2009-02-02 12:02:04螢
買賣房屋五大迷思
住展房屋網提供
受到媒體傳播的影響，台灣地區民眾大都以進出股市的心態投資買賣房地產，其買賣的切入點，極易受到相關產業的市場景氣波動所左右，進一步來說，國內外景氣波動對房屋市場影響項目，大都由學者專家業者所解釋，學者專家業者習慣從大局看房市，大眼光及大道理中往往夾雜其個人對房市之好惡，對房市的預測論斷及評述常造成房市交易者的惶惶心境，不是買高就是賣低，甚至有受到市面傳言影響的民眾大舉入場撿便宜屋或斷頭屋，有時反而反向墊高房價，凡此種種不甚恰當的房市現象，都是將市場發展指標當成房屋買賣價格依據所衍生的迷思。
本文站在學者專家業者徨徨言論的另一面，以同是房市消費者的立場，就下列幾點迷思來分析，希望對有買賣房屋需求的民眾有所幫助。
一、餘屋過多的迷思
所謂餘屋，就是蓋好了暫未出售的房屋，國內建設公司所有推出銷售房屋，絕大多數均須向政府申領建造執照，也就是說這些房屋都是在都市計畫各使用分區允許興建的。
因為都市計畫是政府根據各都市發展區人口狀況，而訂定其建蔽率、容積率。所以符合都計法令建蔽率、容積率興建的房屋量都在政府控制範圍內，建商根據建築執照規定推出銷售之房屋，每一間都有穩定的住戶需求。
在景氣不佳時（絕大部份是受到媒體渲染的影響），民眾暫不敢出手購買，景氣翻轉變好，數十萬戶餘屋都會消失不見（而且大多數還不是建商削價求售的）。
台灣地區地小人稠，人口集中在都市地區之現象十分明顯，其中北部地區更是擠入國內百分之七十以上之人口，每年的淨移入人口一直在成長，是台灣北部地區房市長期看好的主要原因。
一般來說，北部精華地區如信義計劃、國父紀念館周邊、敦化南北路沿線地區、大直、內湖、南港精華區、新板特區等地段的房屋，不管新舊，都不乏接手之人，而且只要不是短期進出，都能保值抗跌，甚至有合理的利潤，是值得注意的投資標的。
因為都市計畫是政府根據各都市發展區人口狀況，而訂定其建蔽率、容積率。所以符合都計法令建蔽率、容積率興建的房屋量都在政府控制範圍內，建商根據建築執照規定推出銷售之房屋，每一間都有穩定的住戶需求。
在景氣不佳時（絕大部份是受到媒體渲染的影響），民眾暫不敢出手購買，景氣翻轉變好，數十萬戶餘屋都會消失不見（而且大多數還不是建商削價求售的）。
台灣地區地小人稠，人口集中在都市地區之現象十分明顯，其中北部地區更是擠入國內百分之七十以上之人口，每年的淨移入人口一直在成長，是台灣北部地區房市長期看好的主要原因。
一般來說，北部精華地區如信義計劃、國父紀念館周邊、敦化南北路沿線地區、大直、內湖、南港精華區、新板特區等地段的房屋，不管新舊，都不乏接手之人，而且只要不是短期進出，都能保值抗跌，甚至有合理的利潤，是值得注意的投資標的。
二、民眾還有購屋需求？
假如自有住宅比率百分之八十八，民眾少有購屋需求之立論正確，那麼請問這些專家學者：
１、現今少子化及自有住宅比率高達百分之八十八之情況下，全國各縣市都市計劃中尚未開發建屋的住宅區土地是否都要解編成其他用地。
２、商人將本逐利，對市場的敏感度要比專家學者強上許多，他們購地蓋住宅出售，難道是錯的？
３、專家學者能準確預測到，每家庭成員將來（例如孩子長大結婚另組家庭）的購屋需求量多少，需求的質又是什麼？
另外有幾種購屋需求是一般自有住宅比率數據無法顯示的：
一、自有住宅是老舊破敗房屋。
二、民眾對房屋永無止境的品質要求。
三、民眾對環境的喜好（偏愛）。
四、其他需求。
第一點的換屋需求，在國內各地都是非常普通的現象，這種換屋需求者因對故居環境有所留戀，而會有舊屋不賣，加買新屋之現象。
第二點的情況在現今預售現象屢見不鮮。現今房屋設計，建材使用，機能之精進，都有與過去有不同的理念，例如大樓管理、隔音、私密、住戶尊貴及安全等等功能，而引發購屋者擁有第二、第三間房屋之慾望。
第三點則是個人喜好會引起購屋有第二屋之需求，例如海景、公園、對新發展區環境之偏好、交通條件、親朋好友之群居等等之偏好，會引起購屋者買進第二間房屋。
其他如是眾多台商購屋供給在大陸居住親人回國時居住，或者提供做為客戶來台居住的地方。 以上這些購屋者需求量加起來，恐怕佔現今國內房屋數量不少之比率。
由以上分析來看，自有住宅比率過高，並不代表民眾無（或少有）購屋需求，這點房市評論者不可不明察。
１、現今少子化及自有住宅比率高達百分之八十八之情況下，全國各縣市都市計劃中尚未開發建屋的住宅區土地是否都要解編成其他用地。
２、商人將本逐利，對市場的敏感度要比專家學者強上許多，他們購地蓋住宅出售，難道是錯的？
３、專家學者能準確預測到，每家庭成員將來（例如孩子長大結婚另組家庭）的購屋需求量多少，需求的質又是什麼？
另外有幾種購屋需求是一般自有住宅比率數據無法顯示的：
一、自有住宅是老舊破敗房屋。
二、民眾對房屋永無止境的品質要求。
三、民眾對環境的喜好（偏愛）。
四、其他需求。
第一點的換屋需求，在國內各地都是非常普通的現象，這種換屋需求者因對故居環境有所留戀，而會有舊屋不賣，加買新屋之現象。
第二點的情況在現今預售現象屢見不鮮。現今房屋設計，建材使用，機能之精進，都有與過去有不同的理念，例如大樓管理、隔音、私密、住戶尊貴及安全等等功能，而引發購屋者擁有第二、第三間房屋之慾望。
第三點則是個人喜好會引起購屋有第二屋之需求，例如海景、公園、對新發展區環境之偏好、交通條件、親朋好友之群居等等之偏好，會引起購屋者買進第二間房屋。
其他如是眾多台商購屋供給在大陸居住親人回國時居住，或者提供做為客戶來台居住的地方。 以上這些購屋者需求量加起來，恐怕佔現今國內房屋數量不少之比率。
由以上分析來看，自有住宅比率過高，並不代表民眾無（或少有）購屋需求，這點房市評論者不可不明察。
三、不吃不喝買房子？
這種以加減乘除數據羅列之言論，看起來有如不鏽鋼牆壁那樣冷涼絕情，讓人生頓時變成黑白的。
其影響有二：首先民眾是對房市絕望，無法滿足民生之六大需求中住的需求，無恆產者無恆心，年青人失去打拚的動能。其次是無法規避購屋需求的人，選擇他們本不想要的標的，勉強蝸居，不但精神上不快，生活上不便，也造成日後換屋之困難。
事實上北部地區之房屋，長期來看是漲多跌少，只要謹慎理財，二十年後償還貸款的能力要比現在強上許多，況且錢幣有隨時間貶值之趨勢，二十年期之房貸償還難度會隨時間而遞減，這是人類的自我能力之提昇，成長及進化動能使然。因此只要不逾越自身能力太多之購屋行為，都會隨時間之進展而減輕壓力，這是大多數現今中產階級購屋者之實際經驗。
其影響有二：首先民眾是對房市絕望，無法滿足民生之六大需求中住的需求，無恆產者無恆心，年青人失去打拚的動能。其次是無法規避購屋需求的人，選擇他們本不想要的標的，勉強蝸居，不但精神上不快，生活上不便，也造成日後換屋之困難。
事實上北部地區之房屋，長期來看是漲多跌少，只要謹慎理財，二十年後償還貸款的能力要比現在強上許多，況且錢幣有隨時間貶值之趨勢，二十年期之房貸償還難度會隨時間而遞減，這是人類的自我能力之提昇，成長及進化動能使然。因此只要不逾越自身能力太多之購屋行為，都會隨時間之進展而減輕壓力，這是大多數現今中產階級購屋者之實際經驗。
四、等待撿便宜屋之商榷
撿便宜屋這種言論，對有換屋需求之賣方及提供商品之建商，都是極大的打擊。
據筆者多年之經驗，購屋者均希望買到好房屋，地段好、品質好、交通便利及環境生活機能好的房屋，但這種房屋通常很少降價求售。
如信義計劃區，大直重劃區、新板特區等等絕佳地段之房價，幾乎沒有受到這波房市景氣趨緩（或急凍）之影響。原因很簡單，誰願意將可望增值的房屋廉售，為心愛的資產忍受幾年的辛苦，又算什麼。
購買便宜屋之購屋者要冒很大的風險，這些風險往往會大到買方一輩子也處理不好，成為長期之困擾。
購屋是人生大事，宜謹慎為之，一分錢一分貨，在房市交易之場合依然是真理。
學者專家常非議市場房價之炒作，對高房價現象予以撻伐。事實上他們更應了解，有需求、有價值的商品才能炒作，高價產品自有其高價的道理，購屋者不可不知。
據筆者多年之經驗，購屋者均希望買到好房屋，地段好、品質好、交通便利及環境生活機能好的房屋，但這種房屋通常很少降價求售。
如信義計劃區，大直重劃區、新板特區等等絕佳地段之房價，幾乎沒有受到這波房市景氣趨緩（或急凍）之影響。原因很簡單，誰願意將可望增值的房屋廉售，為心愛的資產忍受幾年的辛苦，又算什麼。
購買便宜屋之購屋者要冒很大的風險，這些風險往往會大到買方一輩子也處理不好，成為長期之困擾。
購屋是人生大事，宜謹慎為之，一分錢一分貨，在房市交易之場合依然是真理。
學者專家常非議市場房價之炒作，對高房價現象予以撻伐。事實上他們更應了解，有需求、有價值的商品才能炒作，高價產品自有其高價的道理，購屋者不可不知。
五、如何斷定購屋時機
幾年前房市極度冷清時，元大建設推出之元大花園廣場，短時間完美結案，締造銷售佳績。今年（2008年），在一片學者專家看壞房市的警訊中，木柵地區一建案，三十天結案，所推戶數銷售一空，在台南縣農業小鎮玉井鄉，不管那一年推出房屋預售案都能順利銷售，從不理會外界房價漲跌之市場雜音。這些案例雖是個案，但也表示統計數字不儘然可作為買賣房屋時機之依據。
筆者要說的是，每一建案甚至每一間房屋，都有其獨特之條件，只要商品價格與買賣者需求媒合，便能成功銷售。其重點是，業主或購屋者能不能開發出商品功能及房市需求重合的標的，而非合於統計數據的房屋就可以順利銷售。
如以統計數字來決定進出房市之時機，常是瞻前顧後、猶豫再三，依然找不出進出房市之時機，稍一冷靜回神，房價又漲了一大段，悔恨怨嘆之餘，只好屈就次級產品，成為難以彌補之遺憾。
經歷多年之不佳經濟景況，民眾都變得膽小保守，展望未來仍找不到經濟良好的遠景，市場在交易量急凍後，衍生出對房市極度悲觀的看法。
但我們不要忘了，家戶超額儲蓄仍是數以兆計之鉅大額度，銀行爛頭寸仍難以消化，急於找房貸戶；台灣人喜好購屋保值之習性仍然存在，台灣社會中蓄積之購屋能量仍然甚為可觀，台灣房市在景氣展望不佳時，至少仍可看出有下列之有利點：
１、有錢人在金融商品風險提高後，會加重房地產的資產配置比重。
２、台灣房地產商品交易習慣上是直接買房付錢，極少經過一而再的金融包裝，層層轉賣之現象（民眾買的是一張紙而非房屋實物）。
３、台灣房地產有產權，比大陸上之只有地上權期限之房屋更可恆久持有，更可以當成傳家寶，流傳後世。
４、從台灣經濟起飛的民國五、六十年代至今，國內房價長期看漲。如有短期下跌的，幾年後大多是全數補漲回來。
５、房屋是人生最基本生活基地，國人向來力求住所穩定，有恆產才有恆心，為家人提供好的居所之情感，最能啟動台灣人打拚的能量，建商衝著這點，願提供足夠的新屋量。
台灣民眾隨著開放及生活水準提高，對於住的品質的需求更高，建商也隨之提供更高品質的房屋。這種質量提高的趨勢，正是房市長期看好，凌越景氣之原因。
筆者要說的是，每一建案甚至每一間房屋，都有其獨特之條件，只要商品價格與買賣者需求媒合，便能成功銷售。其重點是，業主或購屋者能不能開發出商品功能及房市需求重合的標的，而非合於統計數據的房屋就可以順利銷售。
如以統計數字來決定進出房市之時機，常是瞻前顧後、猶豫再三，依然找不出進出房市之時機，稍一冷靜回神，房價又漲了一大段，悔恨怨嘆之餘，只好屈就次級產品，成為難以彌補之遺憾。
經歷多年之不佳經濟景況，民眾都變得膽小保守，展望未來仍找不到經濟良好的遠景，市場在交易量急凍後，衍生出對房市極度悲觀的看法。
但我們不要忘了，家戶超額儲蓄仍是數以兆計之鉅大額度，銀行爛頭寸仍難以消化，急於找房貸戶；台灣人喜好購屋保值之習性仍然存在，台灣社會中蓄積之購屋能量仍然甚為可觀，台灣房市在景氣展望不佳時，至少仍可看出有下列之有利點：
１、有錢人在金融商品風險提高後，會加重房地產的資產配置比重。
２、台灣房地產商品交易習慣上是直接買房付錢，極少經過一而再的金融包裝，層層轉賣之現象（民眾買的是一張紙而非房屋實物）。
３、台灣房地產有產權，比大陸上之只有地上權期限之房屋更可恆久持有，更可以當成傳家寶，流傳後世。
４、從台灣經濟起飛的民國五、六十年代至今，國內房價長期看漲。如有短期下跌的，幾年後大多是全數補漲回來。
５、房屋是人生最基本生活基地，國人向來力求住所穩定，有恆產才有恆心，為家人提供好的居所之情感，最能啟動台灣人打拚的能量，建商衝著這點，願提供足夠的新屋量。
台灣民眾隨著開放及生活水準提高，對於住的品質的需求更高，建商也隨之提供更高品質的房屋。這種質量提高的趨勢，正是房市長期看好，凌越景氣之原因。
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