7月8日，本報對AlastairHughes進行了獨家專訪，從一家跨國企業的角度，解析亞太地區和中國區房地產市場的變化和發展態勢。

經濟觀察報：你怎麼看本輪全球性的房地產業調整？

Mr.Hughes：除中國以外，本輪商業房地產市場的下滑和停滯，是首次在全球進行，程度很嚴重，而且各國驚人相似。

從2007年年中的高峰期到現在兩年時間內，全球某些市場商業物業資本價值下降了20%-50%。以美國為例，2007年二季度大宗商業物業交易體量為1250億美元，但到了2009年二季度，下降到了80億美元。當然，亞太區可能是在應對1998年金融危機的過程中積累了經驗，因此受到的創傷沒有那麼慘重。在美國，個人房屋信貸首付比例通常在10%，在中國不存在這樣的基礎。

從實體經濟來看，目前尚未得到有效改善，還在萎縮，影響了辦公物業需求的下降。2009年上半年亞太區整個範圍寫字樓淨吸納量比2008年同期下降了90%。

從其他主流城市來看也存在不同程度的過度供應狀況，導致了一些市場租金的下降。新加坡未來3年寫字樓物業的新增供應量將達到現有全部存量的40%，這將進一步導致寫字樓租金的下跌。

經濟觀察報：中國房地產市場有何獨特之處？

Mr.Hughes：中國是最近這些年全球關注的焦點，現在大家探討GDP的增速，在中國是7%還是8%的問題，在其他國家則是0.5%還是0的問題。相比較而言，中國的經濟基本要素、動力和潛力還是很大的。大中華區業務目前是仲量聯行在亞太區最重要的一塊業務。

經濟觀察報：仲量聯行近幾年在中國業務情況如何？2008年仲量聯行對亞太區、大中華區和中國區的人事均做了較大調整，這種調整是否意味著公司戰略的轉型？中國內地自2007年第四季度開始的房地產業低迷有否對仲量聯行業務帶來影響？今年上半年，地產業「小陽春」的局面非常明顯，公司業務是否深受此利好影響？

Mr.Hughes：以前我們的主要業務來自跨國企業，但現在有50%以上的業務都來自本地企業、物業使用人和投資者。仲量聯行同時也和很多國內投資者進行合作，拓展境內外的投資機會。

在目前情況下，大多數企業致力於壓縮成本，仲量聯行因此擴大了對企業服務的範圍，因為我們的服務可以幫他們有效縮減成本。

在房地產業務範圍內，仲量聯行覆蓋了多元化的服務。目前仲量聯行在大中華區直接管理的物業有2100萬平方米，其中包括鳥巢和首都機場三號航站樓(部分)。

關於機構調整，以前大中華區各個分支機構相對獨立，新調整的體系初衷來自於將大中華區更緊密地聯繫在一起，以便於完整體系框架內進行管理，更好地服務客戶。例如，跨國企業在大中華區的幾個城市可能都會進行投資，而內地的投資者現在也有很多海外投資的意願，比如北京投資於香港，這些都可以在大中華區的平台下來運作。

經濟觀察報：限外令政策對仲量聯行的業務影響大嗎？目前外資業務是否已完全恢復到限外令之前水平？前段美元出現疲軟之勢，據稱一些海外資金進入中國內地尋求避險保值，從公司業務反映來看，最近海外資本進軍中國房地產業的勢頭是否明顯？

Mr.Hughes：在全球商業物業投資市場快速發展的2006年、2007年，很多國際投資者願意關注中國市場，有些人很成功，也有些尚未獲得機會。現在政策有所放寬，但全球範圍內對房地產的投資願望有所減弱。不過，這並不意味著外資不再關注中國市場。

我們的很多長期合作的客戶正在開始考慮對中國進行中長線投資，比如我們旗下的領盛基金、摩根士丹利、荷蘭銀行房地產基金等。那些短期投資行為則隨著市場開放度和透明度的提高而失去了有效運營的基礎。

經濟觀察報：目前中國市場上通貨膨脹預期較強烈，你認為中國會很快出現通貨膨脹嗎？

Mr.Hughes：中國的經濟體量和內需規模是限制通脹的主要因素，我們認為中國近期發生大規模通脹的可能性不大。

經濟觀察報：最近幾個月中國熱點城市的房地產市場交易量大幅增長，土地市場異常活躍，高價地接連拍出。你是否認為中國房地產業已經探底並正在持續回暖？

Mr.Hughes：「地王」代表了部分開發商對市場的信心，我們相信這些開發商是基於理性做出的判斷。從中長線的投資週期、市場基本要素和未來發展潛力來看，我相信這些土地交易將能被市場充分消化。

經濟觀察報：亞太及全球房地產市場未來半年走勢如何？

Mr.Hughes：如果看亞太區的宏觀背景，商業地產在某種程度上仍在下滑，尚未恢復，但住宅已經開始慢慢回暖。

就辦公物業而言，由於實體經濟尚未恢復，整體恢復尚需時日。個人住宅的情況比較簡單，如果信貸政策寬鬆，市場需求穩固，價格可能會進一步上漲，不過現在各個市場均需要謹慎對待價格上漲的幅度，要有一個有效的、持續的增長。