委託房仲人員賣房子，如果委託契約中約定「委託人(即賣屋者) 與受託人(房仲)尋得之買方私下成交者，委託人應支付銷售總價百分之四計算之服務報酬」，這樣的約定，法律效果為何？約定所指的「私下成交」的真意又是什麼？

陳姓屋主在二年前委託鼎峻不動產仲介經紀有限公司代為售屋，房仲帶鄭姓夫婦及其母親看過房子，鄭有意購買，但雙方因價格談不攏而無法成交。不久，鄭私下找陳姓屋主自行簽署買賣契約，買下這棟房子。

買方直接找屋主簽約

鼎峻不動產仲介公司認為，鄭與陳姓屋主簽約期間尚在房仲的銷售期間，鄭是為省下仲介服務報酬費，私下找陳姓屋主洽談成交，鄭與陳二人已違反委託銷售契約「禁止私下成交」的約定，因而請求二人應依約給付服務報酬費。

鄭與陳二人則抗辯，鄭男雖為房仲公司一度所尋得之買方，但因鄭與房仲對於買賣價金之意思表示不一致而未獲成交，房仲公司並未仲介二人成立買賣契約，當然無權向二人請求服務報酬。

目前國內仲介業所使用之委託契約書有兩種，「專任委託」銷售契約書及「一般委託」銷售契約書，如為專任委託銷售契約書，則在委託期間內，屋主不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為(即禁止私下成交)。而一般委託銷售契約書並沒有這種規定。

一般契約未禁止私下成交

新北地方法院審理後認為，陳姓屋主與鼎峻不動產仲介簽的委託銷售契約是一般委託銷售契約，並不是專任委託銷售契約，依內政部訂定的不動產委託銷售契約書簽約注意事項規定，在委託期間內，屋主仍得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為。

房仲雖然帶鄭看屋，但房仲堅持以九百萬元售屋，不願再降，雙方議價不成，無法成交，房仲公司已放棄為鄭從事居間房屋買賣服務，鄭是後來另經人牽線與陳姓屋主聯繫，陳自願降低售價以八百五十萬元而成交。

法院指出，陳姓屋主與房仲約定「如有委託人與受託人尋得之買方私下成交之情形，委託人仍應支付服務報酬」，目的在規範委託人不得故意私下成交以逃避給付仲介服務報酬，但所謂的「私下成交」有個前提，必須房仲已經完成居間之行為，此時，如委託人私下與買方簽約，才有應給付仲介服務報酬之義務，倘居間人並未完成售屋的媒介，仍無依該約定請求給付報酬之權利，判決鼎峻不動產仲介敗訴。