摘要

　2017年，在政府的房市政策之施政計畫中，鼓勵老舊住宅的重建，加速都市更新，希望在政府住宅政策的推動下，人民的居住能夠安全，而且付得起購屋費用。唯台灣房市已面臨長達三年的不景氣，建築業者及房仲業者的生計都已受到影響。另外台南搬家若由2017上半年台灣房市變動情形來觀察，再依據仲介業者的訪問調查，2017下半年房市呈現價量齊穩的整理走勢。若政府房市政策能洞察房市走勢，瞭解當前不動產相關業者的困境台南搬家積極謀求解決之道台南搬家並明定或修正房市有利發展之相關稅賦政策台南搬家應有助於房市健全發展，並使房市逐漸回溫，交易量價趨穩台南搬家同時亦可帶動台灣經濟的穩定發展。

　一.前言

　2017年7月10日，總統接見2013年諾貝爾經濟學獎得主席勒（RobertJ. Shiller），以及亞洲不動產學會暨世界華人不動產學會之2017年國際聯合學術研討會代表時表示，住宅政策是執政藍圖中最重要的一塊拼圖，安居樂業是社會進步的基礎，先安居才能夠樂業，解決住的問題，大家就更有動力去追求人生的夢想台南搬家推薦這也是自2016年5月總統上任以來，面對台灣房屋稅的再三調高所造成的房市不景氣與混亂現象台南搬家對台灣房市首先表示肯定與支持。

　面對諾貝爾經濟學獎得主席勒，總統認為席勒是房價指數的權威，其所建立的台南搬家公司凱斯-席勒（Case-Shiller）房價指數」(註一)，更是國際上最重要的房價趨勢參考資料。目前台灣房市政策聚焦在都市更新與再生、社會住宅、智慧綠建築搬家房價指數等議題，而席勒的參與對政府的政策研擬應會有極大的幫助台南搬家推薦

　在政府的施政計畫中，有社會住宅的規畫台南搬家希望在8年能夠推動20萬戶的社會住宅；同時，政府也鼓勵老舊住宅的重建台南搬家尤其是比較老舊或風險比較高的住宅；另外台南搬家政府也希望能改進法規結構台南搬家讓台灣的都市更新可以加速。因此台南搬家總統認為房屋政策是非常重要的國家政策台南搬家希望在政府住宅政策的推動下，人民的居住能夠安全，而且付得起購屋費用。

　然而，問題是台灣房市已面臨長達三年的不景氣，但政府的房市政策仍止於紙上談兵，且大部分的人民不僅買不起都會地區的房子，連建築業者及房仲業者的生計都已受到影響。另外，房市變動趨勢與房市政策有關，其中，又以不動產稅制的改變影響最大，若政府房市政策能洞察房市當前走勢，並明定或修正房市有利發展之相關稅賦政策，應有助於房市健全發展，並使房市逐漸回溫，同時亦可帶動台灣經濟的穩定發展台南搬家推薦

　二.2017上半年房市變動分析

　當前國內房市表現，可分為下列幾個部分來說明。

　1.房市與經濟成長息息相關

　觀察過去的房市變化可知台南搬家台灣房市變化與經濟成長息息相關台南搬家2014年台南搬家政府房市政策是打房台南搬家而且持續不斷台南搬家導致房市交投清冷台南搬家已有逾三成的仲介業者離開市場台南搬家推薦另外，政府在打房前，台灣的經濟表現相對較佳台南搬家如2002年至2008年，台灣平均GDP成長率為4.82％，打房後，也就是2011年到2016年，平均GDP為2.38％台南搬家成長率減半，顯見房地產對經濟的影響不可漠視台南搬家推薦又根據中華經濟研究院的預測，2017年全年經濟成長率約2.11%，較2016年之1.50%，上升0.61%；其中，上半年成長率較高，各季都在2%以上，平均約2.46%；下半年成長率約1.8%台南搬家從經濟成長率的變化可做為政府房市政策的施政參考台南搬家推薦

　2.房市不景氣下的活絡個案

　台灣房市表現不佳，但房地產業有別於其他產業的特性台南搬家若是房地產地位適中台南搬家且是房價相對合理的個案台南搬家則即使處於不景氣時期台南搬家其銷售率依然上揚台南搬家若以首善地區的台北市之房市變化為例，即可發現在房市不景氣中，北市蛋黃區房價普遍下跌之際，仍可選出台北市前十大熱門社區，且其銷售率亦領先其他各地，其中，又以內湖地區的套房及三房產品的交投最為熱絡台南搬家推薦

　根據台北市2016年不動產市場動態年報資料顯示，台北市總價千萬元以內的小宅，以及房地產總價 1500-2000 萬元的三房標準產品，在台北市前 10 大熱門購屋社區中，大約有三分之一出現在內湖，而若根據政府的實價登錄資料顯示，北市千萬小宅實價登錄數量第一名的是內湖的「瓏山林藝術館」，該建案的銷售紀錄就達 94 件台南搬家推薦至於總價 1500 - 2000 萬元的標準三房產品台南搬家仍是以內湖區的基河國宅之銷售情形最為活絡，實登錄價共有 86 件。

　綜觀台北市的小宅與正常三房的熱門社區中，前 10 大熱門社區中就有 3 成位在內湖區，顯見內湖成為近年以來自住客偏好的購屋區段，觀其逆勢上揚，除了外在的生活環境好台南搬家交通機能佳等條件之外台南搬家內湖科學園區的住宅屋齡相對較少台南搬家科技人的房屋鋼性需求也較多台南搬家且買方有不少是來自內湖科學園區或信義區的自住買方台南搬家其偏好社區大樓台南搬家但又認為總價 2000 萬元以上的產品偏高而無意進駐台南搬家進而轉往內湖的國宅型產品台南搬家推薦因此，市場供給量穩定，長期以來，內湖已是台北市中交易量第二大的行政區台南搬家推薦

　3.房市移轉棟數增加

　2016年，台灣房市受到「房地合一稅」搬家「房屋持有稅」等重大政策變動影響，房地產交投清冷，房市表現不佳；2017年，不動產市場政策干擾因素較少，市場回歸基本面，供需變化影響價格，特別是建商持續讓利，甚至以低於區域行情的破盤價格出售台南搬家用以迎合自住族群的剛性購屋需求台南搬家吸引不少族群進場購屋台南搬家加上2017年的新成屋交屋潮台南搬家而使得房市的移轉棟數大為增加。根據六都地政局以及中華民國仲介全國聯合會所公佈及預測的資料台南搬家2017年上半年中台南搬家六都的建物買賣移轉棟數合計2萬351戶；六都上半年交易量達9.9萬戶，年增幅達二成以上(20.7%)，若加上六都以外縣市成交量，以及年底交屋潮，則2017年度移轉棟數預估在25.5萬棟到27萬棟之間，較2016年成長4%到10%台南搬家推薦

　在房市交易中，主要是根據房市供需決定市場價格台南搬家然而，若處於房市不景氣時期，特別是處於買方市場時，由於買賣方立場不同，賣方(屋主)容易被交易量回升激勵，但買方(購屋人)仍存觀望，會持續保守看待市場；目前房市交易量價雖已回升，但房價是否已經觸底，眾說紛吟，但也有可能小幅的波動向下台南搬家亦即目前房市仍看不出回漲的動力台南搬家若能延續上半年買氣台南搬家則2017年交易量應會超過26萬棟台南搬家房價亦逐漸回隱。

　4.利率持續下降

　根據中央銀行的統計台南搬家2017年 6 月台南搬家包括台灣銀行、土地銀行、合庫銀行、第一銀行搬家華南銀行等 5 大銀行新承做購屋貸款達新台幣 467.37 億元台南搬家創最近一年半以來的新高，月增 123.71 億元，同時，新承做購屋貸款利率也降至 1.647%，創最近七年以來的新低台南搬家推薦由於國內五大銀行承做房貸比重約占全體銀行的 4 成，因此，常被視為台灣房市景氣的風向球台南搬家推薦在分戶貸款及六都買賣移轉棟數都增加下，使得 5 大行庫 6 月新承做購屋貸款也上揚。

　房市變化與房貸利率變動有關，在台灣五大銀行中，土地銀行提出新的優惠房貸方案，只要年所得達60萬元的房貸申貸人，成數最高可達八成，且不限地區，同一名下第二棟以上房屋也適用台南搬家若為精華地段，且客戶信用條件優良台南搬家房貸利率最低1.58%起台南搬家比青年安心成家方案更優惠。另外台南搬家在台灣房市表現中台南搬家六都房屋移轉棟數普遍成長台南搬家房市交投轉趨熱絡，主要受到去年同期基期較低，加上部分地區有新成屋交屋潮，使得新承做分戶貸款增加台南搬家推薦在房貸利率上，新承做放款加權平均利率為 1.36%，較上月下降 0.115%，主要因周轉金及資本支出貸款利率下降所致。若不含國庫借款，則5 大銀行新承做放款加權平均利率為 1.387%，下降 0.128%。購屋貸款則增加 123.71 億元，亦即房貸市場的變化對房市交易量價的提升相對有利。

　5.中古屋銷售面臨壓力

　在房市不景氣下所形成的買方市場中，可以發現目前北部區域「新大樓」與「中古大樓」價差明顯縮小，唯在台南搬家公司房地合一稅」制的規範下，中古屋主轉賣要額外負擔15~45%的高額稅率，但預售、新成屋卻無此項稅賦，加上建商祭出「低自備方案」的分期付款策略，降低購屋門檻，造成未來中古屋主轉賣勢必面臨更大壓力的現象，對房市的持穩相對有利台南搬家推薦

　整體而言，由2017上半年台灣房市交投量價變動情形來觀察台南搬家預估2017下半年房市將呈現價量齊穩的整理走勢。

　三.房價修正與落底

　在國內長達三年的房市不景氣過後台南搬家國人對於台灣房市交易量價是否繼續修正台南搬家以及房價是否落底的問題台南搬家學者專家仍有許多爭議台南搬家前者可根據諾貝爾經濟學獎得主席勒的看法來說明台南搬家後者則可根據台灣較具知名度的房仲業者的調查來做佐證台南搬家同時台南搬家根據政府的房市政策與消費者的心態來做考量。

　(一).諾貝爾獎得主的看法

　根據2013年諾貝爾獎得主羅伯特．席勒(Robert J. Shiller)對國內房市的觀察台南搬家其認為高房價問題是多國家共有的困境，更牽涉到房產投資人的特定心態，政府難以扭轉，若以台灣的情形來觀察，由於人口低生育率，以及成年後仍與父母同住，而不額外添購房產現象，致使台灣房市需求面較弱，資產價格確實有修正的可能，亦即房價仍有繼續修正的可能台南搬家推薦

　(二)台灣房仲業的調查

　在台灣房市低迷聲中，房市究竟何時落底？根據永慶房產集團與中信房屋所發佈的房產調查報告，雙方各持不同看法，前者認為2017年第三季房市房價將持續緩跌；後者則認為台南搬家從北市第二季量價齊揚顯示，第三季房價落底訊號已確定。

　唯若進一步根據永慶房產集團2017年Q3網路會員調查台南搬家認為2017年下半年房市就會落底的比例不到2成(19%)台南搬家而在大都會區中台南搬家民眾認為2018年落底的機率高達41%台南搬家顯示民眾普遍認為房市底部仍未出現；另外，在六都的房市中，台南房市以2017年下半年到2018年落底的機率最高，台中與高雄則是2018-2019年落底機會最大，至於北北桃三都則認為比較可能的時間是落在2019年以後，但台灣房市究竟是何時落底，學者專家及業者等意見分歧台南搬家目前尚未形成共識。

　(三).政府的房市政策

　一般而言，政府的房市政策是影響房地產市場變化的最主要因素，如房屋稅、實價登錄制、房地合一稅制等，都曾對國內房市發展帶來重大衝擊，但2017年，國內房市並沒有新政策干擾，房市回歸供需面，「以價換量」仍是成交關鍵，落底訊號仍不明顯，房價沒有反彈機會台南搬家但買方如果對殺價幅度期待過高，也不易或不可能成交，2017年第三季房價只會微幅緩跌或趨穩。

　(四).消費者重視房市的參考點

　在房市的銷售過程中，房價的上漲或下跌與購屋者對房價是否變動的觀點有關台南搬家視其購屋當時的參考價格而定；事實上台南搬家對潛在購屋人而言台南搬家市場的最低房價僅是一個參考點(reference point)台南搬家因此台南搬家2017下半年可視為是選擇進場購屋的相對較好時機。

　四.房仲業的困境與建議

　在房市不景氣中台南搬家市場第一線的房仲業者的生計首當其衝，而其所面臨的困境及其對政府的房市建議如下述。

　(一).房仲業產生退場潮

　在最近三年中，由於房市不景氣，交投銳減，仲介業者生計受到影響，紛紛退出房地產市場。

　根據房仲公會全聯會的統計，近年來房市不景氣，全國房仲家數不斷減少；2014年，中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會(全聯會)的會員房仲家數超過6500家，至2017年上半年約只剩下5400家，3年內減少約1100家，下降幅度約二成(-16.82%)，若加上未參與全聯會的仲介業者，其受房市不景氣而自動離去的現象相對較大，預估約有三成的房仲業者已經離開市場，而若相關房市政策不修正，房市交投持續低迷，則房仲業者乃會持續下降。

　在台灣房仲業者紛紛退出房市過程中台南搬家以六都的房仲業減少家數為最多，2017年上半年台南搬家房市交投已有轉好趨勢台南搬家但預估至少還會有3%的跌幅台南搬家唯減幅已趨緩。根據全國仲介公會所公佈的統計資料台南搬家發現各縣市會員家數大多呈衰退現象台南搬家房仲業減少家數最多的前六名分別為宜蘭縣、桃園市、新北市、花蓮縣搬家彰化縣、台北市，其中，以宜蘭縣的降幅超過一成以上為最大/(-14.57%)，而桃園市與新北市的跌幅亦將近一成，其降幅分別為-8.60%與-8.36%。另外，由於台灣房市持續低迷，2017年房仲全聯會會員的家數比2016年持續減少(-5.55%)，同時估計關閉房仲店家數比2016年高出一成以上(約14.57%)，亦即在房市持續不景氣中，不只是都會地區的交投受到影響，房仲家數因而下降，而且不景氣對房仲業影響已蔓延到全台灣的所有縣市。

　(二).房仲業對房市政策建議

　在自由經濟社會中台南搬家勞動者投入工作是為了獲取生活所需的報酬台南搬家且可以自由分配其所得台南搬家而若勞動者努力工作台南搬家並以歷年儲蓄買房的人理應給予鼓勵台南搬家不應被處罰或受不平等待遇台南搬家唯當前的房市政策以大幅調高房屋持有稅為主台南搬家對購屋者不甚公平，而當房市處於不景氣時期，大多數投資客均已離開市場，房市以回歸鋼性需求為主，因此，若視政府的房市政策為健房而非打房，則應已逐步獲得政策效果；另方面，因為民眾對台灣的政經環境之改變已逐漸失去信心，資金大量出走，造成經濟下滑，不僅對台灣房市不利，對整體性的經濟發展亦會受到影響，房市政策的陸續鬆綁有其必要性。因此，不動產仲介經紀公會全聯會對房市政策的建議如下。

　1. 房地合一稅應下降

　根據當前房地合一稅制的規定，國人在兩年內移轉房地產必須繳納獲利的35%到45%的稅，這幾乎完全否定房地產的投資功能，且憲法中有關房地產的獲利，已經規範課徵土地增值稅台南搬家實在沒有必要再以房地合一稅來增加投資門檻台南搬家因此台南搬家全聯會將會建議政府台南搬家未來三年內將推動調降兩年內買賣不動產利得稅至20%。將房地合一稅率降低後台南搬家有助房地產市場活絡台南搬家從業人員和家數不再減少台南搬家產業不致於崩盤，也可發揮穩定市場和安全社會的力量。亦即若要回復房仲業的榮景，必須要從房地合一稅制的改變開始。另外，2017年上半年房市雖已有好轉跡象，但對於不合理的房地合一稅制應重新檢討，可進一步考量凍漲房屋持有稅，並加碼台南搬家公司三高一低」青年購屋貸款優惠，活絡自住市場，並讓整個產業更加健全。

　2.彈性修正不動產貸款方案

　房市去化與房貸利率高低有關，現有的不動產貸款方案是配合房市變化與民間需求，唯若為符合社會當前需要，不宜盲目採用減讓政策，但可考量加碼「青年安心成家購優惠貸款」方案，加強高成數、高期數、高寬限期、低利率等三高一低政策。另外，與其廣建社會住宅，不如加碼「青年安心成家購屋優惠貸款」台南搬家若能往高成數搬家高期數、高寬限期、低利率方向進行台南搬家如由政府補貼金融機構提供高達9成的低利貸款台南搬家拉長貸款期限至30年台南搬家同時寬限期增至5年台南搬家並補助購屋貸款利率低於1%，以幫助年輕人輕鬆購屋台南搬家則可活絡房市，同時增添內需景氣動能。

　3.確實實施實價登錄政策

　實價登錄是瞭解房市交易價量變化的重要制度，並可作為健全租屋市場的重要依據，然而，在現行房租政策中，若不透過房仲出租者，則不必實價登錄，由於租屋市場亦為房仲業相關業務的一部分，為避免逃漏稅，租屋應併列入實價登錄。

　4.避免興建大量社會住宅

　為解決都會地區房價不當偏高問題，興建社會住宅幾乎已成為政府解決房市問題的主要模式，若以當前2017年的房市政策而言台南搬家政府現行政策是在八年內修建20萬戶社會住宅，然而，在人口老化與少子化的影響下，臺灣人口越來越少，若再大量興建社會住宅，只會讓原本供給過剩的空屋問題更加嚴重。亦即政府敬無適當的配套措施，而僅著重大量興建社會住宅台南搬家用以滿足執政者解決台灣房市問題的需求台南搬家但若無配套政策以資因應台南搬家將使台灣的空屋更多台南搬家宜停止再與建社會住宅。

　5.提升仲介業者的專業能力

　房仲業者是房市的第一線工作人員台南搬家必須具備房地產特殊專業台南搬家為了配合國家政策與等符合經濟發展的需求，有關房仲業的資格強調將「全力推動經紀人簽章制度」、台南搬家公司不動產市場資訊揭露」以及「不動產經紀日」，讓房仲產業在台灣真正成為一門專業。

　整體而言，2017年的房市表現比過去三年為佳，2016年的房地產移轉棟數不僅大量減少，而且創下近26 年以來的新低紀錄，2017年上半年房市表現相對較過去為佳，房市的移轉棟數較2016年同段期間內的24.5萬棟超過甚多，約在25.5萬棟到27萬棟之間，且房市景氣應可持續微幅成長，而政府的房市政策之修正則是重要的影響因素。

　五.結論與建議

　經由上述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。

　1. 總統認為住宅政策是執政藍圖中最重要的一塊拼圖台南搬家解決住的問題，大家就更有動力去追求人生的夢想。政府的施政有社會住宅的規畫，也鼓勵老舊住宅的重建，讓台灣的都市更新可以加速。然而，台灣房市已面臨長達三年的不景氣台南搬家但房市政策仍止於紙上談兵台南搬家而建築業及房仲業的生計都已受到不利影響。

　2. 2017年台南搬家不動產市場政策干擾因素較少台南搬家市場回歸基本面台南搬家特別是建商持續讓利，甚至以低於區域行情的破盤價格迎合自住族群的剛性購屋需求，吸引不少族群進場購屋，使得房市的移轉棟數大為增加台南搬家推薦預估2017下半年房市將呈現價量齊穩的整理走勢台南搬家推薦

　3.2017年上半年，台灣五大銀行新承做購屋貸款創新高，新承做購屋貸款利率也降至 1.647% ，創最近七年以來的新低，被視為國內房市景氣的風向球。

　4. 對於台灣房價是否繼續修正，以及房價是否落底的問題，學者專家仍有許多爭議，根據羅伯特．席勒的觀察，由於台灣人口低生育率，房市需求面較弱，資產下修有其可能性；又根據永慶房產與中信房屋所發佈的調查報告，雙方有不同看法，前者認為2017年第三季房市房價將持續緩跌；後者則認為第三季房價落底訊號已確定台南搬家推薦若再考量政府政策與消費者購屋意願，則對潛在購屋人而言， 2017下半年可視為是選擇進場購屋的相對較好時機。

　5.由於房市不景氣，仲介業者生計受到影響台南搬家紛紛退出房地產市場台南搬家推薦全聯會對房市政策的建議包括調整房地合一稅、修正貸款方案、確實實施實價登錄政策搬家.避免興建大量社會住宅台南搬家由於房市第一線業者對台灣房市問題的瞭解相對熟悉台南搬家其對房市政策的建議台南搬家政府宜審慎考量。