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樓市限購松綁切勿 一刀切

  在當前經濟增長乏力的背景下，有關房地產調控的預期出現變化。近日有消息稱，一系列促進房地產市場穩定發展的政策正在醞釀，包括松綁限購和降低二套 房貸款門檻等。今年以來，房地產調控思路正在發生轉變，"去行政化"無疑是大方向，取消限購等手段可能隻是時間問題。但是，在房地產市場分化、長效調控機 制尚未完善的背景下，房地產調控"去行政化"不應一刀切。

  限購政策始於2010年4月出臺的"新國十條"。在北京等一線城市率先"吃螃蟹"後，越來越多的城市加入到限購行列中來。如今，全國共有40多 個城市推出"限購令"，以直轄市、省會城市和計劃單列市為主。其中，北上廣深四個一線城市限購門檻最高，對購房資格審核最嚴格。

  作為一項行政色彩濃厚的調控手段，限購政策自出臺以來就飽受爭議。如今，"取消限購"的說法尚未得到證實，就已被市場追捧。從邏輯上看，這種追捧背後是市場預期房地產調控思路已發生轉變。

  一方面，經濟增長乏力，有必要采取措施"穩增長"。另一方面，在目前經濟格局中，房地產業占據著不可替代的重要地位。在這種背景下，松綁限購政策，就顯示出合理的一面。

  因此，有必要對限購政策效果做客觀的評估。數據顯示，經過3年限購，當前在熱點城市，投機需求明顯減弱，投資需求降至低位。在已實施限購政策的 城市中，"炒房團"、"投資客"大幅減少。從擠泡沫角度看，限購政策可謂較好地完成瞭使命。但是，"限購令"對購房門檻的設置，將一部分剛需擋在門外，抑 制部分合理需求釋放。

  與任何一項房地產調控政策一樣，"限購令"是把"雙刃劍"，討論其去留的問題，不能脫離客觀環境。目前來看，全面退出限購政策並非明智之選。從 供需關系看，一線城市和部分熱點二線城市的房地產市場供不應求的情況仍比較突出。此外，從"去投資"作用上看，限購政策並無有效替代品。在這種情況下，貿 然放開限購，將意味著近幾年樓市擠泡沫努力將付之東流。

  另一方面，在部分市場供應過剩、房價上漲乏力的城市，投資需求已興趣索然，限購政策已無繼續存在必要。正如在最先傳出取消限購消息的溫州，在房價連續下跌後，當地樓市泡沫已大部分被擠出。此時，應將調節主導權交還給市場。

  在市場主導房地產調控思路下，限購政策退出是大勢所趨。作為本輪房地產調控的核心內容，限購政策的任何調整，都將產生重大影響。對此，有三個問題尤其值得註意。

  首先，切勿助長發展"房地產經濟"的風氣。在很多城市，在經濟結構中的"房地產獨大"現象由來已久，不僅對其他產業產生擠出效應，而且不利於地 方經濟持續發展。在經濟"調結構"關鍵階段，地方政府發展房地產的沖動仍存在。因此，房地產調控"去行政化"過程需緩步推進，切勿因動作過大而演變成房地 產調控放松的信號。

  其次，加快建立房地產調控長效機制。容納一攬子政策的房地產調控長效機制，是限購政策最好的替代品。對此，現有的房地產稅立法、個人住房信息聯網、不動產登記推進等工作需加快推進，在加快房地產調控"去行政化"步伐的同時，減小限購政策退出對市場影響。

  第三，不應"一刀切"取消限購。當前房地產市場分化態勢加劇，限購政策調整需考慮不同區域的市場特征，做到定向調節。限購政策調整，對市場的心理預期影響較大。"一刀切"的政策調整向來不利於市場預期管理，極可能引發市場大幅波動。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-04-03/09194036499.shtml