【文/施絢傑 攝影/邱添榮】民國一百年，房市沒有考一百分，而是呈現開高走低的局面；影響因素則廣及政經層面，證明左右房市的變數極多。如今新的一年已然展開，房地產市場可能的趨勢與變化，仍需視總體經濟及政治政策，兩大層面發展而定…

最近兩年，國內房市發展的確出現重大變化或轉折；兩年半前的金融海嘯重創資本市場及房市，但之後歐美輸出通膨，也就是祭出量化寬鬆貨幣政策欲刺激景氣，加上台灣政府大幅調降遺產贈與稅率，使得半年後房地產市況丕變，不但很快脫離先前低檔，更演出價量急速擴張戲碼。去年則碰上選舉因素，官方推出若干政策、回應民意，又使得房市交易量迅速滑落。這樣上沖下洗式的快速變化，相信很少人能預見。

而來到世界末日年之說甚囂塵上的西元二○一二年，房地產市場之未來，同樣變化莫測；不過現階段仍有一些蛛絲馬跡或趨勢發展，足以讓我們對這一整年可能的房地產市場走勢，做出若干判斷。而無庸置疑地，由於房地產和資本市場連動性極高，因此今年台灣房市後勢，總體經濟面因素仍是左右程度最高者。

半年前就曾預測，未來一、兩年國內房市會先震盪整理，緊接呈現反彈上揚的台灣經濟研究院研六所楊家彥所長就分析，由於全球各主要經濟體，今年預期之經濟狀況都不會太理想，加上短期內歐洲各國還沒找出解決歐債問題的釜底抽薪之計。因此他預估，歐債問題引發全球經濟發展停滯或衰退之下，國內房市將因此陷入盤整。這段期間，整體房價也會出現若干幅度的修正。

不過楊所長同時點出，兩年半前金融海嘯後，從美國起頭，推出貨幣量化寬鬆政策(QE)欲刺激資金流動，結果造成『經濟出現衰退疑慮，資金卻仍氾濫』之弔詭狀態。基於此一條件，當資產價值修正到一定程度後，包含房地產在內，還是會成為資產階級逢低承接、資金配置的主要標的物之一。

這是大台北及台中等都會區房地產，在金融海嘯爆發後半年餘，價量又迅速反彈的主因，而展望未來，國內房市重演如此戲碼的機率相當高，也就是先修正後反彈的情形。

至於盤整時間多長，及反彈之時間點，則仍得回頭看歐債問題還要歹戲拖棚多久。樂觀以對，頂多半年到第三季；但如果演變成大家最不願看到的局面，也就是末日博士魯比尼等人所預言之經濟大衰退、大蕭條，則國內房市盤整期甚至可能長達三、四年，修正幅度多寡，同樣得看歐債問題的嚴重程度而定。

無可否認地，歐債問題牽一髮動全身，國內房市業者也很清楚。經營大台北都會區為主的璞園開發總經理彭國恆即表示，過去一年先是奢侈稅，後又冒出實價登錄、課稅議題，當然更嚴重的是歐債風暴，導致近期市場買氣下滑。

不過他也認為，過去幾年房市價量擴張有過快疑慮，適度降溫也是好事。而且市場近況如此，更突顯房市產品規劃符合市場需求，也就是產品力的重要性，這也是璞園開發一直努力的目標。

對來年市場價量變化，彭總經理認為，台北市房價支撐力道仍在，即便真的有下修，壓力幅度也極為有限。這一方面是包含土地在內，業者成本仍居高不下，再者從需求面看，北市房產也一直是強者恆強。而能否獲得消費者青睞，則又是回到前述重點：看產品力之優劣。

至於量方面，來年全球經濟問題當然是主要影響，但仍不可能忽略政治面因素，畢竟過去兩年政策因素也扮演左右房市之重要角色。彭總經理認為，如果再度政黨輪替，則目前觀望氣氛會再遞延一段時間，反之，則會有一小波慶祝行情。不過最遲今年第二季中，新供給仍將陸續浮現，成交量則還是要看未來政經情況而定。

另外彭總經理特別呼籲，針對房市相關政策或法令(改革)，官方應該要說清楚講明白，這樣大家才有明確的資訊及規則可循，業者也才能放心把全力放在產品規劃開發上，推出符合市場需求之產品。而因應未來經濟局勢渾沌，璞園也已調整策略，未來推案，先建後售或邊建邊售的比例將提高，同時將產品規劃設計理念，放在滿足基本換屋需求上。

近年在大台北承銷建案，成績斐然的新和廣告張書豪副總經理則認為，政府過去一年推出的房市相關政策，的確讓短線投資行為大幅減少，去年下半年後一系列有關實價登錄或課稅的議題，也的確使得市場出現濃厚的觀望氣氛，不過自用買方需求因此獲得重視，未嘗不是壞事。

有關量能方面，張副總預期今年最遲五二○檔期，將會有一波行情出現；而且基於自用需求獲得重視與凸顯，他評估除了少數供給量較大區域，可能有小幅下修機會外，其他地區房價都還是持平或小漲之格局。

《黑心建商的告白》作者Sway：今年三二九檔將先冒出供給量，第二季後剛性需求進場交易回穩，房價則將有一成左右之下修幅度。

不過去年度博客來暢銷書總榜第四位︱《黑心建商的告白》作者Sway則認為，選前所謂的觀望氣氛，對消費者或業者而言，都是「拖字訣」，結果只是讓市場盤整時間往後延；據此他估計，選後將出現「先降先贏」的情形，也就是先降價的個案或業者搶佔先機、全身而退，部份區域甚至會因此出現價格戰。

至於量的部分，他認為今年三二九檔會先出供給量，因為業者想先試探消費者心態或認知；不過該階段兩邊認知仍有落差，實際上將會拖到五二○後，買氣才會逐漸浮現，而且是以自用，也就是剛性需求為主。

循此脈絡，Sway預言，房價將在第二季後出現平均約一成之下修幅度，且點名重劃區房市會率先修正。至於這些年很夯的捷運題材，效果將不再那樣聳動；主要是北市捷運路網密度逐年提高，不再物以稀為貴，新北市則由於幅員太廣，路網密度很難比照台北市，消費者終將發現便利度不如預期，因此該市的捷運房市熱將逐漸退燒。

特銷(奢侈)稅後續效應也需注意。Sway指出，約兩、三年前推出的預售案，將可能在今年下半年後出現脫手潮，因為這些「新中古屋」，交屋時間已逾一年，代表特銷稅率將由十五％降到十％，對投資客而言，這五％的稅率落差，代表此時脫手將『轉虧為盈』；加上未來經濟景氣不明，急售心態會更明顯。他建議消費者可稍加留意，兩、三年前預售案量大、投資客比例高的區域，趁勢撿點便宜。

對於下半年，Sway則認為目前尚難預料；因為需視歐債問題拖延時間長短而定。另外還有對岸領導人換人做的因素，屆時政策是否有轉變，也會影響台灣經濟及房市。據此，今年下半年房市趨勢頗難掌握。

新和廣告張書豪副總經理：兼顧自用及增值，建議消費者今年可從有發展潛力的新興地區下手。

新和廣告張副總則是提醒消費者，房地產給人『安定感』之價值，仍是其他物件無可取代的；且更是資產配置的重要工具，從過往房地產發展歷程中，已一再獲得證明。換言之，握有房地產，仍是『翻身』契機。尤其未來社會財富M化會更劇烈，故長期而言，買房仍是穩賺不賠的投資。

因此張副總建議消費者，無論自用或投資，都以相同的概念出發；大原則不變，就是審慎評估自身需求與能力，選擇有保值或具增值潛力的地段下手。此外，璞園開發彭總特別點名少子化趨勢下，兩房小坪數產品之未來性相當不錯，張副總也表示，今年是龍年，可望出現搶生龍子、龍女之新生兒潮。因此自用，特別是首購需求，將成為今年市場需求面之主力。他也預估，小坪數、兩房產品，今年將會相當搶手。

的確，無論行為是否有差異，即便是剛性需求之消費者，心態終究仍和投資行為有類似處，就是希望能逢低承接。關於這點，台經院研六所楊家彥所長提供消費者一個較為明確的方向：基本上，就是「未來風險係數較高，保守為上」。

楊所長認為，去年的打壓(房市)政策是一時，主要是因為選舉。而考量國際財經局勢，新政府上任後持續打壓的機率甚低，甚至可能得提出振興救市方案。今年或未來三、四年期間，國內房地產價量走勢，還是要看歐債問題乃至全球經濟狀況而定，畢竟台灣經濟仍是出口導向；當財經局勢趨穩後，才是較佳進場點。

因此，如果歐債風暴歹戲拖棚時間不長，也就是歐盟各國很快找到解決方式，則國內房市整理期將是約半年或三季；之後，資金才會逢低承接、止跌反彈；亦即未來半年為持續觀察期，剛性需求者可在這段期間先做適當篩選，下半年之後，才是比較好的出手時機。

然而，如果最壞的狀況發生，也就是歐債問題導致全球經濟大風暴，如同兩年半前的金融海嘯一般，則不排除經濟震盪及房市整理期拉長，會拖個三到五年；而且由於市場游資仍氾濫，因為他評估美國祭出QE3、台灣央行轉而調降利率的機率都很高，因此這段期間，國內房市可能出現W型曲線，也就是低檔小幅震盪整理。如果是這樣，則進場佳機就得往後遞延。

綜合以上產學各界專家分析及看法，今年總體經濟景氣不明，且前一、二季偏向不樂觀，大致是共識。在這樣的情況下，至少半年之內，房市將很難脫離目前的整理狀態。

從新推案的角度，現階段以土地為首，成本依然居高不下，加上過去幾年新建案業者，包含建商與代銷，都賺了不少，銀彈充裕。因此除非真如楊家彥所長所指，歐債問題歹戲拖棚且出現最壞狀態，否則未來新推案開價，很難馬上出現明顯修正。

不過目前來看，部分地區中古屋行情的確開始鬆動，一些去年第四季後推出的大台北地區新案，除少數因為還有題材炒作因素外，其餘大多也都已未再改寫區域新高。因此這兩年多來，資金行情誘發的都會區房價狂飆情事，再繼續延燒的機率應該已經有限。至於價格，基於短線投資客仍蟄伏之下，撇開資產配置及節稅贈與目的者，首購、換屋之剛性需求有多強，最後還是要回歸基本經濟力。

這部份，不但和國內經濟發展及財富分配(稅制)息息相關，也不可能和國際財經脫鉤，因為台灣經濟仍是出口導向。因此簡單地說，歐債問題及全球景氣何時擺脫目前陰霾、景氣撥雲見日，台灣經濟及房市才能有更穩健的發展。據此合理評估，無論對業界或消費者而言，今年將是變數較多、應須保守、審慎以對的一年。