2010-07-14 12:53:18執行長

【轉載】房地產八大類投資客出列!

<房地產八大類投資客出列!>   

 彭總裁又再次點名,「有投資客用人頭跟銀行貸款,買大批中古屋200多戶」,但一般認為,投資客就是投資客,沒有大小之分,但是彭總裁可能不知道,投資客不但處處可見,而且投資客可分不同的類型。台灣房屋不動產研究中心將房地產所謂的投資客,細分為職業殺手型、營業型、集資型(菜籃族)、加工型、拍賣型(法拍屋)、出租型、資產型與節稅型等八大類,各類型具有不同的特色與操作手法。台灣房屋不動產研究中心經理古景良表示,投資房地產並非壞事,如果非自住型的客戶即是投資客,那北市只有兩戶成交,便有一戶是投資客,而彭總裁點名,對市場有傷害的應該是職業型、短進短出賺取的差價的「投機客」,而投資與投機客如何區分?

一、職業殺手型(投機客)

殺手型顧名思義,就是以炒作房地產為主業,該類型的投資客,特色為全職搜尋物件投資,通常鎖定單一類型物件(如土地或住宅)。這類型的投資客資金充沛,手上可能握有上百戶不等,彭總裁最近點名就屬這類,由於投注金額可觀,大多採用短進短出的投機方式買賣,只要有利潤就出手,但對於投資的物件不加工裝潢,且利用人頭戶,採取高財務槓桿操作,由於大筆資金投入市場,若碰到最一兩年的房市多頭行情,大量短進短出,獲利驚人,也是拉高房價的主要操盤手,不過,這類屬於殺手級的投資客,約佔市場比重的一成,但是,對房價市場炒作也最明顯。

二、營業型

營業型大多以開業的投資客為主,該類型通常包裝具有土地代書或房仲性質的模式經營,辦理簽約過戶等業務外,還兼具不動產買賣的業務,除可提高通路降低投資風險,各種類物件齊全,甚至架設網站,通常還有股東合作分散風險,甚至有業務員負責銷售且與銀行合作、開立發票。只不過此種操作模式長期有店面租金的包袱,故利潤不如職業型來的高,但風險卻較職業型低,對市場殺傷力不大。

三、集資型(菜籃族)

集資型投資客也就是一般所稱的菜籃族。集資型的投資客大多無特定職業,由於本身資金並非充裕,通常會找三五好友集資買房,降低風險,等待時機出手買或賣,獲利按出資比例均分,對市場影響也不大。

四、加工型

加工型通常為結合裝潢工程的包商、設計師或與裝潢工程有良好關係的投資客,為了控制成本,通常會把裝潢成本壓低,但優先用在掩飾房子本身的缺點上,將物件裝潢的美輪美奐再售出,這類型的投資客市場較多,大約佔2成的比例。

五、拍賣型(法拍屋)

職業通常為代書、銀行與建設業者,通常自行競標與代拍公司合作。拍賣型的投資客會視景氣力道增減而出手,當景氣下滑時,拍賣型的投資客會傾巢而出,專挑好地段法拍屋競標,再轉手賣出,因此也常被做為市場景氣好壞的指標。

六、出租型

出租型的投資客通常將住宅隔間或購入套房後加工,備妥堪用家具後再將房屋出租,並換取利潤,出租型的投資客專挑學區、商業區、工業區附近物件購買,出租給學生、上班族等,這類型的投資客比重也不輕,佔市場的2-3成,視景氣的好壞與投報率的差異,通常投報率4-5%左右,就會有許多投資型的投資客進場。

七、資產型

資產型投資客多屈於中高收入者,常見的例如科技新貴、醫師、建築師與律師等,希望長期投資換取利潤。退休型的投資客通常會選擇風險較低的商品投資,大多購買住宅、店面等產品,投資期間較長,或投資物件出租,視市場創況,待價而售。

八、節稅型

節稅型較多為「大老闆型」的投資客。購屋的目的在於「節稅」,由於手中握有充裕資金為了移轉給子女,想要節省贈與稅或遺產稅問題,因此會選擇豪宅、土地、店面或市價與公告現值差距較大的區域,利用公告現值跟市價的差距節稅,此種投資方式,比起身後現金課稅,差距更大,但這類型的投資客較少,佔市場比例不到一成。

Minlong 2010-07-22 14:36:21

如果要當投資客, 我只能是菜籃族

版主回應
菜籃族能如打球一樣精準也是非常厲害了。 2010-07-22 17:36:04
SSS 2010-07-14 14:38:56

總之...
因為這些人..
已經買不起房子...
(==)!

版主回應
在大台北地區購屋的確壓力很大。 2010-07-14 14:48:45