台中自辦重劃利益龐大楊天生等財團磨拳擦掌

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撰文：陳彥斌（發表於財訊333期）



號稱史上最大的自辦重劃，目前正在台中如火如荼展開，十四單元中土地共計1394公頃。寶成、長億、興農、馬上發等財團，及台中知名建設公司惠宇、豐邑、順天等都大顯身手，攬進退休地政官員，投入此次土地開發利益。



這波重劃稱為「台中市整體發展區開發計畫」，是緣於1986年通過的「後期發展區」部份，內政部同意台中市府2005年解禁開發，所以都集中於西、南、北屯，其中一、二、三、四單元因緊臨地價昂貴的七、八期重劃區，或高速公路、高鐵站，後市行情看俏，不少企業幾年前即進場買地，等待重劃分配。



開發商中，最受囑目的是長億集團楊天生，有人形容這是楊鹹魚翻身的最佳契機。長億主導的富友開發公司，目前進行的第二單元，面積廣達186公頃，是所有單元中最大，又位於七期與環中路之間，被視為最好一塊肥肉，目前進行順利，總經理林世民表示，明年六月前應能全部完成。



楊天生長子、前立委楊文欣原是富友董事長，但因楊天生涉及掏空弊案，為求低調，目前改為總顧問，但仍掌控公司重要業務，組成黎明重劃會負責，理事長傅宗道、總經理林世民、協理劉寧添三位主要幹部，之前都是省住都局與地政處官員，他們都是楊文欣任省議員時代結識，退休或中途拋棄公職與楊家合作土地開發。



因楊天生不能具名，故股權結構都由他人掛名，除了長億系統外，楊天生胞兄楊天發的興農系統也是「富友」大股東。自辦重劃不僅能賺取開發利益，楊家早在多年前，即盛傳在此區大舉購地，加上可望取得20公頃（重劃區約1.1成）扺費地，又有配地主導權，土地獲利很可觀。因第二單元進行順利，「富友」也企圖進行第四單元開發，但卻面臨和開發第三單元的「惠豐順」競爭。



惠豐順開發公司，是由台中三位知名建商張健均的惠宇建設、劉樹居的豐邑建設及柯興樹的順天建設，各取一字成為「惠豐順」，由柯興樹擔任董事長，總經理林富田是省地政處退休，他是台中市議員黃國書的岳丈。但黃國書強調他不曾介入丈人的開發業務。該單元還請來前省地政處處長許松擔任總顧問，經理蕭家進以前也是省地政處官員。



「惠豐順」組成永春重劃會，理事長由台中市議員黃淑芬出任，開發的第三單元在台中市三條聯外幹道之一的五權西路，重劃前地價已達每坪十餘萬元，開發後可望炙手可熱。「惠豐順」三家股權結構佔九成，所以組成單純。林富田表示，他們要把開發業務做得盡善盡美原因？除了聲譽，也是利益，因三家建設公司與股東、員工，加上抵費地，在區位內重劃後分配的土地超過2萬坪，開發良窳與自身利益息息相關。如以重劃後每坪30萬元計，光是地價就達60億元。



「惠豐順」比「富友」早起步半年，但目前進度都在工程施工階段，兩大開發公司都在第四單元成立籌備會，但因提出的細部計劃都未獲台中市都市計畫委員會審查通過，目前還在協調中，兩方都表示「不排除合作」。所以有可能另組一家開發公司進行。



鞋業起家的寶成集團，以轉投資的寶慶開發組成安和重劃會進行第一單元，理事長由「寶成」重要幹部吳金條出任，陳志聲當總經理，並聘前省地政處官員趙博煌當顧問，挾著雄厚金脈，處理困難效率頗高。該單元位於中港交流道旁，且緊臨寶成總部，對面就是該公司經營的裕元酒店。完工後可與國道一號東邊的新光三越連成一氣，所以被視為整體開發的指標。



該單元最夯的是台中港路、安和路口4000多坪角地，將規劃為大型百貨購物商場，據傳包括統一、潤泰、遠雄等企業，以及摩根史坦利、美林等外資，都曾表達投資意願。地方盛傳「寶成」在此開發案中，分配後將取得的土地及抵費地約有 二萬坪 ，日後在此建立「寶成王國」，光是土地價值高達近百億元。



但「寶成」低調表示其公司轉投資的倍利開發公司，在第一單元中土地僅有8683坪，重劃後也僅能分配4341.5坪土地。不過，「倍利」之外，「寶成」是否有以個人名義擁有該區土地，公司不證實。



由前國大代表林資清擔任董事長的馬上發國際投資公司，轉投資的經驥開發公司由其弟林秋水負責，成立長春與青雲重劃會，同時進行第十二、 十三兩 單元，卻都因同意書涉嫌偽造糾紛受挫，十三單元組成的重劃會被撤消，十二單元被台中市府裁定「停止開發」，並移送台中地檢署偵辦。



在苗栗買下大片土地，以企圖經營跑馬場聞名的林資清，在台中政商兩界都相當活躍，他在兩年前曾與黃義交爭奪國民黨立委提名失利，也曾任台中市議長張宏年特別助理。不料開發位於北屯區的兩單元都出狀況。「經驥」副總經理林進億表示，十二單元待地檢署結案後即可繼續開發，十三單元則要組新的重劃會另起爐灶。



同是前國代的陳重熙，其領軍的金宇城開發公司，則組成中科經貿重劃會開發第八單元，聘任總經理胡博信之前也是省地政處官員，區位在中科附近。第五單元由李金安的安居建設組成高鐵新市鎮重劃會開發，位置在烏日高鐵站附近。



十四單元中開發最順利的十四單元，是由台中市府前測量課長湯明厚組成新都重劃會，他擔任理事長並主導，開發資金是中部部份營建商集資。「新都」開發由堅成營造配合，蟬聯六屆台中市議員、也是現任國民黨台中市黨部副主委陳有江，其子陳川嵐在「堅成」任職。此一單元今年底可望完成。



至於重劃土地獲利有多大？湯明厚表示他三年前在十四單元中買一筆千餘坪土地，當時每坪三萬元，但開發近完成階段，目前地主交易已達每坪15萬元，如以重劃分回五成土地計，短短三年間獲利是2.5倍。



單元六、七區位因關係著捷運綠線興建，單元九、十、十一區位因關係著環中路延長興建，台中市府以關係重大工程開發為由，以公辦13、14期重劃。