兩房產品當道，自住、投資雙贏~

http://mag.housefun.com.tw/Trend/Detail.aspx?id=2321e5bf-e38a-44a7-9445-0bbb3f4755ac

永慶 HOUSEFUN 好房誌    / 市場趨勢     節錄~

    究竟是什麼房子？那麼搶手！原來是房產專家口中，投資效益高，小家庭都喜愛的兩房產品。房產專家田大權認為，這種房型屬於過度型產品，不可能一間十幾坪的房子，從單身一直住到兒孫滿堂，所以購屋時，必須同時考慮自住與轉手效益，將來才可以小屋換大屋。
 
　　究竟2房產品好處在哪？以投資客來說，產品總價低，轉手流通性大，又具抗跌性，是個絕佳的投資標的，若從自住面來看，進入門檻低，延長換屋時間，加上空間規劃靈活，使得保值效益擴大。財信傳媒董事長謝金河表示，房子若是自身要居住的，就要選最好最喜歡的，如果是要投資，就要更慎選，包括周邊生活機能．地段或是捷運等，都能為投資效益加分，至於投資報酬率，謝金河認為要能維持在4%到5%左右，這樣才具有長期投資的價值。
 
　　兩房產品的增值力佳，脫手又容易，生活空間也很適合小家庭、老夫妻居住，自然受歡迎的程度，也就不令人意外了。

--------------------------------------------------------------------------------------------------------- 

因購屋門檻低，又集結自住和投資雙重優勢，讓兩房產品成為購屋主流，

尤其是頂客族、銀髮族、新婚族和理財族這4大族群，特別鍾愛。

2房產品大行其道是由社會現象推升所致，不僅包括少子化趨勢，還有頂客族、銀髮族、新婚族和理財族都等4大族群，都是進場的主要族群。

   主要是因為2房產品的總價較低多為600多萬，進入門檻也低，對首購族來說相當具有吸引力。以首購和投資客居多，準備好頭期款就可以進駐，雖然2房產品通常比套房產品多200萬元，但運用上比套房更彈性。

規劃靈活，轉手率高

       以頂客族來看，購屋者不乏白領菁英階級，卻因為工作忙碌或個人因素而傾向不生育，人口組成單純的他們，很適合進住兩房小宅。而投資客對2房產品趨之若鶩，是因為它比套房產品好出租，更不用說轉手性。以目前的租金行情來看，可達每月1.8∼1.9萬元，投資報酬率達5%

有趣的是，還有父母為了兼顧小孩的隱私，一次購買兩戶2房產品，因為父母和小孩可以各住一戶，不需共用廚房和客廳，會比3房或是4房的產品更能保有隱私。再者，2房住宅內部空間的調整變動性較大，一個房間可當作主臥房，另一個則視生活需要而可進行大幅度的修正，例如可當作工作室或視聽室等。

新婚族多屬於首購族群，2房的產品總價較低，對新人而言比較不會造成過大的負擔。而且，2房的產品在空間規劃上較為靈活，除了主臥室，另一房可以視情況改為小孩房，延長將來換屋的時間。在轉手時，流通性較大，也具抗跌性。

理財族對2房產品的詢問度同樣很高。尤其對單身的理財族而言，因銀行對套房產品的放貸標準較為嚴苛，有時候甚至不予放貸，所以若選擇2房產品，可以獲得較為寬鬆的核貸標準，還可以將另一個空房出租，減緩房貸壓力，增加財源。

銀髮挑屋，近醫療便健診在都會區有不少銀髮族的兒女在成家立業後，都搬離父母自行居住，對於銀髮族來說，大空間有打理上的負擔與困難，所以有部分民眾會選擇在目前房價上漲之際，將大房出售換小宅，剩餘資金還可以用於養老或其他投資。

房仲業者建議，雖然目前市場尚無針對銀髮族推出的2房住宅產品，但在挑選時，可以留意地點上是否有方便的醫療院所、生活機能及大樓管理，當需要協助時，能較迅速地獲取資源或援助，且住家周邊最好有公園綠地可供老人家散步。此外，無障礙空間與電梯也是必要的選擇。

提前準備自備款

首購族和新婚族想要晉升有殼階族，準備150∼210萬元後，月繳1.8∼2.3萬元，就能進駐600萬元左右的2房產品。專家表示，如果有房屋總價3成的自備款，家庭月收入達8萬以上的家庭，在台北縣完成購屋夢想並非不可能。

房仲業者統計發現，不少35歲以下的購屋客層，購屋總價多落在500∼700萬元，正好也是二宅產品的總價位區間，等於只要有150∼210萬元的自備款，就可以實現購屋夢，但如何存到這筆自備款，就成為首購族的難題。

專家表示，「社會新鮮人工作5∼6年後，加上準夫妻共同存款，成家其實不是夢」。根據內政部統計處統計發現，北市以外的區域，男性多在31∼32歲結婚，女性則在28∼30歲之間，若以大學畢業後出社會工作計算，等於男生、女生大概在外工作5∼6年時間，就已經做好結婚準備。 

對於30歲左右的新婚夫妻而言，這150∼210萬元的自備款，只要有好的財務規劃，節省不必要的娛樂支出，配合適當的理財投資規劃，即使沒有家人幫忙也能達成目標。仔細精算一下，若想在5年之內達成目標，每月至少得存下2.5∼3.5萬元，等於是一般人薪水的大半，所以男女雙方如果能夠一起努力存錢，兩人每月各負擔1萬多元，會較容易達成夢想。

至於這5年內的省錢大作戰，專家建議，強迫儲蓄、降低娛樂花費、共同生活減少例行支出，對於投資有所長的的民眾，也可透過投資理財的方式，加速存到自備款，不過前提是，凡投資就伴隨著風險，要有把握莫讓投資的虧損侵蝕本金。

----------------------------------------------------------------------------------------------------------

慎選地段，便於轉手

以大台北地區來看，2房產品的出租率高，是自住投資皆贏的選擇。對自住的購屋族群來說，2房產品多有「過渡屋」的特性，也就是說，除了單身者或是銀髮族，有高達6成的購買者，會有換屋計畫。PS:(其實...竹北也一樣呦~)

不過，2房產品原本就屬於首購族的過渡型產品，以新婚夫妻為例，大概可以住5∼7年的時間，等到小朋友長大有選擇學區需求，或是需要較大空間時，通常會考慮換3房以上的產品，加上，父母也多了幾年時間可以存錢，只要把原有的2房產品出售後，就可以大幅降低換3房或是4房產品的經濟壓力。

專家亦指出，因產品的出租率高，轉手性強，所以地段與生活機能更顯得重要。購屋者只要挑對地段，在轉手時還可以搭上房價漲幅，賺取價差。專家說，2房產品比套房搶手，有基地位置較好的優勢，因為北縣市有不少套房是因為取得基地過小，只能建造小坪數的產品，有些套房甚至位於狹小的巷弄裡。若是選擇2房產品，因為基地面積較為完整，多會處於完整的街廓上，後續的轉手性也會比較好。

近捷運，抗跌保證

若要找尋好的2房產品地段，以鄰近捷運線為首選。例如，貫穿北市、北縣的捷運板南線，是大台北地區載量最大的捷運線，沿線串聯信義區、台北市東區、火車站商圈、新板特區等商圈，行經路線上班人口眾多，也會帶動一定的住宅需求。

板橋的捷運站周邊，2房產品指名度高，預算較高的首購族，如果想要兼顧生活機能、交通便利性與房屋總價，可以選擇捷運站附近的2房新大樓，總價約為一千萬左右；若是預算有限的購屋者，可以從北市外圍第一圈開始尋屋，像是汐止或三重等。

房仲業者統計，今年上半年的購屋成交資料顯示，首購2房比重較高的區域，前3名仍以北市外圍第一圈為主，包括板橋、汐止、三重等，而近年房價快速走揚的新莊地區，首購的2房產品的成交比重也達3成，的確出現房價水準越高，2房產品成交比重相對偏高的現象。

因此建議大家，在進場前，記得先仔細評估和試算自己的經濟能力，再挑選抗跌性佳，且附近生活機能符合自身所需的產品，如此一來，不論是自住或投資，絕對都是最佳的品質保證。