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浙江集體土地入市落下第一槌信貸房屋設定準備資料貸款全省皆可處理
本報德清9月8日電
記者 鄧國芳 霍建虹
通訊員 潘宗敏 趙方正
一記響亮的槌聲，打破瞭浙西北山鄉的靜謐。
這一槌，將記入我省土地改革史冊。湖州德清，作為國務院授權的改革試點縣，9月8日下午3時，首次以公開招拍掛的方式，成功出讓一塊面積為20畝的村級集體經營性建設用地，售價高達每畝57.5萬元。一夕之間，這片沉睡的鄉土被徹底喚醒，讓世人看到它的奪目光彩。
“建立城鄉統一的建設用地市場，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”，不到兩年時間，黨的十八屆三中全會提出的制度設想，已在浙江德清得以真切落地。
“這項改革的意義不可估量，它將全面激活農村土地資產，促動農村集體經濟發展，更好地保障農民權益。”德清縣委常委、常務副縣長楊衛東說。
從德清試點開始，浙江農村已深切觸摸到這場改革重大而深遠的意義。這個秋天，這記槌聲，回旋在莫幹山麓，震徹浙江鄉野深處。
一槌定音
“死權”變“活權”
9月8日下午3時25分，當槌聲落定時，德清這塊被拍地的出讓方代表——砂村村黨總支書記、洛舍鎮砂村村股份經濟合作社董事長胡金璋，成瞭媒體記者爭相采訪的對象。
面對長槍短炮，激動不已的胡金璋重復著兩句話：“這是改革送來的實惠！這是改革送來的紅利！”
農村集體經營性建設用地，是指具有生產經營性質的農村建設用地，如過去的鄉鎮或村辦企業用地。一直以來，關乎農村經濟發展、農民切身利益的它們，始終處於“死權”狀態。我國現行的土地管理法第六十三條明確規定，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。
“使用權沒法交易，土地就無法展現市場價值。”德清縣國土局副局長邱芳榮說，鄉鎮或村辦企業走過輝煌後，這些土地大多陷入“沉睡”之中，上面遺留的廠房或閑置荒廢，或低價出租，鄉鎮或村級集體的土地收入微乎其微，集體經濟發展步履緩慢。
這幾年，莫幹山腳下民宿經濟迅速崛起。但受限於土地政策，資本大多隻能投在租賃空置農居、廢棄校舍上，無法形成規模投資效應，也不利於村莊規劃和長遠發展。
“更為重要的是，很多村莊都想借機壯大集體經濟，但苦於沒有第一筆啟動資金。”莫幹山鎮鎮長居曉華說，哪怕隻要有一塊地、一畝地，能像國有土地那樣入市交易，問題就解決瞭。
讓人驚喜的是，今年2月27日，全國人大常委會授權國務院在北京市大興區等33個試點縣(市、區)行政區域，暫時調整實施土地管理法、城市房地產管理法關於農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地管理制度的有關規定。德清，因為多年來在統籌城鄉發展、城鄉體制改革、土地管理創新等方面的卓越表現，成為農村集體經營性建設用地入市改革的試點縣(市、區)之一。
數月以來，德清縣按照中央統一要求和國土資源部批復方案，在省委、省政府的領導及省有關部門的支持下，結合本地實際，緊守“土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損”三條底線，大膽探索創新，審慎穩妥推進改革試點。
9月2日，記者實地探訪砂村地塊時，胡金璋和村民們都興奮不已，“春天以來，我們已準備好50畝可供出讓的村級集體經營性建設用地，首期推出20畝。”
砂村位於德清中部，顧名思義，以砂興村。興盛時，村中處處是礦山，戶戶都是礦老板，環境日益惡化。2013年，為治理生態環境，村莊關停所有礦山，平整出7000多畝連片土地。
“砂村是典型的‘老板村’，礦山關停後，光是閑置資金就有8億元至10億元。村民都希望這筆資金能在本村找到好的投資項目。”胡金璋說，這次肯定有本村村民去競標。
確如胡金璋所料。9月8日，砂村村民林國祥，以1150萬元的總價拿下瞭這塊土地。這讓胡金璋以及德清所有的鄉鎮村幹部都信心倍增。中部的洛舍鎮、東部的鐘管鎮、西部的莫幹山鎮和筏頭鄉，都已備好數塊條件成熟的土地，等待就地入市。
“重要的不是價格，而是集體土地與國有土地真正實現同權同價。這樣，農村的‘死權’就能變成‘活權’，‘活權’就能生出‘活錢’瞭。”洛舍鎮副鎮長王永說。
同權同價
促進城鄉統一
當媒體還把目光聚焦在砂村地塊時，德清縣莫幹山鎮仙潭村的一處山坳裡，有塊沉睡20年之久的土地，已悄然蘇醒。
8月19日，德清縣公共資源交易中心門戶網站，在公告砂村地塊拍賣的同時，公示瞭仙潭村地塊的協議出讓，也即德集協示(2015)第1號。公示顯示，該地塊6.06畝(4040.88平方米)，協議出讓價307.1084萬元。8月24日，公示結束，德清縣莫幹山鎮醉清風度假酒店成為該地使用權的新主人。
“嚴格意義上說，這才是‘入市第一宗’。”邱芳榮解釋說，為積極穩妥推進改革，亮出“第一拍”之前，德清小試牛刀，以協議出讓的方式，首推仙潭村這塊鎮級集體經營性建設用地。正因如此，“醉清風”所有者、本土投資商趙建龍，有幸成為第一個“吃螃蟹”的人。
9月3日下午，趙建龍帶著我們驅車穿越蔥蘢山林，來到一處綠意盎然的山谷前。“就是這塊地，我等它整整兩年瞭。”指著眼前的廢舊廠房和荒蕪綠地，趙建龍說。
多年前，莫幹山腳下的“裸心谷”還未揚名時，趙建龍就已意識到鄉村旅遊和民宿經濟的巨大潛力。兩年多前，他買下眼前這片廢棄廠房，想將它改造成民宿。
“可是，沒有土地使用權，既沒法重新建設，也沒法改變用途，最後隻好放棄，讓它繼續荒廢在那裡。”趙建龍說，2000平方米的廠房、100多萬元資金，就這樣沉淀在山谷裡。
趙建龍艱難守候的兩年，恰是我國農村集體經營性建設用地入市，從頂層制度設想、基層制度設計到改革試點實踐的兩年。
此前，德清不僅在農村產權制度改革上先行一步，集體經營性資產也完成股份制改革，並通過“多規合一”厘清劃定“城鄉建設用地擴展邊界”。試點以來，德清縣有關部門又制定瞭“一辦法、兩意見、五規定、十范本”的完整政策體系，從而為農村集體經營性建設用地入市打下堅實基礎。
“多規合一”，在德清表現為“四規合一”，也即城鄉建設用地必須同時符合土地利用總體規劃、城鄉建設規劃、產業發展規劃和生態保護規劃。在此過程中，地處德清西部、不適合發展工業的仙潭村地塊，其用地屬性從工礦調整為商服。
8月26日，趙建龍從縣國土局捧回盼望已久的《中華人民共和國集體土地使用證》。“浙江省德清經集用(2015)第00000001號”的字樣，清晰地表明，這是德清的“入市第一宗”。“有40年使用權，與國有土地一模一樣。”他說。
同樣沉浸在喜悅中的，還有身為鎮長的居曉華。這次協議出讓的仙潭村地塊，是莫幹山鎮的鎮級集體經營性建設用地。“莫幹山鎮是經濟薄弱鄉鎮，農村集體經營性建設用地入市產生的收益，可大大推動農村基礎設施建設和民生事業發展。”居曉華說。
據瞭解，目前莫幹山鎮約有鎮村兩級集體經營性建設用地300畝，以仙潭地塊的成交價50.66萬元/畝計算，意味著該鎮守著1.5億元的“寶藏”。另外，記者從德台東縣合法民間貸款清縣國土局瞭解到，目前德清全縣約有農村集體經營性建設用地共1881宗，面積10691畝。接下來，條件成熟的地塊，會被陸續有序地推出。
作為“入市第一宗”的受讓方，趙建龍最近開始重新修改“醉清風”度假酒店的藍圖，希冀它的建成能點亮“中國民宿第一鎮”莫幹山鎮的夜經濟，“首期至少投入7000多萬元吧”。
改革杠桿
撬動山鄉發展
拿到證的那天起，趙建龍先後收到瞭兩傢銀行的邀約：如果你的項目缺少資金，可拿這本證來抵押貸款。
如今，趙建龍已從中國農業銀行德清縣支行貸款150萬元。今天拍賣現場，當地農行還當場與競得者林國祥簽下意向授信協議，將給予690萬元額度的抵押貸款。
“與國有土地同權同價，就意味著農村集體經營性建設用地的使用權，除瞭可出讓外，還可租賃、作價出資(入股)，並享受轉讓、出租、抵押權能。”全程參與實施方案制定的邱芳榮說。
就在砂村地塊開拍的一周前，中國農業銀行德清縣支行行長楊宏偉，已多次主動與德清縣國土局對接，表示願意為該縣集體經營性建設用地的受讓方，有條件地提供抵押貸款等金融服務，並給予適當的浮動利率優惠。
對鐘管鎮的小微企業而言，金融機構的積極跟進，是至關重要的。“這些小微企業正處於成長期，需要擴大廠房和生產力，但資金實力畢竟有限，買下土地或許就無法擴張生產。”副鎮長沈志剛說，一旦金融機構願意提供抵押貸款，小微企業在買下土地後，就能重新周轉到生產資金。
鑫雲木皮廠的老板婁永華，恰是這樣盤算的。從2000年開始，他的企業就蝸居在戈亭村一間占地1.35畝的老廠房裡。這傢隻有6個工人和1臺木皮裁切機的小微企業，年產值約300萬元。“早就想過，把這塊地買下重建廠房。生產資金不夠，就去銀行抵押。”他說。
在德清，農村集體經營性建設用地曾經令人“食之無味、棄之不舍”，而今已成為“香餑餑”。這次砂村地塊的拍賣，之所以備受社會各界關註，還在於它數額可觀的出讓金。一種擔心隨之到來：土地變得更加值錢，會不會產生權力尋租？
“制度設計時，德清就對這個問題作瞭鮮明回答。”縣農業局工作人員說，《德清縣農村集體經營性建設用地入市收益分配管理規定(試行)》，對各類方式入市獲得的收益，明確瞭屬性和用途。如以出讓方式入市的，其入市收益作為集體積累，統一列入集體公積公益金進行管理，並可作為村股份經濟合作社(或村經濟合作社)經營性資產，追加量化成員股權。
“也就是說，土地收益將被納入專門的賬戶，通過對外投資、購買物業、股份合作、購買政府性債券等形式，用於壯大集體經濟。”胡金璋說，按規定，確需動用這筆資金，用於村級公益事業支出，還得經鄉鎮人民政府審核同意，但支出總額不得超過出讓收益的50%。
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20150909/100023196775.shtml