2023-02-01 14:51:45信義全球資產

空置率探全年新低、租金續漲 建商策略轉攻頂辦

信義全球資產公司公布2022年台北市七大主要商圈辦公室空置率調查,結果顯示,台北市辦公室空置率持續下探,至第四季僅剩2.38%,刷全年最低紀錄,顯示商辦市場趨熱。對此,建設公司在推案策略上已有所調整,轉向辦公室、廠辦類商品,且著重打造具智能永續概念的頂級辦公大樓,未來新案進場可望帶動整體租金行情,展望2023年趨勢,整體商辦市場將朝向租金緩漲、供需漸穩的方向發展。

根據信義全球資產公司調查,北市商辦各季空置率走勢呈現連三降,第四季更創下空置率2.38%,為各季中最低,相比第一季2.54%,減少了0.16%,顯示由於市區近年未有大規模商辦大樓新增供給,且不少老舊商辦投入都更危老重建,導致商辦持續處於供不應求,空置率續低,使整體租金緩步上揚,第四季平均租金為每坪2,393元,相比第一季成長約2%。
觀察2022年台北市主要商圈第四季辦公室空置情形,南京四五段商圈空置率僅0.97 %為七大商圈中最低,再來是敦南商圈以0.98 %次之;信義世貿商圈則以1.55 %居第三位;就平均租金表現看來,第四季由信義世貿商圈每坪3,385元奪下榜首,敦南商圈2,143元居次,第三名為松江南京商圈的1,997元,顯示精華商業區、工商活動熱絡、交通便捷的辦公大樓,仍是企業在做租賃決策時的優選。
對比2022年內政部已揭露之實價登錄租金資料,全市共出現11筆實價租金每坪4,000元以上,全數由信義世貿商圈包辦,上榜大樓包含:台北101、國泰置地廣場、華新麗華大樓、遠雄金融中心及南山廣場,信義世貿商圈商辦屋齡多在20年內,區位條件佳、樓況好、加上指標企業持續進駐,都是租金單價逐年追高的原因。
而租金居次的敦南、敦北民生商圈為台北市發展較早的辦公商圈,大樓屋齡以30年以上的「大齡」商辦為主,但由於位處市中心、緊鄰捷運站,就企業選址及員工招募來說,仍具備誘因、願意支付更高的租金,觀察2022年實價租金,宏國大樓出現一筆每坪月租金3,058元的紀錄,為信義世貿商圈之外,2022年實價租金最高的大樓,同時也創下該棟租金紀錄。
信義全球顧問發展部經理林建勛分析,早期市區商辦產品規劃多為500坪內,就目前產業朝向多角化、集團化經營,業務項目增加,相關部門及員工人數也均有成長,辦公室若四散在不同大樓,易影響跨部門合作上效率,因此企業多傾向整合辦公室、集中在同棟大樓,或規劃整棟企業總部,更有利於運營,還可提升品牌識別度。
林建勛經理進一步解析,在產業需求支撐,包括興富發、華固、國揚、皇翔等,都已投入商辦大樓開發,因應市場需求朝向大坪數規劃,格局可彈性運用,多功能會議空間滿足不同型式會議需求,因此新大樓相比舊大樓來說租金會較高,吸引付租能力較高的高科技產業、大型企業、外企等進駐,隨著新大樓供給陸續釋出,租客將有更多元產品選擇,供需將從目前供不應求,逐漸朝向供需穩定方向發展。