<房地產八大類投資客出列！>   

　彭總裁又再次點名，「有投資客用人頭跟銀行貸款，買大批中古屋200多戶」，但一般認為，投資客就是投資客，沒有大小之分，但是彭總裁可能不知道，投資客不但處處可見，而且投資客可分不同的類型。台灣房屋不動產研究中心將房地產所謂的投資客，細分為職業殺手型、營業型、集資型(菜籃族)、加工型、拍賣型(法拍屋)、出租型、資產型與節稅型等八大類，各類型具有不同的特色與操作手法。台灣房屋不動產研究中心經理古景良表示，投資房地產並非壞事，如果非自住型的客戶即是投資客，那北市只有兩戶成交，便有一戶是投資客，而彭總裁點名，對市場有傷害的應該是職業型、短進短出賺取的差價的「投機客」，而投資與投機客如何區分？

一、職業殺手型(投機客)

殺手型顧名思義，就是以炒作房地產為主業，該類型的投資客，特色為全職搜尋物件投資，通常鎖定單一類型物件(如土地或住宅)。這類型的投資客資金充沛，手上可能握有上百戶不等，彭總裁最近點名就屬這類，由於投注金額可觀，大多採用短進短出的投機方式買賣，只要有利潤就出手，但對於投資的物件不加工裝潢，且利用人頭戶，採取高財務槓桿操作，由於大筆資金投入市場，若碰到最一兩年的房市多頭行情，大量短進短出，獲利驚人，也是拉高房價的主要操盤手，不過，這類屬於殺手級的投資客，約佔市場比重的一成，但是，對房價市場炒作也最明顯。

二、營業型

營業型大多以開業的投資客為主，該類型通常包裝具有土地代書或房仲性質的模式經營，辦理簽約過戶等業務外，還兼具不動產買賣的業務，除可提高通路降低投資風險，各種類物件齊全，甚至架設網站，通常還有股東合作分散風險，甚至有業務員負責銷售且與銀行合作、開立發票。只不過此種操作模式長期有店面租金的包袱，故利潤不如職業型來的高，但風險卻較職業型低，對市場殺傷力不大。

三、集資型(菜籃族)

集資型投資客也就是一般所稱的菜籃族。集資型的投資客大多無特定職業，由於本身資金並非充裕，通常會找三五好友集資買房，降低風險，等待時機出手買或賣，獲利按出資比例均分，對市場影響也不大。

四、加工型

加工型通常為結合裝潢工程的包商、設計師或與裝潢工程有良好關係的投資客，為了控制成本，通常會把裝潢成本壓低，但優先用在掩飾房子本身的缺點上，將物件裝潢的美輪美奐再售出，這類型的投資客市場較多，大約佔2成的比例。

五、拍賣型(法拍屋)

職業通常為代書、銀行與建設業者，通常自行競標與代拍公司合作。拍賣型的投資客會視景氣力道增減而出手，當景氣下滑時，拍賣型的投資客會傾巢而出，專挑好地段法拍屋競標，再轉手賣出，因此也常被做為市場景氣好壞的指標。

六、出租型

出租型的投資客通常將住宅隔間或購入套房後加工，備妥堪用家具後再將房屋出租，並換取利潤，出租型的投資客專挑學區、商業區、工業區附近物件購買，出租給學生、上班族等，這類型的投資客比重也不輕，佔市場的2-3成，視景氣的好壞與投報率的差異，通常投報率4-5%左右，就會有許多投資型的投資客進場。

七、資產型

資產型投資客多屈於中高收入者，常見的例如科技新貴、醫師、建築師與律師等，希望長期投資換取利潤。退休型的投資客通常會選擇風險較低的商品投資，大多購買住宅、店面等產品，投資期間較長，或投資物件出租，視市場創況，待價而售。

八、節稅型

節稅型較多為「大老闆型」的投資客。購屋的目的在於「節稅」，由於手中握有充裕資金為了移轉給子女，想要節省贈與稅或遺產稅問題，因此會選擇豪宅、土地、店面或市價與公告現值差距較大的區域，利用公告現值跟市價的差距節稅，此種投資方式，比起身後現金課稅，差距更大，但這類型的投資客較少，佔市場比例不到一成。