王應傑：選後是房市逃命波

 2011/12/06 16:00

【Money錢／撰文王應傑】 ．Money錢 很多建商押寶明年1月執政黨會在總統大選中勝選，但目前房價已是高處不勝寒，就算有慶祝行情，對一般民眾來說也只是個逃命波。

 「雪上加霜」應該是明年房市的最佳寫照。從全球經濟環境來看，美國及中國的景氣面臨嚴峻考驗，依賴出口的台灣絕對會受到不小的影響；從內部環境來看，國內房市自2003年開始上漲，至今8年，已是相對高點，豪宅價格甚至連我都買不下手。這股漲勢在政府祭出奢侈稅後，自7月起成交量持續下滑至今。

 現在大台北房地產交易量只有豪宅、商辦在撐盤，但這2個市場的價格、交易量和一般市井小民無關，根本無須理會相關資訊，購屋人更不須被市場牽著鼻子走。 根據我在房地產30多年的經驗判斷，這一波房地產修正像是「溫水煮青蛙」，會走得長且慢，主因是利率低、市場游資過多，過去8年賺到錢的建商口袋很深、體質堪稱健康，多數仍有銀彈撐下去。因此，修正的速度不會如一般人期待的那麼快！

只有少數近3~4年才進場買地推案的建商，因為購地成本太高，推案無法如預期的轉嫁成本，最後可能因「沒有餘糧過冬」而倒閉，無法如期完工，建議購屋人現在一定要避開預售屋。 而在中古屋方面，因為屋主持有的成本不一，對獲利的預期幅度也不同，未來只要股市修正、景氣低迷，很有機會遇到負債比過高、手上現金周轉不靈的投資客，屆時就有機會議到好價錢。

若問：「何時進場買屋？」我的答案是：「如果是為了投資或資產配置，等到市場一片淒風苦雨，建商哀鴻遍野、倒閉潮再現時，那時進場都還不遲。」但市場還是有一群有自住需求、且無法等待的人，我的看法是「先求有、再求好」。自住者累積足夠自備款、精算每月房貸付款能力及個人實際需求，條件具備後，隨時都可買房。我還是鼓勵年輕人越早買房越好。

從現在起至明年1月中，市場最夯的議題圍繞在總統大選。從過去經驗來看，能持續維持兩岸和平關係的政黨當選後，股市、房市將有一段慶祝行情。目前根據《住展房屋》的調查，在總統選前及明年第1季，北台灣仍有1200多億元的預售案量，顯然不少建商押寶執政黨勝選。 但我要提醒，市井小民不像建商有足夠財力、能力押寶慶祝行情，一旦市場反轉受傷會很重，就算明年第1季房市能走出一個小反彈，也是最後逃命波，首購族最好不要大膽搶進。

 當然，投資人最關心市場的修正幅度會多大？我認為，台北市精華區的跌幅目前很有限，成交量萎縮，但並未出現全面性的降價。至於新北市，購屋人可觀察該區域房仲的關店情況，因為過去投資客占交易市場至少4~5成，奢侈稅實施後，投資客已無利可圖，很多仲介將被打回原形，只要仲介關店潮越激烈，代表市場交易越冷清，跌幅也會越高。

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台中5.7.12期店面,中古屋.新成屋.毎坪15.8-39.8萬




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台中5.7.12期店面,中古屋.新成屋.毎坪15.8-39.8萬







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台中5.7.12期店面,中古屋.新成屋.毎坪15.8-39.8萬






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台中5.7.12期店面,中古屋.新成屋.毎坪15.8-39.8萬

奢侈稅寒風吹 房貸放款創新低

2011/12/06

【網路地產王／綜合】

受到奢侈稅影響，投資客大舉退場，中央銀行今10月台灣銀行等5大銀行新增購屋貸款，降至新台幣440.27億元，是除了農今年曆春節的2月外，近1年的新低點！

■　投資客退場 首購也轉趨保守

奢侈稅後座力，加上景氣降溫，房市提前進入寒冬，中央銀行公布10月台灣銀行、合作金庫、土地銀行、華南銀行和第一銀行5大銀行新承作放款情形。10月5大銀行新增購屋貸款比9月減少47.48億元，在最近1年，只比今年2月的305.32億元多。

 

不只投資客退場觀望，包括首購族也因擔心景氣寒冬，態度保守許多，以國內五大銀行10月新承做「青年安心成家方案」為例，降至94億元，月減7億元，至於整體新承做房貸平均利率，則上揚至1.889％，月增0.011個百分點，由於五大銀行承做房貸比重，占全體銀行的四成之多，放款情況更被市場視為房市風向球。

 

■　企業也難倖免 貸款數字大不如前

根據統計，台北市、新北市10月買賣移轉數分別為3255、5336戶，各較去年同期下滑33.08％、38.82％。行庫主管表示，如今房市是「賣屋者不願降價、買屋者嫌太貴」，呈現買賣雙方拉鋸情況，但卻未有明顯降價的現象，未來要留心投資客集中區域，如投資客退場，房市需求無法進一步遞補的後果，屆時區域房價恐會崩盤。

 

這股景氣寒冬也吹到企業。五大銀行10月新承做資本支出貸款，也降至385億元，月減高達214億元，除受到9月季底資金需求較旺盛的影響，廠商看壞景氣、減緩投資也是大減的主因，這也為明年經濟表現，埋下隱憂。