【經濟日報／記者李至和／台北報導】

受台北市文林苑強拆事件影響，北市都更緩拆，協商全面停擺，對手中握有都更案的營建業者來說，恐陷入長期苦戰，估計台北市已通過核定的124件都更事業中，僅有65件已完工或正在施工，業者擔心另外半數協商中的都更案進度恐將面臨衝擊。

房仲業者指出，台北市不少都更案已鴨子滑水多年，建商們原本寄望在文林苑後加速進行，現在恐怕只能一延再延，預期都更有所期待的人有三大類，一是大型建商，如全坤建、華固、潤泰新、鄉林、力麒、三圓及中工等，去年甚至連永慶房產集團也成立營建部門，積極搶攻都更商機。

二是坐擁資產題材的台肥、遠東新、南港、裕隆、三陽、士電、大同等資產股，不少公司過去廠房土地位周遭有許多老舊房社，一旦進行開發，也要同時對周邊進行都更，若受這次都更緩拆的波及，恐衝擊龐大的土地開發利益；三是老公寓屋主們，這些屋主原本希望藉著都更能夠讓舊屋鍍金的夢想，也越來越遠。

住商不動產研究室主任徐佳馨說，台北市都心區公寓坪數實在，但屋況普遍差強人意，近兩年受惠都更議題加持，屋主懷抱都更夢，目前開價比起三年前高出兩到三成，若都更受限修法而展緩施行，未來公寓開價可能會下修。

台北市自2000年以來，共有166件都更申請案，其中有124件通過都更事業核定，29件正在施工中，36件已完工，也就是說還有近半數已通過核定的都更案還在協商中。

以鄉林建設為例，去年即積極進行北市承德路二段都市更新案，目前也還在進行中。華固則布局敦化南路上的「華塑大樓」，已取得該棟約10%的產權，現階段也還在積極整合其他業主。

全坤建目前手中握有的都更案至少有八筆以上，分布在台北市與新北市，包括大直、萬華、大安區等地區。

永慶房產集團則規劃發展「代理都更」服務，可代地主從籌資、規劃、營建到行銷，全程一條龍服務至交屋，收取固定服務費，介入都更市場，目前手中也有多案正在進行中。

林先生問：父親過世之後留下大筆土地，為了節省土地增值稅，兄弟三人想先由媽媽繼承土地，將來媽媽過世後再由三兄弟繼承，請問未來三兄弟出售土地，能否達到墊高前次移轉現值的效果，節省土增稅？

勤業眾信聯合會計師事務所莊瑜敏會計師答：土地稅法規定，因繼承取得的土地再次移轉，計算土地漲價總數額的前次移轉現值，以繼承時的土地公告現值為準。

以你的例子來說，若由母親先繼承父親的土地，將來她過世後再由兄弟們繼承土地，除了繼承時可不課土增稅，三兄弟未來如果要賣這些土地，前次移轉現值就是從母親手中繼承時的土地公告現值。

這種繼承方式可把出售土地時的前次移轉現值基礎，提高至母親過世時的土地公告現值，省下父親過世後至母親過世這段期間的土增稅。不過，林媽媽過世後，土地仍可能須計入其遺產總額課徵遺產稅；因此，你們兄弟考量繼承方式時要多方評估，免得省了土增稅，卻增加遺贈稅。

此外，林爸爸名下的土地辦理繼承時，若以遺產分割協議方式由林媽媽及三兄弟繼承，無論遺產怎麼分配，都不會產生土增稅及贈與稅。林媽媽繼承土地後，如果把土地贈與三兄弟，則贈與當年將產生贈與稅，以及移轉時的土增稅。

要注意的是，遺贈稅法規定，為避免同一筆財產短期內連續繼承而課徵多次遺產稅，被繼承人死亡前5年內，繼承的財產若已繳納遺產稅，就不課遺產稅。此外，被繼承人死亡前6年至9年內，繼承的財產已納遺產稅，可按年遞減扣除遺產價額的80%、60%、40%及20%；比方說，被繼承人死亡前6年繼承已納遺產稅的財產，只需要就遺產價額的20%計入遺產總額課稅。