點交問題面面觀




買中古房屋，怕產權不清楚；標購法拍屋，產權最清楚，價錢又便宜，但點交房屋最麻煩；不點
交房子糾紛多，有點交的房子點交程序也很繁瑣；如何排除點交疑難，是投標法拍屋入門課題。

目前拍賣案件點交狀況可歸類為五種：

一．可確定點交 (佔４０％)
查封時確定為空屋、屋主自住、第三人無權佔有、承租人被排除租賃權，拍定後法院會負責將房
屋點交給得標人。

二．有條件點交 (佔４０％)
查封時無人在場，法官命債權人查報使用情況，債權人為使拍賣價提高，以確保債權，因此經常
查報不確實，所以拍賣筆錄會註明：「債權人陳報空屋，若屬實則點交，投標人應自行查明」，
此為有條件之點交。

三．確定不點交 (佔１０％)
查封前即有租約，且無法被排除租賃權，拍定後確定不點交。

在銀行貸款設定之前即有租約存在，此租約便無法被法院排除；通常此類案件，債務人牽涉偽造
文書之刑責居多，遇上強勢的債權銀行，便會另行訴訟排除。銀行未排除之前，投標人有很大的
投標風險。

四．點交變不點交 (佔５％)
拍賣筆錄註明點交，但拍定前臨時有第三人主張租賃關係，法院改為不點交處理。
當標得此類型案件，如不願承受不點交的麻煩，就要保握時效，向法院據理力爭，請求撤銷拍賣
，返還投標價金；縱然耗費心力，但總是亡羊補牢，避免「不點交」風險。

五．不點交變點交 (佔５％)
拍賣筆錄註明不點交，但現住人已搬離，且為善意第三人，只要做好保全程序，待取得「權利移
轉證書」即可自行開鎖點交房屋。

以上五種點交狀況，對於有專業經驗之投標人，因個案及承辦法官的自由心證，而有不同判斷及
解決方法；但如亳無經驗投標人，經常會有誤判情況及不正確處理，造成拍定後交屋極大困擾，
不可不慎　！！