工商時報 中國信託理財智庫戴素雲（認證理財規劃顧問(CFP)）：

俗話說：「量力而為、量入為出」！購置不動產亦是如此，尤其房 貸還款期限長達2、30年，若不精打細算，一輩子都可能成為屋奴。

因此對林先生夫婦來說，可從以下幾個步驟著手： 一、試算自備款及還款能力。房市自SARS事件以來，至今大台北地 區漲幅逾一倍！而隨著低利率時代，房貸平均利率也約莫3％上下， 可見資產增值幅度遠大於機會成本，如果對未來不動產市場仍舊看漲 ，民眾應善用房貸融資擴充置產能力，再以未來的收入來攤還本息。

房貸的種類相當多，依林先生夫妻保守的個性，建議採用本息均攤 方式以利家庭收支管控，且房貸本息不宜超過家庭月收入的三分之一 ，以夫婦每月收入扣除勞、健保及扣繳所得稅款後約15萬元計算，房 貸支出應以5萬元為上限，再依房貸利率3％、還款期限20年推估，可 負擔之房貸總額為900萬元，若目前積蓄500萬元全數挪作自備款，則 可將買房目標設定在總價1,400萬元以內。

二、確認購屋需求。林先生有購屋兩大需求，一是能就近照顧父母 ，另一則是學區考量，但父母居住在文山區，而理想的學區卻是在中 正區。

在總預算限制下，林先生可考慮將自住不動產安排在文山區，至於 學區部份，因暫時只有設籍的需求，不妨買小套房，初期還可以將空 屋出租，若每月有1.5萬元租金收入，一年可增加18萬元，在扣除租 質所得稅1.2萬元後，貼補房貸本息支出（約13萬元）綽綽有餘（相 關試算見附表）。

倘若將來房價繼續上漲，亦可伺機出售，換取更高品質的居家環境 ；若不幸房價反轉，自住型的部份還款壓力並不大，而小套房的部份 亦有租金補貼，不會有融資斷頭危機。

三、為房貸撐起保護傘。

前述的「房貸理財術」，都架構在林先生夫妻有穩定工作收入的前 提下，若是任何一方發生事故，導致還款的資金發生缺口時，有可能 連安身立命的小窩都不保，因此別忘了買個房貸壽險做為風險管理， 以便「萬一」到來時，可將未償貸款餘額轉嫁給保險公司！